보증금 늦게 돌려주면 이자는 몇 퍼센트 받을 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 금리 변동과 매매·전세시장 자금 경색이 겹치면서, 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 제때 돌려받지 못하는 임차인분들의 상담이 꾸준히 늘고 있습니다.

많은 분들이 “계약 끝났는데 안 주면, 나중에 이자까지 쳐서 더 받으면 되지”라는 생각으로 이사를 미루고 집에 계속 머무르십니다. 그런데 막상 임대인과 다투게 되면, 이사도 하지 않은 채 버틴 기간에 대해서는 이자를 한 푼도 인정받지 못하는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 보증금 반환의무와 임차목적물 인도의무가 동시이행 관계에 있다는 원칙을 일관되게 확인하고 있고, 여기에 더해 소송으로 넘어가면 지연이자율이 단계별로 달라진다는 점도 실무에서 자주 오해되는 부분입니다.

아래에서는 보증금 반환이 늦어질 때 지연이자가 언제부터, 몇 퍼센트로 계산되는지, 그리고 실제로 이자를 온전히 받아내기 위해 무엇을 확인해야 하는지 최근 판례와 법령을 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 계약이 끝났다고 곧바로 지연이자가 붙는 것은 아닙니다

보증금 반환의무와 목적물 인도의무는 동시이행 관계이므로, 임차인이 먼저 집을 비워주거나 그 이행을 제공해야 이자 계산이 시작됩니다.

임대차 계약이 종료되면 임대인은 원칙적으로 지체 없이 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 실무에서는 계약 종료일 다음날부터 자동으로 지연이자가 붙는다고 오해하는 경우가 많습니다.

대법원은 오래전부터 임대차 종료에 따른 임차인의 목적물 인도의무와, 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금을 반환할 임대인의 의무가 동시이행 관계에 있다고 판시해 왔습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결). 이 원칙에 따르면 임차인이 실제로 집을 비워주지 않는 한, 계약 기간이 끝났다는 사정만으로는 임대인이 이행지체에 빠지지 않습니다.

그래서 “돈을 안 주면 이사도 안 갈 것”이라며 버티는 대응은, 오히려 이자 계산에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 이자를 받으려면 먼저 실제로 이사해 집을 비워주거나, 적어도 이사할 준비를 마치고 열쇠·비밀번호 인계 등 인도의 이행을 실제로 제공한 뒤 그 사실을 임대인에게 알려야 합니다. 단순히 “곧 나갈 테니 돈부터 달라”는 통보만으로는 이행제공으로 인정되기 어렵습니다.

이자는 계약 종료일이 아니라, 임차인이 집을 비워주거나 인도의 이행을 제공한 다음날부터 계산되기 시작합니다.

2. 이사까지 마쳤는데도 못 받았다면, 그때부터는 법정이자가 붙습니다

임대인이 개인이면 연 5%, 임대차 체결이 영업에 해당하는 법인·사업자라면 연 6%의 법정이자가 자동으로 발생합니다.

임차인이 인도의 이행을 제공했는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 그때부터 임대인은 이행지체에 빠지고 별도의 이자 약정이 없어도 법이 정한 이자, 즉 법정이자가 자동으로 발생합니다. 민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 정하고 있습니다.

다만 임대인이 부동산 임대업을 영위하는 법인이거나, 이번 임대차 체결이 그의 영업, 즉 상행위에 해당하는 사업자라면 상법 제54조에 따른 상사법정이율 연 6%가 적용됩니다. 임대인이 개인인지, 임대업을 하는 법인·사업자인지에 따라 같은 기간이라도 이자 액수가 달라질 수 있습니다.

임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 목적물을 계속 점유하는 것은 적법한 점유이므로 이를 불법점유라고 할 수 없고, 이로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인은 그에 대한 손해배상책임을 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).

반대로 말하면, 임차인이 인도의 이행을 제공해 이 항변권을 스스로 내려놓은 뒤에는 임대인의 지체책임이 그대로 살아나 법정이자가 붙기 시작한다는 뜻이기도 합니다. 이 이자는 별도 약정이 없는 한 원금에 대해서만 계산되는 단리이며, 이자에 이자가 붙는 복리로는 불어나지 않습니다.

인도의 이행제공을 마친 다음날부터는, 임대인이 개인이면 연 5%, 임대업을 하는 법인·사업자면 연 6%의 법정이자가 자동으로 붙습니다.

