보증금 안 주는 집주인 — 임차권등기명령 걸고 이사하는 법
사건 개요
전세나 월세로 살던 집을 정리하려는 임차인들이 계약 만기를 앞두고 미리 움직이는 경우가 많습니다. 재계약할 뜻이 없으면 만기 두 달 전까지 집주인에게 통보해야 한다는 것을 알고, 문자나 내용증명으로 "이번 계약이 끝나면 나가겠다"고 정확히 알립니다. 여기까지는 임차인이 할 도리를 다 한 것입니다.
문제는 그다음입니다. 막상 만기가 다가와도 집주인은 "새 세입자를 아직 못 구했다", "지금 당장 그 돈이 없다"는 식의 이유를 대며 보증금 반환을 미룹니다. 임차인은 이미 새로 이사 갈 집의 계약까지 잡아 둔 상태라 날짜를 미룰 수도 없는데, 이 집에서 전출하고 짐을 빼는 순간 지금까지 지켜 온 대항력과 우선변제권을 잃는 것은 아닌지, 그렇게 되면 이 집이 나중에 경매라도 넘어갔을 때 순위에서 밀리는 것은 아닌지 불안해합니다.
결론부터 말씀드리면, 이런 상황에서도 손 놓고 기다릴 필요는 없습니다. 임차권등기명령을 받아 등기를 마친 뒤 이사하면, 지금까지 확보해 둔 권리를 그대로 지키면서도 새집으로 옮길 수 있습니다. 다만 이 절차는 순서를 지키지 않으면 오히려 애써 쌓아 둔 권리를 스스로 내려놓는 결과가 될 수 있어, 단계 하나하나가 중요합니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 것은 크게 세 가지입니다. 첫째, 임차인의 갱신거절 통지가 법이 정한 기한—임대차기간이 끝나기 2개월 전—안에 집주인에게 도달해 임대차가 적법하게 종료됐는지입니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 둘째, 이사와 전출로 대항요건을 잃기 전에 대항력·우선변제권을 붙들어 둘 방법이 있는지입니다. 셋째, 반환을 거부하는 집주인을 상대로 원금뿐 아니라 그로 인해 발생한 비용과 지연손해금까지 어떤 절차로 얼마나 회수할 수 있는지입니다.
이 세 가지는 순서대로 얽혀 있습니다. 통보가 기한을 넘겼다면 애초에 종료 자체가 인정되지 않아 다음 단계로 넘어갈 수 없고, 등기가 실제로 마쳐지기 전에 이사부터 하면 그동안 지켜 온 권리를 스스로 놓아 버리는 셈이 됩니다. 그래서 통보 시점부터 이사 시점까지 어떤 순서로 움직여야 하는지를 정확히 아는 것이 이 문제의 핵심입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 임차권등기명령으로 대항력을 붙들어 놓고 이사하기
이 상황에서 가장 먼저 확인해야 할 원칙은 단순합니다. 임차권등기가 등기부에 실제로 오르기 전에는 이사하지 않는 것. 급한 마음에 먼저 짐을 빼고 전출부터 하면, 애써 확보해 둔 대항력과 우선변제권을 스스로 포기하는 결과가 될 수 있습니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 다음 순서로 절차를 진행합니다.
1) 임대차 종료 사실부터 서류로 굳힙니다.
임차권등기명령은 임대차가 '끝난 후' 보증금을 돌려받지 못한 경우에만 신청할 수 있어, 종료 전에는 아무리 사정이 급해도 신청 자체가 받아들여지지 않습니다. 그래서 만기 두 달 전에 보낸 갱신거절 통지를 문자·내용증명 등 도달 일자가 남는 형태로 다시 확보해 두고, 계약서상 만료일이 이미 지났다는 사실, 만료일 이후에도 보증금이 입금되지 않았다는 사실(계좌 내역, 독촉 문자 등)을 함께 정리해 신청서의 소명자료로 준비합니다.
2) 임차주택 소재지 법원에 신청서를 접수합니다.
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 하며, 집주인의 동의나 협조는 필요하지 않습니다. 집주인이 연락을 피하거나 버텨도 임차인 혼자서 진행할 수 있는 절차라는 점이 이 제도의 핵심입니다. 임대차계약서, 주민등록등본, 부동산등기사항증명서, 앞서 정리한 종료 사실 소명자료를 첨부하고 인지대·등록면허세 등 소정의 비용을 납부하면, 법원이 서면 심사만으로 결정합니다.
3) 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에야 짐을 뺍니다.
법원의 결정이 나온 뒤 등기소가 등기를 실제로 마치기까지는 며칠에서 수 주가 걸릴 수 있어, 결정문만 받아 놓고 곧바로 이사하는 것은 위험합니다. 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권등기가 실제로 기입된 것을 눈으로 확인한 다음이라야, 이후 이사하고 전입신고를 옮기더라도 이미 취득해 둔 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 보증금반환청구와 비용·지연이자까지 함께 회수하기
임차권등기를 마쳐 급한 불을 껐다고 해서 끝이 아닙니다. 집주인이 계속 반환을 미루면 결국 돈을 받아 내는 절차로 넘어가야 하고, 이 단계에서 김강희 변호사는 원금 회수에만 그치지 않고 그 과정에서 발생한 비용과 지연손해금까지 함께 청구 범위에 올립니다.
1) 다툼 여부에 따라 지급명령과 소송을 가려 씁니다.
집주인이 액수 자체는 인정하면서 시간만 끄는 상황이면 지급명령(독촉절차)으로 신속하게 집행권원을 확보하고, 새 세입자가 안 구해졌다는 등의 이유를 들어 다투면 처음부터 보증금반환청구소송으로 갑니다. 소송에서는 임대차계약서와 임차권등기사항증명서만으로도 반환의무 자체는 비교적 쉽게 인정되므로, 실제 쟁점은 대개 지연손해금의 기산일과 범위로 좁혀집니다.
2) 임차권등기에 든 비용을 집주인에게 되돌려 받습니다.
임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 인지대, 등록면허세, 등기신청수수료, 서류 발급 비용 등은 임차인이 먼저 납부하지만, 주택임대차보호법은 이 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있습니다(제3조의3 제8항). 소액이라고 넘기지 않고 보증금반환청구와 함께 청구취지에 포함시켜, 임차인이 억울하게 떠안는 비용이 남지 않도록 정리합니다.
3) 지연손해금으로 늦게 준 만큼의 부담을 지웁니다.
보증금 반환이 늦어진 기간에 대해서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본이 송달된 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 집주인 입장에서는 버틸수록 이자 부담만 커지는 구조이므로, 실무적으로는 소송 제기 자체가 조속한 지급을 이끌어내는 압박 수단으로도 작동합니다.
결론
만기 두 달 전에 제때 통보했다면, 이사를 못 하는 것도 소송을 걸지 못하는 것도 아닙니다. 다만 순서가 있습니다. 종료 사실을 서류로 남기고, 임차권등기가 등기부에 실제로 오른 것을 확인한 뒤에 짐을 빼고, 그래도 안 주면 원금과 비용·지연이자까지 함께 청구하는 순서입니다.
이 순서를 건너뛰고 먼저 이사부터 하면, 나중에 그 집이 경매에 넘어가는 등의 상황에서 애써 쌓아 온 순위를 스스로 포기한 결과가 될 수 있습니다. 지금 만기가 가까워지는데 집주인의 태도가 미덥지 않다면, 이사 날짜를 정하기 전에 임차권등기명령부터 준비하는 것이 순서라는 점을 염두에 두고 대응 시점을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
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