이행인수와 채무인수의 차이, 채권자가 인수인에게 직접 청구할 수 있는 경우 

부동산 매매계약서에 "매수인이 근저당채무를 인수한다"는 문구를 넣고 그 금액만큼 매매대금을 깎았는데, 정작 매수인이 이자를 연체해 경매가 진행되면 채권자에게 직접 따질 수 없다는 사실을 뒤늦게 알고 당황하는 경우가 많습니다. 채무를 넘긴 것 같아 안심했지만, 법적으로는 여전히 원래 채무자만 책임을 지는 구조였기 때문입니다. 이행인수와 채무인수는 겉보기엔 비슷해 보여도 채권자와의 관계에서 전혀 다르게 작동합니다. 이 글에서는 두 개념이 실제로 어떻게 다른지, 계약서에 어떤 문구가 있어야 채권자가 인수인에게 직접 청구할 수 있는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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이행인수와 채무인수 — 같은 "인수"라도 법적 성격이 다르다

채무인수는 민법 제453조·제454조가 규율하는 제도로, 제3자가 채무자를 대신하거나 채무자와 나란히 채무를 부담하면서 채권자와의 관계에서 새로운 법률관계를 만드는 것입니다. 원래 채무자가 채무관계에서 완전히 벗어나는 면책적 채무인수와, 원래 채무자와 인수인이 함께 책임지는 병존적(중첩적) 채무인수로 나뉩니다. 어느 쪽이든 채권자는 인수인을 상대로 직접 이행을 청구할 수 있는 지위를 갖게 됩니다.

반면 이행인수는 채권자와는 무관하게 채무자와 제3자(인수인) 사이의 내부 약정일 뿐입니다. 인수인이 채무자에게 "당신이 부담하는 채무를 대신 갚아주겠다"고 약속한 것에 그치고, 채권자에 대한 관계에서는 여전히 원래 채무자만이 채무자로 남습니다. 두 제도의 근본적인 차이는 여기서 갈립니다. 채무인수는 채권자와 인수인 사이에 새로운 법률관계를 만들지만, 이행인수는 그런 관계를 전혀 만들지 않습니다. 계약서에 "인수"라는 단어가 똑같이 쓰여 있어도, 그 문구가 어느 쪽을 의미하는지에 따라 채권자가 나중에 취할 수 있는 조치가 완전히 달라집니다.

채무인수는 채권자와 인수인 사이에 새 법률관계를 만들지만, 이행인수는 채무자와 인수인 사이의 내부 약정에 그쳐 채권자에게 아무런 권리를 발생시키지 않는다.

실무에서 자주 헷갈리는 지점 — 매매대금에서 빚을 공제하기로 했다면

이 구별이 실제로 문제 되는 대표적인 장면은 부동산 매매입니다. 매도인 명의로 근저당권이 설정돼 있거나 임대차보증금반환채무가 남아 있는 상태에서, 매수인이 그 채무를 인수하기로 하고 채무액만큼을 매매대금에서 공제하는 방식은 실무에서 매우 흔하게 쓰입니다. 당사자들은 대체로 이를 "매수인이 채무를 넘겨받았으니 매도인은 그 채무에서 완전히 벗어났다"고 이해하지만, 법원의 시각은 다릅니다.

대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결은 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 한다고 판시했습니다. 매수인이 매매대금에서 채무액을 공제한 나머지를 지급하면 잔금지급의무를 다한 것으로 취급되지만, 그 인수 약정만으로는 채권자에 대한 관계에서 매도인이 채무자의 지위를 벗어나지 못한다는 뜻입니다. "인수했으니 끝났다"는 당사자들의 통상적인 기대와 법적 효과 사이에 간극이 생기는 지점이 바로 여기입니다.

판단 기준 — 계약서 문구가 아니라 실질 관계를 본다

법원이 이행인수와 채무인수를 가르는 기준은 계약서에 "인수"라는 단어가 쓰였는지가 아니라, 그 약정의 실질입니다. 판례가 제시하는 기준은 크게 두 가지입니다. 첫째, 인수의 대상이 되는 채무의 책임을 구성하는 권리관계, 예컨대 담보로 제공된 부동산의 소유권 자체가 인수인에게 함께 넘어갔는지입니다. 둘째, 채무인수인이 그 채무를 부담하는 데 상응하는 별도의 대가를 채권자 쪽 또는 원채무자로부터 얻었는지입니다.

