누수, 냉난방 고장, 노후 전기설비 같은 하자가 생겼는데 임대인이 수선을 차일피일 미루면 상가 임차인은 매출 감소로 직결되는 타격을 입습니다. 이럴 때 많은 임차인이 "고쳐줄 때까지 차임을 아예 안 내겠다"고 판단하지만, 임대인의 수선의무 불이행이 곧 차임 전액을 거절할 수 있는 근거가 되는 것은 아닙니다. 판례는 사용·수익이 방해받은 정도에 비례해서만 차임 지급 거절을 인정하고, 그 한도를 넘겨 거절하면 오히려 임차인이 차임 연체로 계약 해지 위험을 떠안게 됩니다. 이 글에서는 임대인의 수선의무가 인정되는 범위, 영업에 지장을 받은 임차인이 차임 지급을 거절할 수 있는 한도가 어떻게 정해지는지, 그리고 그 한도를 넘지 않으면서 권리를 지키는 실무 방법을 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
임대인 수선의무의 범위 — 어디까지가 임대인 책임인가
민법 제623조는 임대인에게 임차인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 지우고, 그 의무의 핵심 내용으로 수선의무를 규정합니다. 판례는 이 수선의무의 범위를 두 갈래로 나눕니다. 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소한 파손이나 장해라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 고치지 않으면 임차인이 계약상 정해진 목적대로 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다는 것이 일관된 태도입니다. 즉 파손의 크기가 아니라 "그로 인해 임차인이 계약 목적대로 영업을 계속할 수 있는가"가 기준입니다.
상가 임대차에서 이 기준은 구체적으로 이렇게 적용됩니다. 천장 누수로 벽면에 곰팡이가 슬어 영업장 일부를 못 쓰거나, 노후 배선 문제로 정전이 반복되어 냉장·조리 설비가 멈추거나, 냉난방 설비 고장으로 여름·겨울철 손님이 발길을 끊는 경우는 모두 임차인이 자력으로 손쉽게 해결할 수 있는 수준을 넘어서므로 임대인의 수선의무 대상입니다. 반면 문손잡이가 헐거워졌다거나 전구가 나간 정도는 통상 임차인이 스스로 처리해야 하는 소규모 수선에 해당합니다. 계약서에 임차인이 수선의무를 부담한다는 특약이 있더라도, 건물의 주요 구조 부분이나 기본 설비의 대수선까지 그 특약이 미치는 것은 아니라는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.
임차인이 사소한 비용으로 직접 고칠 수 있는 정도가 아니라 계약 목적대로 사용·수익할 수 없게 만드는 하자라면, 그 수선 책임은 임대인에게 있다.
수선의무와 차임지급의무의 대응관계 — 대법원 96다44778 판결의 기준
임대차계약에서 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무와 임차인이 차임을 지급할 의무는 서로 대응관계에 있습니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결은 이 대응관계를 명확히 정리합니다. 임대인이 사용·수익하게 할 의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 상태라면 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있지만, 부분적으로만 지장이 있어 나머지 부분은 사용·수익이 가능한 경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임 지급을 거절할 수 있다는 것입니다.
이 법리는 수선의무 불이행 사안에도 그대로 적용됩니다. 임대인이 수선을 미뤄 임차인의 사용·수익이 방해받았다면, 그 방해의 "정도"가 곧 차임 지급을 거절할 수 있는 범위를 결정합니다. 다시 말해 수선의무를 지키지 않았다는 사실 자체가 차임 전액 거절의 근거가 되는 것이 아니라, 그로 인해 영업이 실제로 얼마나 지장을 받았는지가 거절 범위를 정하는 핵심 척도라는 뜻입니다. 이 구분을 놓치면 정당한 권리 행사라고 믿었던 차임 거절이 오히려 채무불이행으로 평가될 수 있습니다.
수선의무 불이행 자체가 아니라 그로 인해 사용·수익이 방해받은 정도가 차임 지급 거절 범위를 정하는 기준이다.
