📝 임차권등기명령 신청, 언제 어떻게 해야 할까 

임대차계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 이 제도는 임차인이 주택의 점유와 주민등록을 옮기더라도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 마련된 절차입니다. 다만 신청서를 냈다는 사실만으로 곧바로 권리가 보전되는 것은 아니므로 계약 종료, 신청자료, 결정과 등기 완료까지 순서대로 확인해야 합니다.

📅 임대차가 종료된 뒤 신청할 수 있습니다

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정합니다. 계약 만료뿐 아니라 묵시적 갱신 후 적법한 해지, 합의해지 등으로 종료된 경우에도 종료 시점과 통지의 도달을 자료로 설명해야 합니다.

임대인이 다음 임차인이 들어오면 반환하겠다고 말하더라도 임차권등기 신청의 전제가 사라지는 것은 아닙니다. 반환 약속의 내용과 지급기한을 문서로 남기고 실제 계약 종료일을 먼저 확정해야 합니다.

📂 계약 종료와 보증금 미반환을 소명합니다

임대차계약서, 보증금 송금내역, 주민등록 관련 자료, 확정일자 자료, 계약 종료 통지와 임대인의 답변을 준비합니다. 주택 일부만 임차한 경우에는 해당 부분을 특정할 수 있는 도면이 필요할 수 있습니다.

계약 명의자와 실제 임차인, 등기부상 소유자가 다르거나 임대인이 변경된 경우에는 당사자 관계를 추가로 정리해야 합니다. 문자는 일부 화면만 잘라내지 말고 발신자와 날짜, 앞뒤 대화가 확인되도록 보존하는 편이 좋습니다.

🏛️ 주택 소재지 관할 법원에 신청합니다

신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 합니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임차 목적물, 임차권등기의 원인이 된 사실, 이미 취득한 대항력과 우선변제권 관련 내용을 사실에 맞게 기재해야 합니다.

주소나 목적물 표시가 등기부와 다르면 보정명령이 나올 수 있습니다. 다가구주택의 일부를 임차했거나 확정일자와 계약서 주소가 다른 경우에는 실제 임차 부분과 주소 표기를 더욱 세밀하게 확인해야 합니다.

🔎 신청이 아니라 등기 완료를 확인해야 합니다

가장 중요한 점은 법원에 신청서를 접수한 날과 임차권등기가 실제로 마쳐진 날이 다르다는 것입니다. 법은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 때 권리보전의 효과가 발생하도록 정하고 있습니다.

따라서 신청 직후 바로 전출하거나 열쇠를 넘기기보다 결정 송달과 등기부 기재까지 확인한 뒤 이사 순서를 정해야 합니다. 등기 완료 전 점유와 주민등록을 먼저 잃으면 기존 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.

⚖️ 등기 후에도 보증금이 자동 지급되지는 않습니다

임차권등기는 권리를 보전하는 절차이지 임대인에게서 돈을 강제로 받아내는 판결은 아닙니다. 임대인이 계속 지급하지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송으로 집행권원을 확보하고, 재산이 확인되면 강제집행을 검토해야 합니다.

반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고 통지와 이행청구 요건도 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기, 반환소송, 보증이행은 목적과 요구자료가 다르므로 하나의 시간표로 관리하는 것이 좋습니다.

✅ 신청 전후 체크리스트

계약 종료일과 통지 도달일, 보증금 액수, 현재 전입과 점유, 확정일자, 최신 등기부, 임대인의 지급 약속을 먼저 정리합니다. 신청 후에는 사건 진행상황과 보정 요구, 결정 송달, 등기 완료 여부를 차례로 확인합니다.

이사 날짜가 급하더라도 등기 완료 전 전출하지 않는 것이 핵심입니다. 보증금을 일부 받았다면 잔액을 정확히 기재하고, 임대인과 합의할 때에도 임차권등기 말소 시점과 잔금 지급의 선후관계를 명확히 해야 합니다.