상가 원상회복 범위, 전 임차인이 설치한 시설까지 철거해야 할까 

상가 임대차 계약이 끝나 가게를 비우려는데, 임대인이 "입주 당시 상태가 아니라 애초 건물 그대로 원상복구하라"며 전 임차인이 설치해 둔 인테리어와 설비까지 철거하라고 요구하는 경우가 적지 않습니다. 권리금을 주고 전 임차인의 시설을 그대로 넘겨받아 영업했을 뿐인데, 정작 계약이 끝나면 자신이 만들지도 않은 시설의 철거비용까지 떠안게 되는 셈이어서 억울함을 호소하는 임차인이 많습니다. 원상회복의무의 범위는 임대차계약서의 "원상복구" 문구 하나로 정해지는 것이 아니라, 임차인이 실제로 무엇을 어떻게 넘겨받았는지에 따라 달라집니다. 이 글에서는 전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복 대상이 되는지, 어떤 경우에 예외가 인정되는지 판례를 통해 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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원상회복의무의 법적 근거 — 임차인은 왜 원상회복을 해야 하나

임차인의 원상회복의무는 민법 제654조가 제615조를 준용하면서 생깁니다. 제615조는 사용대차의 차주가 물건을 반환할 때 이를 원상에 회복하여야 한다고 정하고 있고, 이 규정이 임대차에도 그대로 적용됩니다. 즉 임차인이 임대차 목적물을 반환할 때는 자신이 사용하는 동안 변경한 부분을 되돌려 놓을 의무가 원칙적으로 존재합니다. 다만 법조문은 "원상에 회복"이라고만 규정할 뿐, 그 원상이 정확히 어느 시점의 상태를 가리키는지는 명시하지 않습니다.

상가건물 임대차보호법에는 원상회복의무를 별도로 규정한 조문이 없습니다. 실무에서는 임대차계약서 특약사항에 "임차인은 퇴거 시 원상복구 한다"는 문구를 넣는 것이 일반적인데, 이 문구만으로는 철거 범위가 명확히 정해지지 않습니다. 결국 원상회복의무의 정확한 범위는 계약서 문구 하나만이 아니라 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 실제로 무엇을 수리·변경했는지를 종합적으로 따져 개별 사안마다 판단됩니다.

상가는 주택과 달리 업종이 바뀔 때마다 인테리어가 크게 달라지고, 임차인이 여러 번 교체되는 동안 이전 임차인이 남긴 시설 위에 새로운 시설이 덧대어지는 경우가 흔합니다. 그래서 "원상"이 정확히 몇 번째 임차인의 상태를 가리키는지가 실제 분쟁의 출발점이 됩니다. 이 판단 기준이 실제 사건에서 어떻게 적용되는지를 다음 항목부터 판례를 통해 살펴보겠습니다.

원칙 — "임차 당시 상태로" 되돌리면 충분하다

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 이 문제의 기본 원칙을 제시한 판결입니다. 사안은 전 임차인이 무도유흥음식점으로 운영하던 점포를 새 임차인이 소유자로부터 다시 임차해 내부시설을 개조·단장한 경우였습니다. 임대차가 끝난 뒤 임대인은 신규 임차인에게 건물 본래 상태로의 원상회복을 요구했고, 신규 임차인은 자신이 개조한 부분만 되돌리면 되는 것 아니냐고 다퉜습니다.

대법원은 임차인에게 원상회복의무가 있다 하더라도, 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 자신이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다고 판시했습니다. 즉 원상회복의 기준점은 건물이 처음 지어졌을 때의 상태가 아니라, 그 임차인이 계약을 시작하며 실제로 넘겨받은 상태입니다. 전 임차인이 설치해 둔 칸막이나 조명, 바닥재를 그대로 인수해 영업하다가 별도로 손대지 않았다면, 그 부분까지 철거할 의무는 원칙적으로 없다는 뜻입니다.

원상회복의 기준은 건물이 처음 지어졌을 때의 상태가 아니라, 별도 약정이 없는 한 그 임차인이 계약을 시작하며 실제로 넘겨받은 상태다.

