명도 강제집행비용, 세입자에게 받아내는 집행비용확정결정 절차와 한계 

명도소송에서 승소해 강제집행까지 마쳤다고 안심하는 임대인이 많지만, 정작 강제집행에 들어간 비용은 별도로 청구해야 회수됩니다. 집행관 수수료, 인부 인건비, 짐을 옮기고 보관하는 비용을 임대인이 먼저 예납해야 집행이 진행되기 때문에, 판결문 한 장으로 이 돈까지 저절로 돌아오지는 않습니다. 세입자가 이미 연락을 끊었거나 재산이 없어 보이면 포기하는 경우도 많지만, 절차를 제대로 밟으면 별도의 집행권원을 얻어 다시 강제집행에 나설 수 있습니다. 이 글에서는 강제집행비용을 세입자에게 받아내는 구체적인 절차와, 그 과정에서 놓치기 쉬운 함정을 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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강제집행비용은 원칙적으로 세입자가 부담한다 — 민사집행법 제53조

민사집행법 제53조 제1항은 "강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다"고 정합니다. 명도소송에서 세입자가 패소해 강제집행 단계까지 가게 되면, 그 집행에 들어간 비용은 법적으로 세입자가 부담하는 것이 원칙이라는 뜻입니다. 문제는 이 조문이 "채무자가 부담한다"고 정할 뿐, 그 돈을 어떻게 돌려받는지까지 자동으로 처리해주지는 않는다는 데 있습니다. 강제집행을 신청하는 임대인(채권자) 쪽이 비용을 먼저 내지 않으면 집행 자체가 진행되지 않기 때문에, 실무에서는 임대인이 전액을 예납한 뒤 사후에 이를 되돌려받는 구조로 움직입니다.

강제집행에 들어가는 비용은 생각보다 항목이 많습니다. 집행관에게 내는 수수료, 짐을 들어내고 옮기는 인부의 노무비, 이삿짐 운반 차량비, 짐을 일정 기간 보관하는 창고 비용, 문이 잠겨 있을 때 여는 개문 비용, 계고(집행 예고) 절차에 드는 비용 등이 모두 포함됩니다. 특히 보관비는 세입자가 짐을 찾아가지 않으면 기간이 늘어날수록 계속 불어나는 구조라, 강제집행 한 건에 수백만 원이 들어가는 경우도 드물지 않습니다. 이 비용을 세입자에게 받아내려면 판결문과는 별개로 정해진 절차를 밟아야 합니다.

• 집행관 수수료 — 강제집행을 실시하는 집행관에게 지급하는 법정 수수료.

• 노무비 — 짐을 들어내는 인부 인건비, 통상 동원 인원수에 따라 산정.

• 운반·보관비 — 이삿짐 운반 차량비와 보관창고 이용료, 보관 기간이 길수록 증가.

• 개문·기타 비용 — 열쇠공 개문 비용, 현황조사·계고에 드는 비용 등.

강제집행비용은 법적으로 세입자 부담이 원칙이지만, 임대인이 먼저 예납해야 집행이 진행되므로 돌려받으려면 별도의 절차를 밟아야 한다.

집행비용을 실제로 받아내려면 — 집행비용액확정결정 신청

명도소송 승소판결이나 그 판결에 따른 강제집행 자체는 집행비용을 자동으로 확정해주지 않습니다. 세입자에게 실제로 청구할 수 있는 금액을 만들려면 집행을 담당한 법원(집행법원)에 집행비용액확정결정을 신청해야 합니다. 근거는 민사집행법 제53조 제1항과 민사집행규칙 제24조이고, 세부 절차는 소송비용액 확정에 관한 민사소송법 제110조, 제111조가 준용됩니다. 신청서에는 비용계산서와 각 항목의 소명자료를 첨부해야 하고, 법원은 이를 받으면 상대방인 세입자에게 비용계산서 등본을 보내 일정 기간 안에 의견을 낼 수 있도록 최고합니다.

세입자가 정해진 기간 안에 특별한 이의를 제기하지 않으면 법원은 신청된 금액 그대로 확정결정을 내립니다. 이의가 있다면 항목별로 그 비용이 실제 강제집행에 필요했던 것인지, 금액이 적정한지를 심사한 뒤 조정해 확정합니다. 이렇게 나온 확정결정은 판결과 마찬가지로 그 자체가 독립한 집행권원이 됩니다. 즉 이 결정문 정본만으로 세입자의 다른 재산에 대해 다시 강제집행을 신청할 수 있다는 뜻이고, 별도로 손해배상 소송을 새로 제기할 필요가 없습니다.

