실거주한다며 갱신 거절하고 새 세입자 들인 집주인 — 손해배상
사건 개요
계약갱신요구권을 행사하려는데 집주인이 "내가 들어와 살 계획이라 갱신은 어렵다"고 말한다면, 세입자 입장에서는 법이 정한 사유이니 다툴 수 없다고 생각하고 순순히 이사를 준비하는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법이 임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속의 실거주를 갱신거절의 정당한 사유로 인정하고 있기 때문입니다.
문제는 이사를 마친 뒤에 벌어집니다. 얼마 지나지 않아 그 집 우편함에 낯선 이름의 우편물이 쌓여 있거나, 부동산 중개 플랫폼에 같은 집이 다시 매물로 올라온 것을 보게 됩니다. 확인해 보면 집주인은 들어와 산 적이 없고, 곧바로 새로운 세입자를 들인 것입니다. 실제로 "실거주를 이유로 나가라고 해서 나왔는데, 알고 보니 다른 사람이 살고 있다"는 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 임대인이 정당한 사유 없이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 제3자에게 다시 임대했다면, 임차인은 그로 인한 손해를 배상받을 수 있습니다. 다만 이 청구가 실제로 받아들여지는지는 감정이 아니라, 임대인의 실거주 의사가 애초에 없었다는 사실과 손해액을 얼마나 증명 가능한 형태로 갖추었는지에 달려 있습니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 다투어지는 지점은 크게 네 가지입니다. 첫째, 임대인이 진정으로 실거주할 의사가 있었는지에 대한 증명책임이 누구에게 있는지입니다. 대법원은 2023년 12월 7일 선고한 2022다279795 판결에서, 실거주 의사가 있었다는 점에 대한 증명책임은 갱신을 거절한 임대인에게 있다고 명시했습니다. 임차인이 "거짓이었다"를 증명하는 것이 아니라, 임대인이 자신의 실거주 의사가 진정했음을 증명하지 못하면 갱신거절 자체의 정당성부터 흔들리는 구조입니다.
둘째, 갱신요구가 받아들여졌다면 존속했을 기간(통상 2년)이 만료되기 전에 제3자에게 임대가 이루어졌는지입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 셋째, 임대인에게 계획이 바뀔 만한 '정당한 사유'가 실제로 있었는지입니다. 넷째, 인정될 손해배상액을 법이 정한 어느 기준으로 산정할지입니다(같은 조 제6항). 이 네 가지는 순서대로 이어져 있어, 앞 단계가 흔들리면 뒤는 다툴 기회조차 오지 않습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 임대인의 '허위 실거주'를 증명 가능한 사실관계로 구성하기
가장 먼저 무너지는 지점이 "실제로 살지 않았다"는 사실 그 자체입니다. 눈으로 확인했다는 느낌만으로는 소송에서 힘을 갖지 못합니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 사실관계를 재구성합니다.
1) 정황증거로 실거주 여부를 재구성합니다.
전입세대열람내역으로 그 집에 실제 전입한 사람이 임대인인지 제3자인지를 확인하고, 관리비·공과금 고지서의 수신인 명의, 부동산 중개 플랫폼에 매물이 다시 올라온 날짜, 새 세입자의 전입일자를 시점별로 정리합니다. 이 정황들이 갱신거절 시점 직후로 촘촘하게 이어지면, 애초에 실거주 의사가 없었다는 그림이 만들어집니다.
2) 증명책임이 임대인에게 있다는 법리를 정면으로 씁니다.
앞서 본 대법원 2022다279795 판결에 따라, 임대인이 갱신거절 당시 실거주 의사가 진정했음을 스스로 소명하지 못하면 그 자체로 갱신거절의 정당성이 흔들립니다. 그래서 소송 초반부터 임대인에게 이사 계획서, 기존 거주지 처분 자료, 실제 거주 흔적 등 소명자료 제출을 요구해, 임대인이 아무런 자료를 내지 못하는 상황을 만드는 것이 핵심 전략입니다.
3) '정당한 사유' 항변을 미리 걷어냅니다.
임대인은 대개 갑작스러운 발령, 건강 악화, 자녀 학교 문제 등으로 계획이 바뀌었다고 항변합니다. 이때 그 사정이 발생한 시점을 확인하는 것이 관건입니다. 발령장이나 진단서의 발급일이 갱신거절 이후 한참 뒤라면, 거절 당시에는 존재하지도 않았던 사정을 사후에 끌어다 붙인 것에 불과합니다. 시점을 촘촘히 대조해 이런 항변이 나중에 만들어진 것임을 미리 드러내 둡니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 손해배상액을 법이 정한 최대치로 설계하기
허위 실거주가 인정되어도, 배상액을 낮게 청구하면 그만큼만 받습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 세 가지 산정 기준 중 가장 큰 금액을 배상액으로 정하고 있어, 어떤 기준을 쓰느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.
1) 세 가지 산정 기준을 모두 계산해 가장 유리한 쪽을 청구합니다.
법이 정한 기준은 ①갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ②임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, ③임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 예컨대 보증금 위주였던 전세를 월세 비중이 높은 조건으로 재임대했다면 차임 차액이 커져 ②번 기준이 3개월분보다 훨씬 큰 금액으로 산정되는 경우가 많습니다. 세 기준을 모두 계산해 그중 가장 큰 금액으로 청구를 설계합니다.
2) 임대인이 새 세입자와 맺은 실제 조건을 확보합니다.
②번 기준을 쓰려면 임대인이 제3자와 맺은 새 임대차의 보증금·차임을 알아야 합니다. 확정일자 부여현황 열람, 전월세신고 내역, 등기부등본상 권리관계 변동 등을 통해 새 계약의 조건을 특정하고, 이를 환산월차임으로 환산해 차액을 계산할 근거자료로 확보합니다.
3) '갱신되었더라면 존속했을 기간' 안의 시점을 특정해 청구권을 지킵니다.
배상책임이 성립하려면 갱신요구가 받아들여졌을 경우 존속했을 기간, 통상 2년이 만료되기 전에 제3자에게 임대가 이루어졌어야 합니다. 그 기간이 지난 뒤의 임대라면 책임을 묻기 어려워질 수 있으므로, 이사 후에도 전입세대열람과 부동산 매물 현황을 주기적으로 확인해 그 기간 안에 증거를 확보해 두는 것이 중요합니다.
결론
실거주는 법이 분명히 인정하는 갱신거절 사유입니다. 하지만 그 말을 믿고 이사를 나간 뒤, 정작 그 집에 다른 사람이 들어와 산다면 이야기는 완전히 달라집니다. 증명책임은 임차인이 아니라 임대인에게 있고, 손해배상액도 법이 정한 기준에 따라 적지 않은 금액으로 산정될 수 있습니다.
관건은 이사 이후에도 그 집의 상황을 놓치지 않고 지켜보며, 정황을 시점별로 남겨 두는 것입니다. 실거주를 이유로 집을 비워 준 뒤 석연치 않은 낌새를 느끼셨다면, 지금까지 확보한 정황과 앞으로 더 모아야 할 자료가 무엇인지 한 번 점검을 받아보시기를 권합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.