3. 소송까지 가면 이자율이 연 12%까지 뛰어오릅니다

보증금반환청구소송을 제기해 소장 부본이 송달되면, 그 다음날부터는 소송촉진법상 연 12%의 가산이자가 적용됩니다.

임대인이 계속 반환을 미루면 임차인은 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환청구소송 등으로 나아갈 수 있는데, 이 중 소송을 제기하면 적용되는 이자율이 크게 올라갑니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조는 금전 지급을 명하는 판결에서 소장 부본이 송달된 날의 다음날부터는 법이 정한 이율을 적용하도록 하고 있고, 그 이율은 2019년 6월 1일부터 연 12%로 정해져 있습니다(종전 연 15%에서 인하).

다만 이 12% 이율이 무조건 적용되는 것은 아닙니다. 같은 법 제3조 제2항은 임대인이 반환의무의 존부나 범위에 관하여 “항쟁함이 상당하다”고 인정되는 범위에서는, 사실심 판결이 선고될 때까지 이 가산이율을 적용하지 않도록 정하고 있습니다. 예컨대 보증금에서 공제할 연체차임·관리비·원상복구비용의 범위를 두고 임대인이 나름의 근거를 갖고 다투고 있었다면, 그 부분에는 판결 선고 시까지 민법·상법상 법정이율만 적용될 수 있습니다.

반대로 임대인이 별다른 근거 없이 반환을 미루기만 했다면, 소송을 통해 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 이율을 온전히 적용받을 가능성이 높습니다. 그래서 협의가 길어질수록, 소송 제기 여부와 그 시점을 함께 고려하는 것이 유리합니다.

임대인이 다툴 만한 상당한 이유 없이 반환을 미뤘다면, 소장 부본 송달 다음날부터는 연 12%의 이자가 원금에 붙습니다.

4. 보증금 액수와 지연 기간에 따라 이자 액수는 크게 달라집니다

지연 기간이 길어지고 소송 단계로 넘어갈수록, 이자 액수의 차이는 눈에 띄게 벌어집니다.

구체적인 예로 계산해 보겠습니다. 보증금 3억원인 주택에서 임차인이 이사를 마쳤는데도 임대인이 90일 동안 보증금을 돌려주지 않았다고 가정하면, 이 기간에는 민법상 연 5%가 적용되어 3억원 × 5% × (90/365) ≈ 369만 8,630원의 법정이자가 발생합니다.

임대인이 계속 미뤄 임차인이 결국 소송을 제기했고, 소장 부본이 송달된 뒤 60일이 더 지나 판결이 확정됐다면, 그 60일분에는 연 12%가 적용되어 3억원 × 12% × (60/365) ≈ 591만 7,808원이 더해집니다. 두 구간을 합치면 같은 150일 사이에 총 960만원 이상의 지연이자를 청구할 수 있는 셈입니다.

이처럼 소송 단계로 넘어가느냐에 따라 같은 지연 기간이라도 이자 액수가 크게 달라집니다. 다만 보증금 중 미납 관리비, 연체차임, 원상복구비용 등 공제할 항목이 있다면, 그 금액을 먼저 뺀 나머지에 대해서만 이자가 계산된다는 점도 함께 고려해야 합니다.

5. 내용증명부터 강제집행까지, 받아내는 절차는 이렇게 진행됩니다

임차권등기명령을 먼저 신청해두면, 대항력을 잃지 않고도 이사해 이자 계산을 시작할 수 있습니다.

보증금을 받아내는 절차는 대체로 ①임대인에게 내용증명으로 보증금 반환과 목적물 인도 이행제공 사실을 명확히 통지 → ②이사 전에 임차권등기명령을 신청(주택 소재지 관할, 수원 지역이라면 수원지방법원)해 대항력·우선변제권을 유지한 채로 이사 → ③그래도 반환이 안 되면 지급명령 신청 또는 보증금반환청구소송 제기(수원지방법원) → ④승소 후에도 임의로 지급하지 않으면 부동산·예금 등에 대한 강제집행의 순서로 진행됩니다.

특히 임차권등기명령 제도(주택임대차보호법 제3조의3)를 활용하면, 실제로 이사해 목적물을 인도하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 앞서 본 동시이행 원칙과 맞물려, 등기명령이 완료된 뒤 이사하면 지연이자 발생의 전제가 되는 인도의 이행제공 요건을 채우면서도 보증금을 떼일 위험은 줄일 수 있습니다.

