상가 임대차 계약을 10년 넘게 이어온 임차인이라면 한 번쯤 듣게 되는 말이 있습니다. "갱신요구권이 이미 소진돼서 임대인이 나가라고 하면 방법이 없다"는 것입니다. 실제로 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 넘으면 더는 행사할 수 없는 것이 맞습니다. 그런데 이 사실 하나만으로 그동안 쌓아온 권리금까지 포기해야 하는지는 별개의 문제입니다. 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 근거 조문 자체가 다르고, 대법원도 두 권리를 분리해서 판단한 적이 있습니다. 이 글에서는 10년을 넘긴 임차인이 권리금을 지킬 수 있는 법적 근거와 그 한계를 살펴보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
상가 임대차 10년 한도 — 계약갱신요구권의 구조부터 정리
상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정합니다. 다만 같은 조 제2항은 이 갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 제한합니다. 이 10년이라는 기간은 원래 5년이었다가 2018. 10. 16. 시행된 개정법으로 지금의 10년으로 늘어난 것입니다. 다만 개정법은 시행일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로, 오래전부터 이어온 계약이라면 실제 적용되는 상한이 사안마다 다를 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유도 같은 조 제1항 각 호에 나열돼 있습니다. 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물을 전대한 경우, 건물의 노후·훼손이나 철거·재건축이 불가피한 경우 등이 대표적입니다. 이런 사유가 없는 한 임대인은 10년 안에서는 갱신을 거절할 수 없지만, 10년이 지나면 이런 사유가 없어도 갱신 자체를 거절할 수 있게 됩니다. 여기까지만 보면 10년을 넘긴 임차인은 아무 보호도 받지 못하는 것처럼 보입니다.
갱신요구권이 끝났다고 권리금까지 끝난 걸까 — 별개의 조문, 별개의 권리
실무에서 가장 흔한 오해가 여기서 생깁니다. 갱신요구권을 규정한 제10조와 권리금 회수기회 보호를 규정한 제10조의4는 애초에 서로 다른 조문이고, 보호하는 이익도 다릅니다. 갱신요구권은 '계속 그 자리에서 영업할 권리'를 보장하는 것이고, 권리금 회수기회 보호는 '나갈 때 그동안 쌓은 영업가치를 회수할 기회'를 보장하는 것입니다. 임대인이 정당하게 갱신을 거절할 수 있다는 사실이, 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금을 받아 나가는 것까지 막을 근거가 되는지는 조문만으로 바로 답이 나오지 않았고, 실제로 하급심 판단이 갈렸습니다.
이 문제가 실무에서 첨예했던 이유는 간단합니다. 권리금은 임차인이 수년간 쌓아온 단골, 인테리어, 영업 노하우의 가치를 새 임차인에게서 회수하는 돈입니다. 10년을 채웠다는 이유만으로 이 돈을 한 푼도 받지 못하고 나가야 한다면, 장사가 잘 되는 상가일수록 임차인이 입는 손실이 커집니다. 반대로 임대인 입장에서는 갱신을 거절할 정당한 권리를 행사했을 뿐인데 권리금 문제로 또 발이 묶이는 것이 부당하다고 여길 수 있습니다. 이 대립을 정리한 것이 아래에서 살펴볼 대법원 판결입니다.
대법원 2019년 판결 — 10년을 넘겨도 권리금 회수기회는 보호된다
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 이 쟁점에 분명한 결론을 내렸습니다. 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년(개정 전 사건은 5년 기준)을 초과해 임차인이 제10조에 따른 계약갱신요구권을 더는 행사할 수 없는 경우에도, 임대인은 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 그대로 부담한다는 것입니다.
판결의 논리는 조문 구조에서 출발합니다. 제10조의4 제1항은 권리금 회수기회 보호의무의 예외를 "제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우"로 한정해 두었을 뿐, 제10조 제2항이 정한 10년의 기간 제한을 예외 사유로 끌어오지 않았습니다. 즉 조문이 예외로 정한 것은 3기 차임 연체나 무단전대 같은 임차인의 귀책사유이지, 임대차 기간이 오래됐다는 사실 자체가 아니라는 것입니다. 이 판결 이후로는 임대인이 단지 10년이 지났다는 이유만으로 신규임차인과의 계약 체결을 거절하거나 권리금 수수를 방해하면, 원칙적으로 손해배상 책임을 질 수 있다는 것이 실무의 일반적인 이해입니다.
이 사건의 사실관계를 보면 쟁점이 더 분명해집니다. 임차인은 2010년 임대차계약을 체결한 뒤 두 차례 갱신을 거쳐 전체 임대차기간이 5년(개정 전 기준)을 넘긴 상태였고, 임대차 종료를 앞두고 신규임차인이 되려는 자와 권리금 1억 4,500만원에 영업양도계약을 체결한 뒤 임대인에게 새 임대차계약 체결을 요청했습니다. 임대인은 건물 재건축·대수선 계획을 이유로 이를 거절했고, 원심인 서울고등법원은 갱신요구권이 소멸한 이상 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 이 원심을 파기환송하며 앞서 본 법리를 제시했습니다. 당시 사건은 개정 전 5년 기준으로 다투어졌지만, 조문 구조 자체가 그대로 유지된 채 기간만 10년으로 늘어난 지금도 이 법리는 동일하게 적용됩니다.
