임대인 수선의무 면제 특약, 대규모 수선까지 임차인에게 넘길 수 있을까 

임대차 계약서에 "수선은 임차인이 부담한다"는 문구 한 줄이 들어 있다는 이유만으로, 보일러가 고장 나거나 배관이 터져도 임대인에게 손 하나 까딱하지 않아도 된다고 오해하는 경우가 많습니다. 민법이 정한 임대인의 수선의무는 임의규정이라 특약으로 바꿀 수 있지만, 그 특약이 실제로 어디까지 임차인에게 부담을 넘길 수 있는지는 완전히 별개의 문제입니다. 대법원은 특약의 문언에 범위가 명확히 특정되어 있지 않은 이상, 그 특약으로 면제되는 것은 통상적인 소규모 수선에 그치고 대규모 수선은 여전히 임대인의 몫이라고 선을 그어 왔습니다. 이 글에서는 어떤 특약이 유효하고 어디까지 임차인에게 넘어가는지, 그리고 특약이 있어도 임대인이 여전히 책임져야 하는 대규모 수선의 기준이 무엇인지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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임대인 수선의무란 무엇인가 — 민법 제623조의 범위

민법 제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 정합니다. 단순히 처음에 물건을 넘겨주는 것으로 끝나는 것이 아니라, 계약이 존속하는 동안 계속해서 사용·수익에 지장이 없는 상태를 유지시켜 줘야 한다는 뜻입니다. 판례가 세운 기준은 명확합니다. 파손이나 장해가 생겼더라도 임차인이 별다른 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 정도라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 고치지 않으면 임차인이 계약 목적대로 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도라면 임대인이 수선의무를 부담합니다.

이 기준을 실제 상황에 대입하면 구분이 좀 더 선명해집니다. 문고리가 헐거워지거나 전등 하나가 나간 정도는 임차인이 직접 처리해도 부담이 크지 않은 사소한 파손입니다. 반면 누수로 벽지가 계속 젖어 곰팡이가 번지거나, 보일러가 아예 작동하지 않아 겨울을 나기 어려운 상태, 상수도관이 파열되어 생활 자체가 곤란한 경우는 임차인의 사용·수익을 방해하는 정도의 장해로 봐야 합니다. 이런 경우는 원칙적으로 임대인이 자기 비용으로 수선해야 하는 의무이고, 임차인이 알아서 고치라고 미루는 것은 채무불이행에 해당할 수 있습니다. 이 의무는 계약 체결 시점 한 번으로 끝나는 것이 아니라 임대차 존속기간 내내 계속되는 의무라는 점도 중요합니다. 계약 초기에는 멀쩡했던 설비가 시간이 지나며 노후화되어 문제가 생겼더라도, 그 시점에 다시 임대인의 수선의무가 발생하는 것이지 최초 인도 당시 하자가 없었다는 이유로 이후의 고장까지 면책되는 것은 아닙니다.

특약으로 면제할 수 있는가 — 임의규정과 계약자유의 원칙

민법 제623조가 정한 수선의무는 강행규정이 아니라 임의규정입니다. 강행규정이라면 당사자 합의로도 배제할 수 없지만, 임의규정은 계약자유의 원칙에 따라 당사자가 법률의 내용과 다르게 정할 수 있습니다. 그래서 임대차 계약서에 "수선의무는 임차인이 부담한다", "임대인은 구조적 하자를 제외한 나머지 수선의무를 지지 않는다"는 식의 특약을 넣는 것 자체는 원칙적으로 유효합니다. 실제로 상가임대차나 원룸·다가구 임대차 계약서에서 이런 조항은 드물지 않게 발견됩니다.

문제는 이런 특약이 있다고 해서 임대인의 수선의무가 통째로 사라지는 것은 아니라는 점입니다. 특약의 문언을 어떻게 해석하느냐에 따라 실제로 임차인이 떠안는 범위가 크게 달라지기 때문입니다. 계약서에 짧은 한 줄만 넣어두고 안심했다가, 정작 보일러나 배관처럼 큰 비용이 드는 수선이 필요해졌을 때 그 특약이 거기까지는 미치지 않는다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 실무에서 자주 발생합니다. 이 간극을 메우는 것이 바로 다음에서 살펴볼 판례의 태도입니다.