차임 지급 거절 범위, 법원은 무엇을 기준으로 판단하나
거절 범위를 판단할 때 법원이 살피는 요소는 하나가 아닙니다. 영업장 전체 면적 중 하자로 인해 실제 사용이 불가능해진 면적의 비율, 그 지장이 영업시간 내내 지속되는지 아니면 특정 시간대에만 문제가 되는지, 하자로 인해 매출이 실제로 얼마나 줄었는지, 대체 공간이나 임시 조치로 영업을 계속할 여지가 있었는지가 종합적으로 고려됩니다.
사용불가 면적 비율 — 전체 영업장 대비 하자로 못 쓰게 된 면적의 비중
지장의 지속성 — 영업시간 전체에 걸친 방해인지, 특정 시간·계절에 국한되는지
영업 지속 가능 여부 — 대체 공간이나 임시 조치로 부분 영업이 가능했는지
매출 감소와의 인과관계 — 하자와 실제 매출 하락 사이의 연결고리가 입증되는지
이 요소들은 서로 독립적으로 작동하지 않고 함께 고려되기 때문에, 같은 종류의 하자라도 상가마다 결론이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 같은 누수라도 창고 구역에서 발생해 영업장 전면은 그대로 쓸 수 있는 경우와, 손님 좌석이 있는 주 영업공간에서 발생한 경우는 거절 가능한 범위가 크게 다릅니다.
여기서 임차인이 자주 놓치는 부분은, 방해의 정도를 입증할 책임이 결국 임차인 자신에게 있다는 점입니다. 임대인이 수선을 미뤘다는 사실만으로 방해 정도가 저절로 증명되지는 않습니다. 하자가 발생한 시점, 그로 인해 실제로 영업이 축소된 구체적 내용, 그 상태가 얼마나 지속되었는지를 임차인 쪽에서 자료로 정리해 두어야 법원이나 협상 상대방을 설득할 수 있습니다. 이 입증 자료를 어떻게 갖춰야 하는지는 뒤에서 별도로 다루겠습니다.
구체적 적용 예시로 보는 거절 범위 판단
냉난방 설비 고장으로 한여름 매장 온도가 크게 올라가 손님 회전율이 떨어졌지만 영업 자체는 계속 이어간 카페를 가정해 보겠습니다. 이 경우는 영업이 완전히 불가능해진 것이 아니라 영업 여건이 나빠진 것이므로, 차임 전액 거절보다는 지장이 있었던 기간·정도에 비례한 일부 거절이나 감액 청구로 접근하는 것이 법리에 맞습니다.
반대로 누수로 매장 바닥 전체에 물이 차 며칠간 아예 문을 열 수 없었던 음식점이라면, 그 휴업 기간에 한해서는 목적물을 전혀 사용하지 못한 것이므로 해당 기간 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 수선이 완료되어 정상 영업이 재개된 이후에는 다시 차임 전액을 지급해야 하며, 과거 휴업 기간에 대한 거절이 이후 기간까지 자동으로 연장되지는 않습니다.
전기설비 노후로 냉장고나 포스기 같은 필수 설비가 자주 작동을 멈추지만 매장 운영 자체는 유지되는 경우는 앞의 두 사례의 중간 지점입니다. 설비 고장으로 인한 손실을 구체적으로 산정하기 어렵다면, 지장이 있었던 정도를 소명할 자료를 갖춰 일부 금액만 거절하고 나머지는 정상 지급하면서 이의를 유보하는 방식이 분쟁을 줄이는 현실적인 방법입니다.
세 사례를 관통하는 원칙은 결국 하나입니다. "영업이 아예 불가능했는가, 지장은 있었지만 계속됐는가"를 먼저 구분하고, 후자라면 그 지장의 크기를 숫자나 기간으로 보여줄 수 있어야 거절이든 감액이든 정당성을 인정받는다는 것입니다. 막연히 "장사가 안 됐다"는 주장만으로는 부족하고, 하자 발생 전후를 비교할 수 있는 구체적 지표가 뒷받침되어야 합니다.