이 두 요소 중 하나라도 충족된다면, 특별한 사정이 없는 한 법원은 이를 단순한 이행인수가 아니라 병존적 채무인수로 판단하는 경향을 보입니다. 반대로 매수인이 채무액만큼 매매대금을 깎아 지급한 것에 그치고 그 이상의 대가나 권리 이전이 없다면 이행인수로 남습니다. 예를 들어 매수인이 근저당채무를 떠안는 대가로 임료를 낮춰 받거나 별도의 정산금을 받으면서 채권자에게 직접 이행하기로 특약했다면 병존적 채무인수로 볼 여지가 커지지만, 단순히 채무액을 공제한 나머지만 지급했다면 이행인수에 머무릅니다.

같은 "매매대금 공제" 방식이라도 결과가 갈리는 이유는 여기 있습니다. 채무액을 공제한 나머지만 지급하고 별다른 특약이 없는 통상의 매매계약은 이행인수로 남지만, 계약서에 "매수인이 채권자에 대하여 위 채무를 직접 변제하기로 하고 채권자도 이를 승낙한다"는 조항을 별도로 두거나 채권자가 실제로 매수인을 새 채무자로 받아들이는 서면을 남겼다면 채무인수로 인정될 근거가 뚜렷해집니다. 결국 매매대금 공제라는 겉모습이 아니라, 채권자와의 관계에서 새로운 약속이 오갔는지가 실질 판단의 핵심 갈림길입니다.

• 채무의 책임을 구성하는 권리관계(담보물 소유권 등)가 함께 이전되었는가.

• 인수인이 채무 부담에 상응하는 대가를 얻었는가.

• 계약서에 "채권자에 대하여 직접 이행 책임을 부담한다"는 문구가 있는가.

• 채권자가 인수 사실을 알고 별도로 승낙했는가.

이행인수의 효과 — 채권자는 여전히 원래 채무자에게만 청구할 수 있다

이행인수로 판단되면 채권자에게는 원칙적으로 아무런 새로운 권리가 생기지 않습니다. 인수인이 약속한 채무를 갚지 않아도 채권자는 인수인을 상대로 직접 이행을 청구할 수 없고, 여전히 원래 채무자에게만 청구해야 합니다. 이는 이행인수가 민법 제539조가 정한 제3자를 위한 계약에 해당하지 않기 때문입니다. 제3자를 위한 계약이 성립하려면 당사자 일방이 "제3자에게 이행할 것"을 명시적으로 약정해야 그 제3자가 채무자에게 직접 이행을 청구할 권리를 갖게 되는데, 통상의 이행인수 약정에는 그런 의사표시가 담겨 있지 않습니다. 인수인은 채무자와의 내부 관계에서 이행의무를 부담할 뿐, 채권자가 인수인에 대해 직접 권리를 취득하는 구조가 아닙니다.

결국 채권자가 실제로 대응할 수 있는 상대는 원래 채무자 한 명뿐입니다. 원래 채무자는 자신이 채권자로부터 청구를 받거나 담보가 실행되는 상황에 몰리면, 내부 약정을 근거로 인수인에게 구상을 청구하거나 인수인의 불이행을 이유로 별도의 계약(대개 매매계약)을 해제하는 방식으로 대응할 수밖에 없습니다. "매수인이 인수했으니 내 책임은 끝났다"고 여기고 방치했다가, 채권자의 청구서나 경매개시결정을 받고서야 자신이 여전히 당사자라는 사실을 깨닫는 사례가 실무에서 드물지 않습니다.

병존적(중첩적) 채무인수 — 채권자가 인수인에게 직접 청구할 수 있는 경우

반대로 병존적 채무인수(중첩적 채무인수)로 인정되면 상황이 달라집니다. 이 경우 원래 채무자의 책임은 그대로 유지되면서 인수인이 별도의 채무자로 추가되므로, 채권자는 원래 채무자와 인수인 중 누구에게든 이행을 청구할 수 있습니다. 민법 제453조에 따라 병존적 채무인수는 채무의 성질이 이를 허용하지 않는 경우가 아니라면 채무자와 인수인 사이의 계약만으로도 성립할 수 있어, 채권자의 사전 동의가 필수 요건은 아닙니다.