판례가 그은 선 — 소규모 수선과 대규모 수선의 구분

대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결은 임대인의 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다고 인정하면서도, 그 효력의 범위에 중요한 제한을 걸었습니다. 특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하고 있지 않은 이상, 그 특약으로 면제되거나 임차인이 부담하게 되는 것은 통상적으로 발생할 수 있는 파손을 고치는 정도의 소규모 수선에 한한다는 것입니다. 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체와 같은 대규모 수선은 이 특약의 효력에 포함되지 않고, 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 본 것이 이 판결의 핵심입니다.

이 판결이 실무에 던지는 의미는 분명합니다. 계약서에 "수선은 임차인이 한다"는 문구가 있다고 해서 임대인이 모든 책임에서 벗어나는 것이 아니라, 그 문구가 얼마나 구체적으로 범위를 정했는지가 관건이라는 것입니다. 막연한 포괄 조항 하나만으로는 보일러·배관 같은 기본 설비의 고장까지 임차인에게 넘어가지 않고, 임대인이 여전히 그 비용과 수선의 책임을 져야 합니다.

특약에 수선의무의 범위가 구체적으로 명시되어 있지 않다면, 그 특약으로 면제되는 것은 소규모 수선에 그치고 대파손·주요 구성부분의 대수선·기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인의 몫이다.

특약이 대규모 수선까지 유효하게 넘기려면 — 범위의 구체적 특정

위 판례를 뒤집어 보면, 특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 명시한다면 대규모 수선까지 임차인 부담으로 넘길 여지도 있다는 뜻이 됩니다. 다만 그러려면 "수선은 임차인이 부담한다"는 막연한 한 줄로는 부족합니다. 어떤 항목을, 어느 범위까지 임차인이 책임지는지를 계약서에 구체적으로 열거해야 그 부분만큼은 특약의 효력이 인정될 가능성이 커집니다. 예컨대 "지붕 및 외벽 방수, 급배수관, 냉난방 설비의 고장 수리와 그 비용을 임차인이 부담한다"는 식으로 대상을 특정해 적어두는 것과, 그냥 "수선은 임차인 부담"이라고만 적어두는 것은 법적으로 전혀 다른 취급을 받습니다.

계약 체결 경위도 함께 살펴야 하는 요소입니다. 노후 건물을 시세보다 낮은 임대료로 빌려주면서 그 대가로 임차인이 수선 부담을 폭넓게 지기로 합의한 경우처럼, 특약의 배경에 나름의 대가관계가 있다면 법원이 그 특약의 효력을 넓게 인정할 가능성이 있습니다. 반대로 임대료 산정에는 전혀 반영되지 않은 채 임대인이 일방적으로 끼워 넣은 조항이라면, 대규모 수선까지 넘긴다는 취지로 해석하는 데 더 신중해질 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전 이 특약이 정확히 무엇을 겨냥한 것인지 확인해야 하는 이유입니다.

상가임대차에서는 여기에 한 가지 변수가 더 붙습니다. 임대인이 리모델링이나 시설 전면 교체 비용을 임차인에게 전가하려는 특약을 넣는 경우가 있는데, 이런 조항이 실제 분쟁으로 번지면 법원은 그 문구가 통상적인 수선 범위를 넘어 건물 가치를 높이는 자본적 지출까지 포괄하는지를 별도로 따집니다. 단순한 수선(원상 유지)과 개량·증축에 해당하는 공사는 성격이 다르므로, 계약서에 "수선"이라는 단어 하나로 뭉뚱그려 놓았다고 해서 임차인이 리모델링 비용까지 떠안는다고 넓게 해석되지는 않습니다.

대규모 수선의 판단 기준 — 무엇이 '대수선'에 해당하는가

실무에서 다툼이 잦은 지점은 결국 눈앞의 하자가 소규모인지 대규모인지를 가르는 경계선입니다. 판례가 예시한 기준을 구체적인 항목으로 풀어보면 아래와 같이 나눌 수 있습니다.

• 대규모 수선(원칙적으로 임대인 부담) — 보일러·상수도관 등 기본 설비의 전면 교체, 지붕·외벽 누수로 인한 방수 공사, 건물의 주요 구조부(내력벽·기둥) 균열이나 침하, 전기 간선설비·소방설비 고장.

