공사대금 안 주며 하자를 주장한다면? 

공사대금 안 주며 하자를 주장한다면?

건축공사를 모두 마쳤는데도 도급인이 공사대금 지급을 미루면서 오히려 “건물에 하자가 있다”고 주장하는 경우가 있습니다. 이때 시공자 입장에서는 미지급 공사대금을 청구해야 하는 동시에 상대방이 제기하는 하자보수비나 손해배상 주장까지 대응해야 할 수 있습니다.

이번 사례는 건축공사를 마친 원고가 남은 공사대금을 청구하자, 피고가 여러 하자와 시공면적 부족 등을 이유로 손해배상 반소를 제기한 분쟁입니다. 법률사무소 제우 강병권 변호사는 원고를 대리하여 계약 내용과 실제 시공 상태, 감정 결과 등을 토대로 대응했습니다.

1. 공사는 끝났지만 공사대금이 지급되지 않았습니다

원고는 피고와 주거용 건물을 신축하기로 하는 계약을 체결하고 공사를 진행했습니다. 공사가 마무리된 후 건물은 사용승인을 받았고 피고 명의의 소유권보존등기까지 완료됐습니다.

그러나 약정된 공사대금 가운데 일부가 지급되지 않았습니다. 이에 원고는 미지급 공사대금을 지급받기 위해 소송을 제기했습니다.

공사대금 분쟁에서는 단순히 공사가 끝났다는 사실만 살펴보는 것이 아니라 계약에서 정한 공사범위, 대금, 지급시기와 실제 지급된 금액 등을 함께 확인해야 합니다.

2. 피고는 하자를 주장하며 반소까지 제기했습니다

피고는 원고의 청구에 맞서 건물에 여러 시공상 문제가 있다고 주장했습니다. 복층유리, 도어락, 배수시설, 계단 물매, 외벽 누수와 곰팡이, 바닥 시공 상태 등이 문제로 제기됐고 상당한 하자보수비가 필요하다고 주장했습니다.

또 실제 완성된 건물의 면적이 약정한 면적보다 부족하다는 주장도 제기했습니다. 이를 근거로 하자보수에 갈음한 손해배상과 면적 부족에 따른 반환 책임, 위자료 등을 요구하는 반소까지 제기했습니다.

따라서 원고는 남은 공사대금을 입증하는 동시에 피고가 제기한 손해배상 책임이 인정되지 않는다는 점도 다퉈야 했습니다.

3. 계약서의 제목보다 실제 약정 내용이 중요했습니다

이 사례에서 당사자들이 작성한 서류의 제목은 일반적인 공사도급계약서가 아니라 ‘다가구주택 매매계약서’ 형태였습니다.

하지만 특약에는 단순한 주택 매매가 아니라 건축공사를 함께 진행하는 과정에서 편의상 매매계약서 형식을 사용한다는 취지의 내용이 포함돼 있었습니다.

법률사무소 제우 강병권 변호사는 계약서의 명칭만이 아니라 특약과 실제 계약관계, 당사자들이 부담하기로 한 의무 등을 기준으로 법률관계를 살펴볼 필요가 있다는 점에 주목했습니다.

특히 특정 자재나 시공방법을 사용하기로 별도로 약정했는지 여부는 하자 판단에서도 중요한 부분이 될 수 있습니다.

4. 하자감정 결과만으로 손해배상이 정해지는 것은 아닙니다

피고가 여러 하자를 주장하면서 재판 과정에서는 감정도 진행됐습니다. 건축공사는 전문적·기술적인 부분이 많아 감정 결과가 중요한 자료로 활용될 수 있습니다.

하지만 감정을 통해 일정한 보수비가 산정됐다는 이유만으로 상대방이 요구한 금액 전체가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

실제로 계약상 어떠한 수준의 시공을 하기로 했는지, 문제로 지적된 부분이 계약 내용에 반하는 것인지, 시공자의 책임으로 발생한 것인지 등을 항목별로 검토해야 합니다.

원고 측 역시 피고가 주장하는 개별 항목마다 계약 내용과 실제 시공 상태, 별도의 약정 존재 여부 등을 구분하여 대응했습니다.

5. 법원은 공사대금 일부를 인정하고 반소는 기각했습니다

법원은 당사자들의 주장과 제출된 자료, 감정 결과 등을 종합적으로 검토했습니다.

그 결과 원고가 청구한 금액 전부를 인정하지는 않았지만 피고가 지급해야 할 미지급 공사대금이 존재한다고 판단했습니다. 이에 피고에게 공사대금 일부와 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 했습니다.

반면 피고가 하자보수비와 면적 부족 등을 이유로 제기한 손해배상 반소는 최종적으로 전부 기각됐습니다.

공사대금 분쟁에서 상대방이 “하자가 있다”고 주장한다고 해서 곧바로 시공자의 공사대금 청구가 배척되는 것은 아닙니다. 계약서와 설계도면, 시공내역, 현장사진, 공사대금 지급자료, 감정 결과 등을 종합하여 미지급 대금과 실제 인정될 수 있는 하자의 범위를 각각 따져봐야 합니다.

법률사무소 제우 강병권 변호사는 공사대금과 건축하자, 손해배상 주장이 함께 얽힌 분쟁에서 계약관계와 증거자료를 면밀하게 검토하여 대응하고 있습니다. 공사가 끝났음에도 대금을 지급받지 못하거나 상대방이 하자를 이유로 지급을 거절하고 있다면 초기부터 관련 자료를 정리하여 대응 방향을 검토하는 것이 중요합니다.

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