발주자 현장 인도 지연 착공 불가 시 손해배상 청구 기준 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

공사도급계약을 체결하고 계약서상 착공일까지 정해졌음에도 정작 발주자로부터 공사 부지를 인도받지 못해 첫 삽조차 뜨지 못하는 현장이 많습니다. 기존 건축물의 철거 및 멸실 등기가 지연되었거나, 선행 공종 업체의 부실로 해당 구역에 진입할 수 없는 경우, 혹은 진입로 미확보나 인허가 승인 지연으로 현장이 정리되지 않은 사례가 대표적입니다.

시공업체는 착공일에 맞추어 이미 현장소장과 기능 인력을 배치하고 고가의 중장비를 임차해 두었기 때문에 착공이 지연될수록 막대한 유휴 비용이 실시간으로 발생합니다. 반면 발주자는 "실제 공사가 진행되지 않았으니 추가 비용을 줄 수 없다"거나 "현장 사정은 시공사도 예상했던 바"라며 대기 손실 보전을 완강히 거부하곤 합니다.

하지만 발주자의 현장 제공 의무는 단순한 협조를 넘어 도급계약상 핵심적인 채무에 해당합니다. 발주자의 귀책으로 착공이 지연되었다면, 시공사는 공기 연장은 물론 지연 기간 동안 발생한 인건비와 장비 대기료 등 실비 손해를 법리적으로 완벽히 청구할 수 있습니다.

현장 인도의무의 법적 성격과 실질적 착공 가능 상태의 판단

도급계약에서 발주자의 현장 인도의무는 단순히 현장 출입문 열쇠를 넘겨주는 행위에 그치지 않습니다. 계약된 공종을 '방해 없이 정상적으로 착수할 수 있는 물리적·법률적 상태'로 현장을 정비해 제공해야 할 계약상 주된 채무입니다.

선행 철거가 덜 끝났거나, 지장물이 방치되어 중장비 진입이 불가능한 경우, 또는 발주자가 인허가 도면을 제때 확정·교부하지 않아 착공계를 내지 못한 상태라면 형식적인 출입 허용이 있었더라도 발주자의 현장 인도의무 불이행(이행지체)에 해당합니다. 계약서상 발주자가 착공 전 완료하기로 약정한 부지 정리, 진입로 확보, 전력·용수 인입 등의 사전 준비사항이 이행되었는지를 대조하여 발주자의 귀책사유를 명백히 구획해야 합니다.

착공 지연 기간별 책임 구획과 동시이행·수령지체 법리

착공 지연 분쟁에서는 최초 착공예정일부터 실제 착공일까지의 공백 기간을 날짜별·원인별로 세밀하게 나누어 분석해야 합니다.

시공사가 공정표, 인력·장비 투입계획서를 제출하며 정당하게 착공 준비를 마쳤음을 통지했음에도 발주자의 사정으로 연기를 거듭했다면 이는 '민법 제390조(채무불이행)' 및 '민법 제400조(채권자지체/수령지체)' 책임이 성립합니다. 다만 시공사 역시 보증서 제출이 늦었거나 현장대리인 선임 등 착공 준비에 하자가 있었다면 과실상계의 대상이 될 수 있으므로, 시공사가 투입 준비를 완벽히 마쳤다는 객관적 정황을 서면으로 입증해 두는 것이 승패의 관건입니다.

대기 인건비, 장비 유휴료, 현장 관리비 등 실제 손해액(실비) 입증

착공이 연기되는 동안 시공사에 발생한 손실은 단순한 예상 이익이 아닌, 현장을 대기시키며 불가피하게 지출된 '실비(實費) 증가액'을 기준으로 산정됩니다.

• 인력 대기 손해: 다른 현장으로 전환 배치할 수 없어 대기시킨 필수 관리 인력(현장소장, 안전관리자 등)의 실지급 급여 및 4대 보험료

• 장비 유휴 비용: 이미 현장에 반입되었거나 계약이 체결되어 취소할 수 없었던 중장비의 대기 임대료(유휴비)

• 현장 유지·관리비: 현장 사무실 임차료, 가설 전력 기본요금, 자재 선구매에 따른 외부 보관 창고 보관료

보험사나 발주자가 이를 간접비라며 삭감하려 할 때, 지연 기간 동안 해당 인력과 장비를 타 현장에 투입할 수 없었던 불가피성을 작업일보와 계약서를 통해 구체적으로 증명해야 합니다.

착공 지연 분쟁 발생 시 조기에 선점해야 할 필수 데이터

착공이 이뤄지고 본 공사가 시작되고 나면 착공 전 지연 상황과 대기 손실을 입증하기가 매우 어려워지므로, 착공 전 데이터를 즉시 선점해야 합니다.

• 현장 불능 채증 자료: 착공 예정일 당시 현장 미정비·선행 공정 지연 상태를 담은 고화질 사진/영상, 현장 진입 불가 확인서

• 착공 준비 및 통지 서류: 착공계, 인력·장비 투입계획서, 착공 준비 완료 통지 공문, 발주자의 착공 연기 요청 공문/메신저

• 비용 지출 증빙: 대기 인력 급여 이체증, 장비 임대차계약서 및 세금계산서, 자재 임시 보관료 영수증, 공정표

핵심 요약

• 실질적 착공 가능 상태 검증: 단순 출입 허용이 아닌 진입로 확보, 지장물 철거 등 공사 가능 여부를 따집니다.

• 발주자 수령지체 책임 확정: 착공 준비 완료 통지 후 발주자 귀책으로 연기된 기간을 날짜별로 구획합니다.

• 대기 인건비·장비 유휴료 청구: 지연 기간 동안 불가피하게 발생한 실비 증가액을 객관적 금융 내역으로 입증합니다.

• 착공 전 현장 사진과 공문 확보: 착공 전 현장 미정비 상태와 착공 연기 공문을 조기에 선점해 정산에 대비합니다.

계약된 착공일에 공사를 시작하지 못해 발생하는 대기 비용은 시공사의 수익성을 심각하게 갉아먹는 치명적인 손실입니다. 발주자의 "곧 정리해 줄 테니 조금만 기다려달라"는 구두 약속만 믿고 서면 증거 없이 기다리기만 하다가는, 나중에 공사비 증액은커녕 공기 연장조차 인정받지 못해 지체상금 분쟁으로 내몰릴 위험이 큽니다.

도급계약서의 사전 준비 조항과 착공 연기 과정, 그리고 실제 발생한 인건비·장비비 지출 내역을 법리적으로 정밀하게 정리해야 발주자의 책임을 명백히 묻고 지체된 기간에 대한 정당한 손해배상금을 온전히 회수할 수 있습니다.

발주자의 현장 인도 지연으로 착공이 멈춰 막대한 대기 비용이 발생하고 있거나 공기 연장 및 추가 공사비 정산으로 갈등을 겪고 계신다면, 공사를 무작정 시작하기 전 관련 도급계약서와 현장 사진, 인력 투입 내역을 들고 법률 상담을 받아보시기 바랍니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사