실제로 이자를 받아내기 전에는 다음 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서와 임대인에게 보낸 내용증명(반환 요청·인도 이행제공 일자)을 정리해 지연이자 기산일부터 특정합니다.

2. 임차권등기명령 신청 여부와 완료 시점을 확인해, 이사 이후에도 대항력이 끊기지 않았는지 점검합니다.

3. 공제될 연체차임·관리비·원상복구비용 내역을 임대인 측과 대조해, 이자가 계산될 원금 액수를 확정합니다.

이 절차를 순서대로 밟아두면, 실제 소송으로 넘어가더라도 지연손해금의 기산일과 금액을 다투는 데 필요한 자료를 빠짐없이 갖출 수 있습니다.

마치며

보증금 반환이 늦어지는 상황은 임차인 입장에서 당장 이사 갈 곳의 자금이 묶여버리는 문제라 초조해지기 쉽고, 그러다 보니 “일단 버티고 보자”는 식으로 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 이사와 인도의 이행제공 시점을 언제, 어떻게 남겨두었는지가 이자 계산의 출발점이 됩니다. 반대로 사정이 있어 반환이 늦어지는 임대인 입장에서도, 다음 세입자의 보증금이나 매매대금으로 반환 자금을 마련하는 중이라면 그 진행 상황을 임차인에게 구체적으로 알리고 일부라도 먼저 지급하는 편이, 나중에 연 12%의 가산이자까지 떠안는 것보다 유리한 경우가 많습니다.

저는 보증금을 돌려받지 못한 임차인 쪽과, 반대로 반환 시기·이자 액수를 두고 다투는 임대인 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 인도의 이행제공 시점을 어떻게 정리하느냐에 따라 실제로 받을 수 있는 이자 액수가 크게 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

보증금 반환이 늦어지고 있다면, 이자 계산의 기준점부터 명확히 짚어야 할 때입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약 기간이 끝났는데 아직 이사를 못 갔습니다. 그래도 이자를 받을 수 있나요?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 보증금 반환의무와 목적물 인도의무는 동시이행 관계이므로, 임차인이 이사하거나 적어도 인도의 이행을 제공하기 전까지는 임대인이 이행지체에 빠지지 않아 지연이자가 발생하지 않습니다.

Q. 임대인이 개인인지 회사인지에 따라 이자율이 왜 달라지나요?

A. 민법상 법정이율은 연 5%이지만, 임대차 체결이 임대인의 영업(상행위)에 해당하면 상법 제54조에 따른 상사법정이율 연 6%가 적용되기 때문입니다. 임대인이 부동산 임대업을 하는 법인·사업자인지 확인해볼 필요가 있습니다.

Q. 소송까지 가지 않고 그냥 받을 수 있는 이자는 얼마인가요?

A. 소송 전 단계에서는 민법상 연 5%(임대인이 사업자라면 상사법정이율 연 6%) 법정이자만 청구할 수 있습니다. 연 12%의 가산이자는 소송을 제기해 소장 부본이 송달된 이후부터 적용됩니다.

Q. 임차권등기명령을 하면 무엇이 달라지나요?

A. 임차권등기명령이 완료되면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 그 덕분에 보증금을 떼일 위험 없이 목적물 인도를 마쳐 지연이자 계산을 시작할 수 있습니다.

Q. 미납 관리비나 연체차임이 있으면 이자는 어떻게 계산되나요?

A. 보증금에서 연체차임·관리비·원상복구비용 등을 먼저 공제한 나머지 금액에 대해서만 지연이자가 계산됩니다. 공제 항목 자체를 다투는 부분이 있다면 그 범위에서는 연 12% 가산이율 적용이 배제될 수 있습니다.

Q. 임대인이 다음 세입자를 못 구해서 늦어지는 거라고 주장하면 이자를 안 줘도 되나요?

A. 그 사정만으로는 이자 지급 의무가 없어지지 않습니다. 다만 임대인에게 반환의무의 존부나 범위를 다툴 만한 상당한 근거가 있었다고 인정되면, 그 범위에서는 판결 선고 시까지 연 12% 가산이율 적용이 제외될 수 있습니다.

Q. 이자에 또 이자가 붙는 복리 계산이 되나요?

A. 아닙니다. 별도 약정이 없는 한 지연이자는 원금에 대해서만 계산되는 단리가 원칙이며, 이자에 이자가 붙는 복리 계산은 적용되지 않습니다.