거절 범위를 넘으면 생기는 위험 — 차임 연체와 계약 해지
가장 흔한 실수는 "임대인이 잘못했으니 전부 거절해도 된다"고 단정하는 것입니다. 그러나 방해 정도를 넘는 초과 거절분은 판례상 정당한 권리 행사로 인정받지 못하고 그대로 채무불이행, 즉 차임 연체로 처리됩니다. 상가건물 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
실제로 임차인이 "수선을 안 해줬으니 정당하다"고 믿고 몇 달간 차임을 전액 거절하다가, 나중에 소송에서 방해 정도가 부분적이었다는 판단을 받아 그 초과분이 고스란히 연체액으로 누적되고, 그 연체액이 3기분에 도달해 계약 해지를 당하는 경우가 실무에서 드물지 않게 나옵니다. 정당한 근거로 시작한 차임 거절이 판단을 잘못 내리는 순간 오히려 계약 해지의 빌미가 되는 셈입니다. 그래서 방해 정도가 애매하다면 차임 전액을 거절하기보다는 방해 비율만큼만 거절하고 나머지는 지급하면서 이의를 명확히 밝혀두는 편이 안전합니다.
방해 정도를 넘는 초과 거절분은 채무불이행으로 처리되고, 그 연체액이 3기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다.
증거 확보와 실무 절차 — 통지·기록·공탁
차임 지급 거절이 정당했는지는 결국 임차인이 방해 사실과 그 정도를 얼마나 구체적으로 증명하느냐에 달려 있습니다. 하자를 발견한 즉시 임대인에게 수선을 요구한 내용증명이나 문자·메신저 기록을 남기고, 하자 상태와 그로 인한 영업 지장을 사진·영상으로 시점별로 남겨두어야 합니다. 카드매출·포스 매출자료처럼 하자 발생 전후 매출 변화를 보여줄 수 있는 자료도 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.
수선 요구 내용증명 및 요구 일자별 기록
하자 상태와 영업 지장을 보여주는 사진·영상(시점 표시 포함)
하자 전후 매출 변화를 보여주는 포스·카드매출 자료
손님 불만·환불 요청 등 영업 지장을 뒷받침하는 정황 자료
거절 범위를 둘러싼 다툼이 예상되지만 그렇다고 전액을 그냥 지급하기도 꺼려진다면, 다툼이 없는 부분은 정상 지급하고 다툼이 있는 부분만 변제공탁(민법 제487조)으로 처리하는 방법도 검토할 수 있습니다. 공탁을 활용하면 최소한 연체로 인한 계약 해지 위험은 피하면서 정당한 감액분에 대한 다툼을 별도로 이어갈 수 있습니다.
차임감액청구권·계약해지권과의 관계 — 민법 제627조
차임 지급 거절권과 별개로 민법 제627조는 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용·수익할 수 없게 된 때에는 임차인이 그 부분의 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 나아가 잔존 부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임차인이 계약 자체를 해지할 수도 있습니다. 수선의무 불이행으로 사용·수익이 방해받은 상황도 이 조항의 적용 범위에 포함됩니다.
차임 지급 거절과 차임감액청구는 성격이 다릅니다. 거절은 수선이 완료될 때까지 지급을 잠정적으로 미루는 항변에 가깝고, 감액청구는 방해가 있었던 기간의 차임 자체를 줄여달라고 요구하는 형성권적 청구입니다. 실무에서는 두 권리를 함께 주장하면서, 방해로 인한 별도의 영업손실이 있다면 손해배상청구까지 병행하는 경우가 많습니다. 다만 손해배상을 받으려면 하자와 손실 사이의 인과관계, 손실 규모를 별도로 입증해야 하므로 앞서 말한 자료 확보가 그만큼 중요해집니다.