예외 — 전 임차인의 지위를 그대로 이어받았다면 다르다

이 원칙에는 중요한 예외가 있습니다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 프랜차이즈 커피전문점을 둘러싼 사안에서 다른 결론을 내렸습니다. 갑 회사가 점포를 임차해 커피전문점 영업에 필요한 시설을 설치하고 운영하다가, 을이 그 영업을 양수하면서 임대인과 새로 임대차계약을 체결했는데, 상호와 시설을 기존 그대로 사용하고 보증금·임대료·임대기간 등 계약 조건도 종전과 동일하게 유지된 사안이었습니다.

대법원은 이런 사정을 종합하면 신규 임차인이 기존 임차인의 지위를 그대로 승계한 것으로 봐야 한다고 판단하고, 신규 임차인에게 기존 임차인이 설치했던 시설에 대한 철거 및 원상회복의무까지 인정했습니다. 단순히 영업을 넘겨받았다는 사실만으로 지위승계가 인정되는 것은 아니고, 상호·시설의 동일성 유지와 임대차 조건의 연속성이 함께 인정되어야 합니다. 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리·변경한 내용 등을 구체적·개별적으로 따져 정한다는 것이 이 판결이 제시한 기준입니다.

• 원칙(90다카12035) — 별도 약정 없으면 자신이 넘겨받은 상태로만 반환하면 충분.

• 예외(2017다268142) — 상호·시설을 그대로 쓰고 임대차 조건도 동일하게 유지한 재계약이면 전 임차인 지위를 승계한 것으로 보아 원상회복 범위가 확장.

• 구분 기준 — 단순 영업양수인지, 임대인과의 계약관계까지 실질적으로 동일하게 이어졌는지.

권리금만 주고받았다면 임대인과의 관계는 다르다

실무에서 흔한 오해가 하나 있습니다. 전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설을 인수했으니 임대인에 대한 원상회복 범위도 자연스럽게 넓어진다고 생각하는 경우입니다. 그러나 권리금 거래는 원칙적으로 전 임차인과 신규 임차인 사이의 사인간 계약일 뿐이고, 임대인은 그 거래의 당사자가 아닙니다. 신규 임차인이 권리금을 주고 시설을 넘겨받은 것에 불과하다면, 원상회복 범위는 이전 임차인에 대한 부분까지 확장되지 않고 지금 임차인과 임대인 사이에 새로 체결된 임대차계약에서 정한 원상회복의무와 범위에 따르는 것이 원칙입니다.

다만 이 원칙과 앞서 본 예외의 경계는 실제로는 미묘합니다. 권리금만 오간 것인지, 아니면 임대인도 관여해 종전 임대차 조건을 그대로 유지하며 재계약한 것인지에 따라 결론이 달라지기 때문입니다. 예를 들어 임대인이 신규 임차인과 계약하면서 보증금·임대료를 종전과 동일하게 맞추고 임대차 기간도 이어가는 형태로 계약서를 작성했다면, 겉보기엔 새 계약이라도 실질은 지위승계에 가까워질 수 있습니다. 반대로 임대인이 완전히 새로운 조건으로 재계약을 체결했다면 권리금 거래는 임대인과 무관한 별개의 사인간 정산으로 남습니다.

실무에서는 이 경계선 때문에 계약 체결 시점에 임대인이 시설 승계 사실을 명시적으로 인지하고 있었는지, 임대차계약서에 "기존 시설을 그대로 사용함"과 같은 문구가 들어갔는지가 중요한 판단 자료가 됩니다. 신규 임차인 입장에서는 계약 체결 전에 임대인과 협의해 원상회복 범위를 특약으로 명확히 해 두는 편이, 나중에 지위승계 여부를 놓고 소송으로 다투는 것보다 훨씬 부담이 적습니다.