• 소규모 수선(특약으로 임차인 부담 가능) — 문고리·경첩·창문 손잡이 고장, 전등·콘센트 등 소모품 교체, 벽지·장판의 통상적인 마모, 방충망 파손.

• 판단이 애매한 중간 영역 — 부분 누수나 국소적인 배관 이상은 발생 부위와 원인(노후화인지 임차인의 사용 부주의인지)에 따라 갈릴 수 있어 개별적으로 따져봐야 합니다.

이 구분에서 중요한 것은 단순히 수리비의 액수가 아니라, 그 부분이 건물 전체의 기능이나 안전에 얼마나 본질적인가입니다. 수리비가 크지 않더라도 소방설비처럼 안전과 직결된 설비라면 대규모 수선에 준해 다뤄질 가능성이 높고, 반대로 비용이 다소 들더라도 통상적으로 반복해서 발생하는 소모품 교체라면 소규모 수선으로 분류될 여지가 있습니다.

필요비상환청구권과의 관계 — 특약 하나로 다 막히지 않는다

수선의무 면제 특약이 있다고 해서 임차인이 대규모 수선 비용을 스스로 지출했을 때 아무것도 청구할 수 없는 것은 아닙니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관하여 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 이 규정 역시 임의규정이라 별도의 포기 특약이 있어야 배제됩니다. 즉 계약서에 "수선의무는 임차인이 부담한다"는 문구만 있고 "필요비상환청구권을 포기한다"는 문구가 따로 없다면, 대규모 수선에 해당하는 비용을 임차인이 먼저 지출한 뒤 그 상환을 임대인에게 청구할 여지가 남습니다.

이 지점에서 특약의 문언을 정확히 읽는 것이 중요해집니다. 수선의무 부담 특약과 필요비 포기 특약은 법적으로 별개의 합의이고, 하나가 있다고 해서 다른 하나까지 당연히 포함된 것으로 넓게 해석되지 않습니다. 임차인 입장에서는 대규모 수선을 자비로 처리해야 하는 상황이 오더라도, 지출 전에 그 필요성을 임대인에게 통지하고 견적서·영수증 등 증빙을 남겨두면 이후 상환을 청구할 때 유리한 근거가 됩니다.

필요비와 자주 혼동되는 것이 유익비입니다. 필요비가 물건을 원래 상태로 유지·보존하기 위한 지출이라면, 유익비는 물건의 객관적 가치를 늘리는 지출을 말합니다. 낡은 보일러를 같은 성능의 제품으로 교체했다면 필요비에 가깝지만, 더 고가의 시스템으로 업그레이드했다면 그 차액 부분은 유익비로 분류되어 청구 요건과 상환 범위가 달라질 수 있습니다. 임차인이 대규모 수선을 자비로 진행할 때는 영수증뿐 아니라 견적 내역서를 통해 어느 부분이 원상 유지이고 어느 부분이 성능 개선인지 구분해 두는 것이 나중의 정산 다툼을 줄이는 방법입니다.

수선의무 불이행 시 임차인의 대응 — 통지, 차임감액, 해지

민법 제634조는 임차물이 수리를 요하는 상태가 되면 임차인이 지체 없이 임대인에게 이를 통지하도록 정하고 있습니다. 이 통지의무를 게을리하면 나중에 손해배상을 청구할 때 그 범위가 제한될 수 있으므로, 하자를 발견하면 문자메시지나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 곧바로 알리는 것이 안전합니다. 통지 이후에도 임대인이 수선을 미루면 임차인에게는 몇 가지 대응 수단이 있습니다.

임대인의 수선의무와 임차인의 차임지급의무는 서로 대응 관계에 있다고 보는 것이 판례의 태도입니다. 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 상태라면 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, 일부만 사용·수익에 지장이 있는 정도라면 그 지장의 비율만큼만 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 나아가 민법 제627조는 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 경우 그 비율에 따른 차임감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없다면 계약 자체를 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 수선 지체가 장기화되어 채무불이행에 이르렀다면, 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 해지하고 그로 인한 손해배상을 함께 청구하는 절차도 검토할 수 있습니다. 수선 지연으로 영업을 하지 못했거나 다른 곳에 임시 거처를 마련해야 했다면, 그 기간 동안의 일실수입이나 추가 지출 역시 손해배상 항목으로 포함해 주장할 수 있으며, 이때는 지연 기간과 손해 항목을 구체적인 자료로 정리해 두는 것이 입증에 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 "수선은 임차인이 한다"고만 적혀 있으면 보일러 고장도 제가 고쳐야 하나요?