계약서에 "인수인은 채권자에 대하여 직접 채무를 부담한다"는 취지의 문구가 명시돼 있거나, 앞서 살펴본 것처럼 인수인이 담보물의 소유권까지 함께 넘겨받고 그에 상응하는 대가를 얻었다면 법원은 병존적 채무인수로 판단할 가능성이 높습니다. 이렇게 인정되면 채권자와 인수인 사이의 관계는 부진정연대채무에 가깝게 취급되어, 채권자는 원래 채무자에게 청구하지 않고 곧바로 인수인에게 전액을 청구하는 것도 가능합니다. 채권자 입장에서는 책임재산이 하나 늘어나는 셈이어서 더 유리한 구조입니다.

공사대금이나 물품대금처럼 사업자 간 채권에서도 이런 구조가 자주 등장합니다. 영업을 양수한 인수인이 종전 사업자의 거래처 채무를 함께 떠안기로 하면서 영업재산·거래관계까지 통째로 넘겨받았다면, 그 대가로 사업 자체를 이전받은 것이어서 병존적 채무인수로 인정되기 쉽습니다. 이 경우 거래처(채권자)는 종전 사업자와 인수인 중 회수 가능성이 높은 쪽을 골라 청구할 수 있어, 단순히 채무액만 넘겨받은 이행인수보다 채권자 보호가 훨씬 두텁습니다.

면책적 채무인수 — 채권자의 승낙이 있어야 원채무자가 빠진다

원래 채무자를 채무관계에서 완전히 벗어나게 하려면 병존적 채무인수를 넘어 면책적 채무인수까지 성립해야 합니다. 민법 제454조는 채무자와 제3자 사이의 계약으로 이루어지는 채무인수는 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다고 정합니다. 채권자 입장에서는 책임재산이 인수인 한 명으로 축소되는 결과이기 때문에, 그 승낙 없이는 원래 채무자를 놓아주지 않겠다는 취지입니다.

승낙이 없으면 아무리 당사자들이 "면책적으로 인수한다"고 계약서에 적었더라도 대외적으로는 병존적 채무인수로 취급되어 원래 채무자의 책임이 그대로 남습니다. 따라서 매수인 쪽에서 "채무를 완전히 넘겨받았다"고 안심하려면 채무액을 공제받는 것만으로는 부족하고, 채권자의 승낙서를 별도로 받아두어야 합니다. 승낙을 받지 못한 상태에서는 원래 채무자 역시 여전히 채권자로부터 청구받을 수 있는 지위에 있다는 점을 함께 유의해야 합니다.

인수인이 이행하지 않을 때 — 원래 채무자의 대응

이행인수 구조에서 인수인이 약속한 채무를 갚지 않아 채권자가 원래 채무자에게 청구하거나 담보권을 실행하는 상황에 이르면, 원래 채무자는 손을 놓고 있을 수만은 없습니다. 92다23193 판결은 매수인이 인수한 근저당채무의 이자 지급을 게을리해 임의경매절차가 개시되고 매도인이 그 채무를 변제해 경매를 막은 사안에서, 매도인이 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 인수인의 불이행이 매매계약의 목적을 달성하기 어렵게 만드는 정도라면, 원래 채무자는 이를 이유로 계약 자체를 해제할 수 있다는 것입니다.

다만 해제에는 통상 상당한 기간을 정한 최고 절차가 필요하므로, 인수인의 이행 지연을 확인한 즉시 이행을 촉구하는 서면을 남겨두는 것이 뒤에 분쟁이 생겼을 때 유리합니다. 또한 채권자의 청구를 피하기 위해 원래 채무자가 스스로 채무를 대신 변제했다면, 그 변제액을 인수인에게 구상하는 것도 가능합니다. 계약을 해제하지 않고 관계를 유지하고 싶다면 구상권 행사와 함께 인수인의 재산에 대한 보전조치(가압류 등)를 함께 검토할 필요가 있습니다.

계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 문구

채권자가 인수인에게 직접 청구할 수 있는 구조를 원한다면, 계약서 문구를 명확히 하는 것이 출발점입니다. 단순히 "채무를 인수한다"는 표현만으로는 법원이 이행인수로 판단할 가능성이 높다는 점을 앞서 살펴봤습니다. 반대로 이행인수로 충분한 경우라도, 인수인이 불이행했을 때 원래 채무자가 취할 수 있는 조치를 미리 계약서에 담아두면 분쟁이 생겼을 때 대응이 훨씬 수월해집니다.