"원상복구" 특약만 있고 기준이 불명확할 때 벌어지는 다툼

많은 임대차계약서는 특약사항에 "임차인은 계약 종료 시 원상복구 한다"는 한 줄만 넣고 그 기준 시점을 구체적으로 적지 않습니다. 이 경우 임대인은 최초 준공 당시의 골조·바닥 상태까지 요구하고, 임차인은 자신이 입주할 때 이미 있던 시설은 제외하고 자신이 직접 변경한 부분만 되돌리면 된다고 주장하면서 다툼이 생깁니다. 계약서에 "원상복구"라고만 적혀 있어도 그 의미는 자동으로 정해지지 않고, 앞서 본 판례들처럼 계약 체결 경위와 목적물의 실제 상태를 따져 개별적으로 해석해야 합니다.

이런 다툼에서는 입주 당시 목적물이 어떤 상태였는지를 입증하는 자료가 승패를 가릅니다. 계약체결 시 작성한 시설현황확인서나 사진, 임대인이 전 임차인의 시설이 남아있음을 알고도 그 상태 그대로 임대했다는 정황, 임대차계약서 특약에 "현 상태로 임대함"과 같은 문구가 있는지 등이 핵심 증거가 됩니다. 반대로 계약서에 임차인이 시설을 직접 설치·개조한다는 취지가 명시되어 있다면, 그 부분에 대해서는 임차인의 원상회복의무가 더 폭넓게 인정될 여지가 있습니다.

철거 대신 매수를 청구할 수 있는 경우 — 부속물매수청구권과 유익비상환청구권

원상회복 분쟁에서 임차인이 활용할 수 있는 또 다른 권리가 있습니다. 민법 제646조의 부속물매수청구권입니다. 건물의 사용 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이 있다면, 임대차가 끝날 때 그 물건을 임대인에게 매수해 달라고 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인 보호를 위한 편면적 강행규정이어서, 계약서에 이를 배제하는 특약이 있더라도 임차인에게 불리한 약정은 무효로 다뤄집니다. 다만 부속물로 인정받으려면 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 합의된 사용목적, 건물의 위치와 주위환경 등을 종합해 판단하므로, 철거 대신 매수를 청구할 수 있는 물건인지는 개별적으로 따져봐야 합니다.

유익비상환청구권도 함께 검토할 만합니다. 임차인이 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용이 있다면 임대차 종료 시 그 상환을 청구할 수 있는 권리인데, 이는 부속물매수청구권과 달리 강행규정이 아니어서 계약서 특약으로 포기하거나 제한하는 것이 가능합니다. 계약서에 "임차인은 유익비를 청구하지 않는다"는 문구가 있다면 이 권리는 행사하기 어려워집니다. 원상회복을 두고 다툴 때는 철거 의무 유무만 볼 것이 아니라, 반대로 매수나 비용상환을 청구할 여지가 있는지도 함께 살펴야 실질적인 부담을 줄일 수 있습니다.

분쟁을 피하려면 — 계약체결·입주 시 준비해야 할 것들

원상회복 분쟁은 계약이 끝나갈 무렵 갑자기 터지는 것처럼 보이지만, 실제로는 계약을 시작할 때 남겨둔 기록의 유무로 승패가 갈리는 경우가 많습니다. 입주 당시 점포 내부를 사진이나 영상으로 남겨두고, 전 임차인의 시설이 그대로 남아 있다면 그 사실을 임대인과 확인한 뒤 계약서 특약이나 별도 확인서에 명시해 두는 것이 가장 확실한 대비책입니다. 원상회복의 기준 시점을 "현재 상태" 또는 "입주 당시 상태"로 구체적으로 못박아 두면, 나중에 임대인이 최초 준공 당시 상태까지 요구하는 다툼 자체를 사전에 차단할 수 있습니다.