A. 판례상 그런 포괄적인 문구만으로는 소규모 수선에 한해 면제된 것으로 해석되고, 보일러 같은 기본 설비의 교체는 대규모 수선에 해당해 여전히 임대인이 부담합니다. 특약에 보일러·배관 등을 구체적으로 명시하지 않았다면 수리비를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

Q. 상가임대차에서도 같은 기준이 적용되나요?

A. 민법 제623조는 주택과 상가를 구분하지 않아 상가임대차에도 같은 법리가 적용됩니다. 다만 상가는 임차인이 시설을 자기 업종에 맞게 변경하는 경우가 많아 원상회복 특약이나 인테리어 관련 약정과 뒤섞여 다투는 경우가 흔하므로 계약서 문언을 더 세심히 살펴야 합니다.

Q. 임대인이 수선을 미루면 제가 직접 고치고 나중에 비용을 청구할 수 있나요?

A. 대규모 수선인데도 임대인이 이행을 지체하면 임차인이 먼저 수선하고 민법 제626조에 따라 필요비 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 수선 전에 하자 발생 사실과 필요성을 임대인에게 통지하고 견적서·영수증 등 증빙을 남겨두는 것이 이후 분쟁에서 유리합니다.

Q. 수선의무 불이행을 이유로 계약을 해지할 수 있나요?

A. 대규모 수선을 임대인이 계속 이행하지 않아 계약 목적대로 사용·수익할 수 없는 상태가 지속된다면 채무불이행을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 해지에 앞서 상당한 기간을 정해 이행을 최고하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.

Q. 특약에 "모든 수선은 임차인 부담"이라고 명시하면 항상 유효한가요?

A. 문언상 범위를 구체적으로 특정했다면 대규모 수선까지 임차인 부담으로 넘어갈 여지가 커지지만, 임차인에게 지나치게 불리하고 아무런 대가 없이 일방적으로 강요된 특약이라면 개별 사안에서 그 효력이 다투어질 여지가 남습니다. 계약 체결 경위와 임대료 산정 근거를 함께 살펴야 합니다.

Q. 사소한 파손인지 대규모 수선인지 애매할 때는 어떻게 판단하나요?

A. 임차인이 별도 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 정도인지, 아니면 건물의 주요 구성부분이나 기본 설비의 교체가 필요한 정도인지를 기준으로 나눕니다. 판단이 애매하다면 하자 상태를 사진·영상으로 기록하고 수리업체 견적을 받아 그 규모를 객관적으로 남겨두는 것이 도움이 됩니다.

맺음말

임대인의 수선의무는 특약으로 면제할 수 있지만, 그 특약이 어디까지 효력을 미치는지는 문언을 얼마나 구체적으로 썼는지에 달려 있습니다. 막연히 "수선은 임차인이 부담한다"는 한 줄만으로는 대규모 수선까지 넘어가지 않고, 배관·보일러·주요 구조체처럼 건물의 기본 기능을 좌우하는 부분은 여전히 임대인의 책임으로 남습니다. 반대로 임차인 입장에서도 계약서에 서명하기 전 수선 관련 특약의 범위를 꼼꼼히 확인해야, 나중에 예상치 못한 수리비를 떠안는 상황을 피할 수 있습니다.

수선 범위를 둘러싼 다툼은 하자의 정도, 특약의 문언, 실제 비용 지출 경위가 얽혀 있어 당사자 간 협의만으로는 해결되지 않는 경우가 많습니다. 광교를 비롯한 경기남부 지역에서도 임대차 계약 갱신이나 신규 계약 시 수선 특약을 둘러싼 분쟁 문의가 꾸준히 들어오고 있어, 계약서 검토 단계에서부터 법률적 조언을 받아두시는 것을 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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