• 병존적 채무인수를 원한다면 "인수인은 채권자에 대하여 직접 채무 이행의 책임을 부담한다"는 문구를 명시할 것.

• 면책적 채무인수까지 원한다면 채권자의 승낙서를 별도로 받아 계약서에 첨부할 것.

• 이행인수에 그치는 경우 인수인의 불이행 시 계약 해제·위약금·구상권 행사 절차를 조항으로 명시할 것.

• 담보물의 소유권 이전 여부, 대가 관계를 계약서에 구체적으로 기재해 실질 판단의 근거를 남길 것.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 그냥 "채무를 인수한다"고만 쓰여 있으면 이행인수인가요, 채무인수인가요?

A. 문구만으로 단정하지 않고 채무의 책임을 구성하는 권리관계가 함께 이전되었는지, 인수인이 상응하는 대가를 얻었는지 등 실질을 따져 법원이 판단합니다. 부동산 매매대금에서 채무액을 공제한 것에 그쳤다면 원칙적으로 이행인수로 봅니다.

Q. 이행인수인 경우 채권자는 인수인에게 전혀 청구할 수 없나요?

A. 원칙적으로는 청구할 수 없습니다. 이행인수는 채무자와 인수인 사이의 내부 약정이라 채권자에게 직접 청구권을 발생시키지 않기 때문입니다. 다만 채권자가 인수 사실을 승낙해 채무인수로 전환되는 등 별도의 법적 근거가 생기면 예외적으로 가능해집니다.

Q. 면책적 채무인수와 병존적 채무인수는 채권자 입장에서 뭐가 다른가요?

A. 면책적 채무인수는 원래 채무자가 채무관계에서 완전히 벗어나 인수인만 남으므로 채권자로서는 책임재산이 하나 줄어드는 셈입니다. 병존적 채무인수는 원래 채무자와 인수인이 함께 책임지므로 채권자가 청구할 수 있는 상대가 늘어나 더 유리합니다.

Q. 매수인이 근저당채무를 인수하기로 했는데 이자를 안 내서 경매가 진행되면 매도인은 어떻게 하나요?

A. 매도인은 인수인의 불이행을 이유로 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 경매를 막기 위해 매도인이 직접 채무를 변제했다면 그 금액을 인수인에게 구상하는 것도 가능합니다.

Q. 병존적 채무인수는 채권자 동의 없이도 성립하나요?

A. 원칙적으로 채무자와 인수인 사이의 계약만으로 성립할 수 있습니다. 다만 채무의 성질상 제3자가 이행할 수 없는 경우는 제외되고, 채권자가 별도로 승낙하면 그 법률관계가 더 명확해집니다.

Q. 계약서에 어떤 문구를 넣어야 채권자가 인수인에게 직접 청구할 수 있나요?

A. "인수인은 채권자에 대하여 직접 채무 이행의 책임을 부담한다"는 취지의 문구를 명시하고, 가능하면 채권자의 승낙서를 받아두는 것이 안전합니다. 그런 문구가 없으면 법원은 대체로 이행인수로 판단하는 경향을 보입니다.

맺음말

이행인수와 채무인수는 계약서에 쓰인 단어 하나가 아니라, 채무의 책임을 구성하는 권리관계가 함께 넘어갔는지·인수인이 대가를 얻었는지·채권자가 승낙했는지에 따라 갈립니다. 이 판단에 따라 채권자가 인수인에게 직접 청구할 수 있는지, 원래 채무자가 여전히 책임을 져야 하는지가 완전히 달라지므로 매매대금에서 채무를 공제하는 방식의 계약을 맺을 때는 이 구별을 반드시 짚어야 합니다.

특히 광교를 비롯해 매매·재건축이 활발한 지역에서는 근저당채무나 임대차보증금반환채무를 인수하는 조항이 계약서에 자주 등장합니다. "인수했으니 끝났다"는 통상적인 기대와 법적 효과 사이에 간극이 있을 수 있는 만큼, 계약서 문구를 확정하기 전에 어느 쪽 인수인지부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.