다만 확정결정만으로 곧장 압류가 들어가는 것은 아닙니다. 판결에 집행문을 부여받아야 강제집행에 쓸 수 있는 것과 마찬가지로, 집행비용액확정결정 역시 결정문에 집행문을 부여받아야 비로소 세입자의 재산을 상대로 한 강제집행 신청에 쓸 수 있는 집행권원이 됩니다. 확정결정문을 받았다고 절차가 끝난 것이 아니라, 집행문 부여 신청까지 마쳐야 실제 회수 단계로 넘어갈 준비가 끝나는 셈입니다.

증빙을 갖추지 못하면 확정받지 못한다 — 영수증과 집행조서 관리

집행비용액확정결정은 신청서에 금액을 적어낸다고 그대로 인정되지 않습니다. 법원은 항목마다 그것이 강제집행에 실제로 들어간 비용인지, 금액이 통상적인 수준을 벗어나지 않는지를 소명자료로 확인합니다. 집행관 수수료 영수증, 인부에게 지급한 노무비 지급 내역, 운반업체와 주고받은 계약서와 영수증, 보관창고 이용료 세금계산서, 집행관이 현장에서 작성하는 집행조서 사본까지 빠짐없이 챙겨야 하는 이유입니다. 소명자료가 없는 항목은 법원이 인정하지 않고 그대로 배척할 수 있습니다.

실무에서는 집행 당일 현장에서 집행관에게 비용내역서를 요청해두고, 운반·보관업체와는 구두 약정이 아니라 반드시 세금계산서나 정식 영수증을 받아두는 것이 안전합니다. 계고 단계부터 집행 완료까지 발생한 비용을 그때그때 정리해두지 않으면, 정작 확정결정을 신청할 시점에 어떤 지출이 있었는지 재구성하기가 어려워집니다. 영수증 원본은 스캔본으로도 남겨두고, 지출 항목별로 날짜와 금액을 정리한 별도 목록을 함께 준비해두면 법원의 최고 절차에서 답변하기가 한결 수월해집니다.

예를 들어 보관업체에 구두로만 위탁하고 영수증을 받지 않았다면, 법원이 그 업체에 실제로 얼마를 지급했는지 확인할 방법이 없어 그 항목 전체가 확정 대상에서 빠질 수 있습니다. 반대로 집행조서에 동원 인원과 작업 시간이 구체적으로 기재되어 있고 그에 맞는 노무비 지급 내역이 함께 제출되면, 법원이 항목별 적정성을 판단하기가 훨씬 쉬워져 이의 없이 확정될 가능성이 높아집니다.

보증금이 남아있다면 — 상계로 간단히 정리하는 방법

세입자가 맡긴 임대차보증금이 남아 있는 경우라면 절차가 한결 간단해집니다. 연체된 차임, 명도가 지연된 기간의 차임 상당 부당이득금, 밀린 관리비·공과금과 함께 확정된 강제집행비용을 보증금에서 상계해 정산할 수 있기 때문입니다. 다만 여기서 주의할 점은, 소송비용(인지대·송달료·변호사보수)과 강제집행비용(집행관 수수료·노무비 등 집행 단계에서 발생한 비용)은 법적으로 서로 다른 절차에서 확정되는 별개의 금액이라는 것입니다. 명도소송 판결문에 소송비용 부담 주문이 있다고 해서 강제집행비용까지 자동으로 그 금액에 포함되는 것은 아니므로, 상계하려면 강제집행비용도 앞서 설명한 확정절차를 거쳐 금액을 특정해두어야 합니다.

보증금이 남아 있을 때는 확정된 채권액을 정리한 정산서를 세입자에게 보내 상계 의사를 통지하고, 잔액만 반환하는 방식이 실무상 가장 빠르게 마무리되는 경로입니다. 세입자가 정산 내역에 이의를 제기하면 그 부분만 별도로 다툴 여지가 남지만, 확정결정을 거친 강제집행비용 부분은 법원이 이미 심사를 마친 금액이라 다투기가 쉽지 않습니다. 보증금으로 전액이 충당되지 않는다면 나머지 금액에 대해서만 별도의 회수 절차로 넘어가면 됩니다.