원상회복의무를 이행하지 않으면 임대인은 임차인을 상대로 원상회복비용 상당의 손해배상을 청구할 수 있고, 실무에서는 임대차보증금에서 이 비용을 공제하는 방식으로 정산되는 경우가 흔합니다. 임대인이 과도하게 넓은 범위의 철거를 요구하며 보증금 반환을 미루는 상황이라면, 원상회복의무의 범위를 앞서 본 판례 기준에 따라 먼저 정리하고 그 범위를 초과하는 부분에 대해서는 보증금 반환을 청구할 근거가 됩니다. 전 임차인의 시설을 인수해 영업을 시작하는 단계라면, 임대인에게도 그 사실을 알리고 계약서에 반영해 두는 것이 훗날 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

자주 묻는 질문

Q. 전 임차인이 설치한 인테리어를 그대로 쓰다가 계약이 끝나면 제가 철거해야 하나요?

A. 별도의 약정이 없는 한 원칙적으로는 철거할 의무가 없습니다. 대법원 판례에 따르면 원상회복의무는 임차인 자신이 넘겨받았을 때의 상태로 반환하면 충분하고, 그 이전 사람이 설치한 부분까지 되돌릴 의무는 없다고 봅니다.

Q. 권리금을 주고 전 임차인 시설을 인수했다면 원상회복 범위가 더 넓어지나요?

A. 권리금 거래만으로는 원상회복 범위가 확장되지 않습니다. 권리금은 전 임차인과의 사인간 정산일 뿐이고, 임대인과의 원상회복의무는 지금 임차인과 임대인 사이의 임대차계약 내용에 따라 별도로 정해집니다.

Q. 임대인과 새로 계약했는데 상호와 시설, 보증금·임대료 조건까지 종전과 똑같이 이어받았다면요?

A. 이런 경우에는 지위승계로 인정되어 전 임차인이 설치한 시설에 대한 철거·원상회복의무까지 넘겨받을 수 있습니다. 상호·시설의 동일성과 임대차 조건의 연속성이 함께 인정되는지가 판단의 핵심입니다.

Q. 계약서에 "원상복구 한다"고만 적혀 있고 기준 시점이 없으면 어떻게 되나요?

A. 그 문구만으로 기준이 자동으로 정해지지는 않고, 계약 체결 경위와 입주 당시 목적물의 실제 상태를 따져 개별적으로 해석합니다. 입주 당시 사진이나 시설현황확인서 같은 자료가 있으면 유리한 근거가 됩니다.

Q. 제가 임대인 동의를 받고 직접 설치한 시설은 철거하지 않아도 되나요?

A. 건물 사용 편익을 위해 임대인 동의를 얻어 부속시킨 물건이라면 철거 대신 매수를 청구할 수 있는 부속물매수청구권 대상이 될 수 있습니다. 다만 부속물로 인정되는지는 건물 구조와 사용목적 등을 종합해 개별적으로 판단합니다.

Q. 임대인이 원상회복을 이유로 보증금 반환을 미루면 어떻게 대응해야 하나요?

A. 원상회복의무의 범위를 판례 기준에 따라 먼저 정리한 뒤, 그 범위를 넘어서는 부분에 대해서는 보증금 반환을 청구할 근거가 됩니다. 다툼이 계속되면 원상회복비용 산정 자료와 입주 당시 상태를 뒷받침할 자료를 준비해 대응하는 것이 필요합니다.

맺음말

상가 원상회복의무는 "원상복구 한다"는 계약서 문구 하나로 자동으로 정해지지 않습니다. 원칙은 임차인이 자신이 넘겨받았을 때의 상태로 반환하면 충분하다는 것이지만, 상호와 시설을 그대로 쓰고 임대차 조건까지 종전과 동일하게 이어받았다면 전 임차인의 지위를 승계한 것으로 보아 그가 설치한 시설까지 철거 대상이 될 수 있습니다. 권리금 거래 여부, 계약 체결 경위, 입주 당시 상태를 뒷받침하는 자료가 있는지에 따라 결론이 달라지는 만큼, 계약을 시작하는 단계에서부터 기록을 남겨두는 것이 가장 확실한 대비책입니다.

특히 광교처럼 상가 임차인 교체가 잦은 지역에서는 전 임차인의 시설을 인수해 영업을 시작하는 경우가 많아, 계약 종료 시점에 원상회복 범위를 둘러싼 다툼이 자주 발생합니다. 임대인의 원상회복 요구가 지나치게 넓다고 느껴진다면, 계약서와 입주 당시 자료를 근거로 그 범위부터 짚어보시길 권합니다.

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