공사비 넘는 지체상금 청구, 예정액 감액으로 방어할 수 있습니다
사건 개요
공사가 예정보다 늦어졌다는 이유로 발주자로부터 지체상금 정산서를 받아 든 수급인들이 상담을 청해 옵니다. 계약서에 하루 지연에 얼마씩 곱하도록 정해 둔 지체상금률을 그대로 적용하면, 정산된 금액이 애초 받기로 한 공사대금 전액을 넘는 경우가 드물지 않습니다. 심한 경우에는 공사비의 배에 가까운 금액이 청구되기도 합니다. "계약서에 도장을 찍었으니 어쩔 수 없다"고 체념하는 분들이 많지만, 그 계약서 문구가 곧 지급 의무의 확정을 뜻하지는 않습니다.
이런 사건에서 발주자는 흔히 "계약대로 정산했을 뿐"이라며 지체상금 전액을 공사대금에서 공제하거나 별도로 청구합니다. 반면 수급인은 지연 원인 중 상당 부분이 설계변경, 관급자재 반입 지연, 인허가 지연처럼 자신이 통제할 수 없었던 사정에서 비롯됐다고 주장합니다. 문제는 이 다툼이 감정싸움으로 흘러가면 결과가 나아지지 않는다는 점입니다. 법이 보는 것은 지체상금 약정의 성질과 그 액수가 실제 손해에 비추어 부당히 과다한지이지, 누구의 억울함이 더 큰지가 아닙니다.
결론부터 말씀드리면, 지체상금 약정은 민법상 손해배상액의 예정으로 다루어지고, 그 액수가 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 다만 이는 저절로 되는 일이 아니라, 소송이나 조정 과정에서 감액을 뒷받침할 사정을 얼마나 구체적으로 주장·증명하느냐에 따라 결과가 크게 갈립니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 다투어지는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 계약서상 지체상금 조항이 민법 제398조가 정한 손해배상액의 예정에 해당하는지입니다(같은 조 제1항). 둘째, 그 예정액이 같은 조 제2항이 말하는 '부당히 과다한 경우'에 해당하는지, 즉 법원이 개입해 감액할 만한 사정이 있는지입니다. 셋째, 지체상금이 산정되는 지체일수 자체를 다툴 여지, 즉 수급인의 귀책사유 없는 기간을 애초에 지체 계산에서 빼낼 수 있는지입니다.
이 세 가지는 서로 다른 층위의 다툼입니다. 감액은 '지체상금 자체는 발생했지만 액수가 과하다'는 주장이고, 지체일수 다툼은 '애당초 그 기간만큼은 지체가 아니다'는 주장입니다. 두 갈래를 함께 준비해야 청구 금액을 실질적으로 낮출 수 있고, 어느 한쪽만 다투면 나머지 절반은 그대로 인정되어 버립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 예정액이 '부당히 과다'하다는 사정을 구체적으로 구성하기
감액을 받으려면 "너무 많다"는 인상만으로는 부족합니다. 법원은 채권자·채무자의 경제적 지위, 계약의 목적, 예정액을 정한 경위, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상되는 손해의 크기, 거래 관행 등 여러 사정을 종합해 일반의 상식에 비추어 그 예정액을 그대로 지급하게 하는 것이 심히 부당한지를 판단합니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 그 사정을 채워 넣습니다.
1) 예정액과 실제 손해의 괴리를 수치로 드러냅니다.
발주자가 지연으로 실제 입은 손해—대체 시공업체 투입 비용, 준공 지연에 따른 임대·매출 손실 등—를 확인해 청구된 지체상금과 대조합니다. 예정액이 실제 손해를 몇 배씩 웃돈다는 사실이 구체적 금액으로 드러날수록, 그 예정액이 손해 전보가 아니라 제재나 압박의 성격으로 기능하고 있다는 점을 뒷받침할 수 있습니다.
2) 지체상금 총액이 공사비 자체를 넘는다는 사실 자체를 쟁점으로 세웁니다.
계약금액에 대한 예정액의 비율은 감액 판단의 핵심 요소 중 하나입니다. 지체상금이 공사대금 전액, 나아가 그 이상에 이른다는 것은 그 자체로 이례적인 비율이므로, 계약금액과 청구액을 나란히 제시해 "일을 마쳐도 손에 남는 돈이 없거나 오히려 빚을 지는" 구조가 되어 있음을 재판부가 직관적으로 파악할 수 있도록 정리합니다.
3) 지체상금률이 정해진 경위와 거래 관행을 짚습니다.
표준화된 도급계약서의 통상적인 지체상금률과 비교해, 이 계약의 지체상금률이 이례적으로 높게 책정된 경위—협상력의 차이, 계약서를 일방이 준비했는지, 수급인이 별다른 검토 없이 서명하게 된 사정—를 정리합니다. 예정액이 대등한 협상의 결과가 아니라는 점이 드러나면 부당성 판단에 유리하게 작용합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 귀책사유 없는 지체기간을 지체일수에서 공제하기
감액을 다투는 것과 별개로, 애초에 수급인의 책임이 아닌 기간을 지체일수 계산에서 빼내면 지체상금 총액 자체가 줄어듭니다. 감액 항변보다 먼저, 혹은 함께 준비해야 하는 지점입니다.
1) 발주자 측 귀책사유로 인한 지연을 시계열로 정리합니다.
설계변경 지시서, 관급자재 반입 지연 통보, 인허가 지연으로 착공이 미뤄진 경위, 부지 인도 지연 등 발주자 쪽 사정으로 공정이 밀린 구간을 날짜별로 특정합니다. 이런 사정이 있었던 기간은 수급인의 이행지체가 아니므로, 지체일수 자체에서 제외되어야 한다고 주장할 근거가 됩니다.
2) 지체상금의 기산일과 종기를 다시 검토합니다.
지체상금은 통상 준공기한 다음 날부터 실제 준공(또는 준공검사 합격) 시까지로 계산되지만, 수급인이 공사를 마치고 준공검사를 신청했음에도 발주자가 검사를 미룬 기간까지 지체일수에 포함시켜 청구하는 경우가 있습니다. 준공신고·검사신청 시점을 증빙으로 확정해, 부당하게 늘어난 기산 구간을 바로잡습니다.
3) 계약상 지체상금의 상한 특약 여부를 확인합니다.
계약서에 지체상금액이 계약보증금이나 공사대금의 일정 비율을 넘지 못하도록 정한 상한 조항이 있는지를 먼저 확인합니다. 이런 상한 특약이 있다면 감액 다툼에 앞서 그 상한 자체를 근거로 청구액을 낮출 수 있어, 소송 전 협상 단계에서도 유용한 지렛대가 됩니다.
결론
지체상금 정산서에 적힌 숫자는 계약서 문구를 그대로 대입한 결과일 뿐, 법원이 그 액수를 그대로 인정해야 한다는 뜻은 아닙니다. 특히 청구된 금액이 공사비 자체를 넘어선다면, 그 비율 자체가 감액을 다툴 강력한 출발점이 됩니다.
감액 사유와 지체일수 공제 사유는 서로 다른 갈래이지만 함께 준비할 때 실질적인 금액 축소로 이어집니다. 정산서를 받아 들고 막막하시다면, 지연의 원인과 실제 손해를 어떻게 정리해 다툴 수 있을지 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
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