보증금이 없거나 부족하면 — 세입자 재산에 대한 별도 강제집행

보증금이 아예 없는 계약이었거나 이미 다른 채무로 소진된 상태라면, 집행비용액확정결정 정본을 집행권원으로 삼아 세입자의 다른 재산에 대해 직접 강제집행을 신청해야 합니다. 세입자의 급여, 예금, 부동산, 자동차 등 압류할 재산이 특정되어 있다면 그 재산에 대해 압류·추심명령을 신청하는 방식으로 진행합니다. 문제는 세입자가 이미 이사한 상태라 어디에 무슨 재산이 있는지 파악하기 어려운 경우가 많다는 점입니다.

이럴 때는 법원에 재산명시를 먼저 신청해 세입자가 자신의 재산 목록을 법정에서 선서하고 진술하도록 한 뒤, 필요하면 재산조회 절차로 넘어가 금융기관·등기소 등 공공기관 전산망을 통해 세입자 명의 재산을 확인할 수 있습니다. 세입자가 재산명시 절차에 불응하거나 재산이 없는 것으로 확인되면 채무불이행자명부에 등재해 신용상 불이익을 주는 방법도 있습니다. 다만 이 절차를 다 거치더라도 세입자가 실제로 무자력이라면 당장 회수할 방법은 없고, 확정결정에 따른 채권은 확정판결과 마찬가지로 민법 제165조에 따라 10년의 소멸시효가 적용되므로, 그 기간 안에 세입자 명의로 재산이 생기면 다시 강제집행을 신청할 수 있습니다.

• 재산명시 — 세입자가 자기 재산 목록을 법정에서 선서·진술하도록 법원에 신청.

• 재산조회 — 재산명시 이후, 금융기관·등기소 등 전산망으로 재산 확인.

• 채무불이행자명부 등재 — 절차 불응 또는 무재산 확인 시 신용상 불이익 부여.

• 소멸시효 10년 — 확정결정에 따른 채권도 확정판결과 같은 시효 기간 적용.

강제집행비용만이 아니다 — 차임상당부당이득·원상회복비용도 함께 정리

강제집행비용을 회수하는 절차를 밟는 김에, 명도가 지연되는 동안 발생한 다른 손해도 함께 정리하는 것이 효율적입니다. 세입자가 계약 종료 후에도 계속 점유하면서 얻은 이익은 민법 제741조의 부당이득 법리에 따라 차임 상당액을 청구할 수 있고, 밀린 관리비·공과금이 있다면 이 역시 별도로 산정해 청구 대상에 포함시킬 수 있습니다. 세입자가 퇴거하면서 시설을 파손하거나 오염시킨 부분이 있다면 원상회복비용도 함께 계산해두어야 나중에 따로 다투는 수고를 줄일 수 있습니다.

실무에서는 강제집행비용만 단독으로 확정 신청하기보다, 명도소송의 소송비용 확정 절차와 함께 진행하거나, 보증금 정산서 형태로 이 모든 항목을 한 번에 정리하는 경우가 많습니다. 항목이 여러 갈래로 나뉘어 있으면 세입자와의 분쟁도 그만큼 여러 절차로 흩어지기 쉬우므로, 가능한 범위 안에서 청구 항목을 한 번에 모아 처리하는 편이 시간과 비용 모두를 아끼는 방법입니다.

예를 들어 세입자가 계약 종료 후 반년 넘게 점유를 이어가다 강제집행에 이른 경우라면, 그 반년 동안의 차임 상당 부당이득금이 강제집행비용보다 훨씬 큰 금액이 되는 경우도 흔합니다. 이런 사안에서 강제집행비용만 따로 청구하고 부당이득금을 놓치면 정작 회수해야 할 손해의 큰 부분을 놓치는 셈이 되므로, 정산 단계에서 항목을 빠짐없이 짚어보는 것이 중요합니다.

강제집행비용은 소송비용과 별개로 확정해야 하는 금액이다 — 둘을 같은 것으로 오해하면 정작 받아야 할 비용을 청구조차 못 하고 넘어가게 된다.

집행 전에 비용 자체를 줄이는 방법 — 계고 단계의 협의

강제집행비용을 사후에 받아내는 절차가 아무리 잘 갖춰져 있어도, 세입자에게 재산이 없으면 결국 임대인이 손해를 떠안는 결과로 끝날 수 있습니다. 그래서 가장 확실한 방법은 애초에 강제집행까지 가지 않도록, 혹은 강제집행 비용 자체를 최소화하도록 집행 전 단계에서 세입자와 협의하는 것입니다. 강제집행은 통상 계고(집행 예고) 절차를 거친 뒤 실제 집행에 들어가는데, 계고 단계에서 세입자가 자진 퇴거에 합의하면 노무비·보관비 같은 큰 비용 항목 자체가 애초에 발생하지 않습니다.