자주 묻는 질문
Q. 수선 요청을 했는데 임대인이 계속 미루기만 하면 어떻게 해야 하나요?
A. 구두 요청만으로는 나중에 다툼이 생기기 쉬우므로 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 수선을 요구하고, 그 이후에도 방치되면 방해 정도에 비례한 범위에서 차임 지급을 거절하거나 차임감액을 청구할 수 있습니다. 방해가 커서 임대차 목적을 달성할 수 없는 수준이라면 계약 해지까지 검토할 수 있습니다.
Q. 영업이 완전히 불가능한 건 아니고 손님만 줄어든 경우도 차임을 거절할 수 있나요?
A. 가능합니다. 다만 전부 사용불능이 아니라 부분적 지장이므로, 거절할 수 있는 범위는 그 지장의 정도에 한정됩니다. 매출 감소분과 하자 사이의 인과관계를 자료로 뒷받침할 수 있어야 거절이나 감액 주장이 받아들여지기 쉽습니다.
Q. 차임을 거절했다가 나중에 법원에서 방해 정도가 작다고 판단되면 어떻게 되나요?
A. 정당한 범위를 넘겨 거절한 부분은 그대로 연체 차임으로 처리됩니다. 그 연체액이 상가건물 임대차보호법상 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있으므로, 범위가 불확실하다면 전액 거절보다 일부 거절과 이의 유보, 또는 공탁을 함께 검토하는 편이 안전합니다.
Q. 계약서에 임차인이 수선의무를 진다는 특약이 있으면 차임을 거절할 수 없나요?
A. 그런 특약이 있어도 통상적인 소규모 수선에 한정되는 것이 원칙이고, 건물의 주요 구조 부분이나 기본 설비의 대수선까지 임차인 부담으로 넘기는 특약은 그 효력이 제한적으로 해석됩니다. 대수선에 해당하는 하자라면 특약이 있어도 여전히 임대인에게 수선의무가 남습니다.
Q. 차임을 거절하는 대신 손해배상을 청구할 수도 있나요?
A. 가능합니다. 차임 지급 거절이나 감액청구와 별개로, 수선의무 불이행으로 생긴 영업손실이 구체적으로 입증된다면 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다. 다만 손실 규모와 인과관계를 뒷받침할 자료를 갖추는 것이 청구의 성패를 가릅니다.
Q. 다툼이 있는 부분만 공탁하면 나머지 차임은 어떻게 처리되나요?
A. 다툼이 없는 부분은 정상적으로 지급하고, 방해 정도를 둘러싸고 견해차가 있는 부분만 변제공탁으로 처리하면 됩니다. 이렇게 하면 최소한 연체로 인한 계약 해지 위험은 피하면서, 정당한 감액 폭에 대한 다툼은 이후 절차에서 별도로 다툴 수 있습니다.
맺음말
임대인의 수선의무 불이행은 임차인에게 차임을 거절할 권리를 주지만, 그 권리는 무제한이 아니라 실제 방해받은 정도에 비례하는 범위 안에서만 인정됩니다. 이 한도를 넘겨 차임을 거절하면 오히려 연체로 처리되어 계약 해지라는 더 큰 위험으로 되돌아올 수 있습니다. 결국 중요한 것은 "고쳐줄 때까지 안 낸다"는 태도가 아니라, 방해의 정도를 객관적 자료로 정리하고 그에 맞는 범위에서 권리를 행사하는 것입니다.
수선 요구 기록과 하자·매출 자료를 미리 갖춰두면, 차임 거절이든 감액청구든 손해배상이든 어느 방향으로 다툼이 진행되더라도 임차인의 입장이 한결 유리해집니다. 하자가 방치되어 영업에 지장이 이어지고 있다면, 섣불리 전액 거절부터 하기보다 방해 범위를 먼저 점검해 보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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