경매절차에서 낙찰받은 부동산을 인도받는 경우라면 인도명령을 통한 절차가, 임대차 종료에 따른 일반 명도소송이라면 판결 이후 강제집행이 각각 진행되는데, 어느 경로든 집행 신청 전에 이사비 일부를 지원하는 조건으로 자진 퇴거를 유도하는 방안이 결과적으로 총비용을 줄이는 경우가 적지 않습니다. 세입자의 재산 상태나 협의 가능성을 사전에 가늠해보고, 강제집행비용을 사후에 받아낼 가능성이 낮다고 판단되면 이런 협의 방안을 먼저 검토하는 편이 실익이 클 수 있습니다.

세입자가 명백히 무자력이거나 이미 다른 채무로 신용불량 상태인 경우라면, 강제집행 이후 확정결정과 재산명시까지 다 거쳐도 실제 회수로 이어지지 않을 가능성이 처음부터 높습니다. 이런 사정이 사전에 파악된다면, 소액이라도 이사비를 지원해 자진 퇴거를 받아내는 쪽이 강제집행 전 과정을 밟고도 한 푼도 못 건지는 결과보다 임대인에게 더 유리한 선택이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 강제집행비용은 판결문만 있으면 자동으로 받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 명도소송 판결은 세입자의 퇴거 의무를 확정할 뿐, 강제집행에 들어간 비용까지 자동으로 확정해주지는 않습니다. 집행법원에 별도로 집행비용액확정결정을 신청해 금액을 특정해야 실제로 청구할 수 있는 채권이 됩니다.

Q. 집행비용액확정결정은 언제, 어느 법원에 신청하나요?

A. 강제집행이 종료된 뒤 그 집행을 담당한 집행법원에 신청합니다. 비용계산서와 영수증 등 소명자료를 함께 제출해야 하며, 법원이 세입자에게 의견 진술 기회를 준 뒤 확정결정을 내립니다.

Q. 확정결정을 받으면 그 즉시 돈을 돌려받나요?

A. 확정결정 자체가 돈을 지급하라는 의미는 아니고, 별도의 집행권원이 되는 것입니다. 세입자가 임의로 지급하지 않으면 이 결정문을 근거로 세입자의 급여나 예금 등 다른 재산에 다시 강제집행을 신청해야 실제 회수로 이어집니다.

Q. 세입자가 무자력이라 재산이 전혀 없어 보이면 포기해야 하나요?

A. 당장은 회수가 어렵더라도 확정결정에 따른 채권은 확정판결과 같은 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 재산명시·재산조회 절차를 거쳐두면 그 기간 안에 세입자 명의로 재산이 생겼을 때 다시 강제집행을 시도할 수 있습니다.

Q. 보증금이 남아 있으면 이 절차를 거치지 않아도 되나요?

A. 보증금에서 상계하려 해도 강제집행비용 금액 자체는 확정절차를 거쳐 특정해두는 것이 안전합니다. 금액을 특정하지 않은 채 임의로 공제하면 세입자가 상계 범위를 다툴 때 근거가 부족해질 수 있습니다.

Q. 영수증을 미처 못 챙긴 항목은 아예 청구할 수 없나요?

A. 소명자료가 없는 항목은 법원이 인정하지 않을 가능성이 높습니다. 집행관이 작성한 집행조서나 운반·보관업체의 거래 내역 등 대체할 수 있는 자료가 있는지 먼저 확인하고, 가능한 자료를 최대한 모아 제출하는 것이 좋습니다.

맺음말

강제집행비용은 법적으로 세입자가 부담하는 것이 원칙이지만, 그 돈이 저절로 돌아오지는 않습니다. 집행비용액확정결정이라는 별도 절차를 거쳐 금액을 특정하고, 이를 근거로 보증금과 상계하거나 세입자의 다른 재산에 다시 강제집행을 신청해야 실제 회수로 이어집니다. 영수증과 집행조서 같은 소명자료를 처음부터 꼼꼼히 챙겨두는 것이 이 절차의 성패를 가릅니다.

명도 강제집행까지 진행되는 사건은 수원 행궁·매교 재개발 구역이나 광교 인근 임대차처럼 소가 크고 절차가 복잡한 경우가 많아, 비용 회수까지 염두에 두고 처음부터 전략을 세워두는 편이 낫습니다. 절차마다 준비할 서류와 판단할 지점이 다른 만큼, 상황에 맞는 회수 전략을 미리 세워보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.