갱신요구권의 소멸과 권리금 회수기회의 소멸은 같은 뜻이 아니다 — 조문 구조상 10년 초과는 권리금 보호의무를 면제하는 사유로 정해져 있지 않다.
임대인이 하면 안 되는 행위 — 권리금 회수기회 방해의 4가지 유형
제10조의4 제2항은 임대인이 해서는 안 되는 방해행위를 구체적으로 나열해 둡니다. 임차인이 새 임차인을 주선해 권리금 협의까지 마쳤더라도, 임대인이 아래 행위 중 하나라도 하면 권리금 회수기회를 침해한 것으로 평가될 수 있습니다.
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 직접 요구하거나 그로부터 권리금을 받는 행위
신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 막는 행위
신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결 자체를 거절하는 행위
실무에서 자주 문제 되는 것은 세 번째와 네 번째 유형입니다. 예를 들어 종전 차임의 두세 배에 이르는 금액을 새 임차인에게 요구해 사실상 계약이 성사될 수 없게 만들거나, 재건축·대수선 계획이 확정되지도 않은 상태에서 막연히 이를 이유로 신규임차인과의 계약 자체를 미루는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 임대인이 명시적으로 "거절한다"는 말을 하지 않았더라도, 협의에 응하지 않거나 조건을 계속 바꾸는 방식으로 사실상 계약 체결을 무산시켰다면 네 번째 유형의 방해행위로 다투어질 여지가 있습니다.
10년이 지나 갱신요구권이 없더라도, 임대인이 위 네 가지 중 하나에 해당하는 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해했다면 손해배상 책임을 질 수 있다.
임대인이 책임을 벗어나는 경우 — 두 겹의 정당한 사유
다만 임대인이 항상 권리금 보호의무를 지는 것은 아닙니다. 여기서 정당한 사유는 두 겹으로 나뉘어 있어 혼동하기 쉽습니다. 첫 번째는 제10조의4 제1항 단서가 정한 사유로, 임차인에게 3기 차임 연체·무단전대·건물 철거재건축 필요 같은 제10조 제1항 각 호의 사유가 있다면 임대인은 애초에 권리금 보호의무 자체를 부담하지 않습니다. 이 경우는 10년을 넘겼는지와 무관하게 처음부터 보호 대상에서 벗어납니다.
두 번째는 제10조의4 제3항이 정한, 개별 신규임차인에 대해서만 거절할 수 있는 사유입니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 사정이 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 주선한 다른 신규임차인이 임차인에게 이미 정당한 권리금을 지급한 경우 등이 그것입니다. 이런 사유가 있다면 임대인이 그 특정 신규임차인과의 계약을 거절해도 방해행위로 평가되지 않습니다. 다만 이 사유는 어디까지나 개별 신규임차인에 대한 거절을 정당화할 뿐, 임차인의 권리금 회수기회 자체를 원천적으로 부정하는 근거는 아니라는 점에서 첫 번째 사유와 성격이 다릅니다.
방해당했다면 — 손해배상 청구와 그 한도, 제척기간
임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수기회를 방해해 임차인에게 손해가 발생했다면, 임대인은 그 손해를 배상할 책임을 집니다(제10조의4 제4항). 다만 배상액은 무제한이 아닙니다. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 했던 권리금과, 임대차가 끝날 당시의 권리금 감정평가액 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정해져 있습니다. 실무에서는 감정평가를 통해 임대차 종료 시점의 권리금 시세를 산정하고, 신규임차인과 실제 협의한 권리금 액수와 비교해 더 낮은 쪽을 기준으로 삼습니다.
이 손해배상청구권에는 제척기간이 붙어 있습니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸합니다(제10조의4 제5항). 3년이 길어 보일 수 있지만, 임대차 종료 시점을 특정하는 문제부터 신규임차인 주선 사실, 방해행위 정황을 뒷받침할 증거를 모으는 데 상당한 시간이 걸릴 수 있어 여유롭게 볼 시간은 아닙니다.
소송으로 넘어가면 권리금 감정평가가 핵심 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 감정평가는 통상 유형재산(시설·인테리어)과 무형재산(영업권·거래처·신용)을 나누어 산정하고, 여기에 신규임차인과 실제 협의했던 권리금 액수를 함께 제시해 법원이 둘 중 낮은 금액으로 배상액을 정하는 방식으로 진행됩니다. 협의 당시 오간 금액을 뒷받침할 자료가 없다면 감정평가액이 곧 상한선처럼 작용할 수 있으므로, 권리금 협의 과정의 기록을 남겨두는 것이 배상액을 정하는 단계에서도 유리하게 작용합니다.
10년을 넘긴 임차인이 실제로 챙겨야 할 것들
10년을 넘긴 임차인이 권리금을 지키려면 무엇보다 자신의 임대차기간을 정확히 계산해 두어야 합니다. 최초 계약 체결일부터 이후 갱신된 계약들을 모두 통산해 10년을 넘겼는지, 그리고 2018년 개정법 시행일 전후로 계약이 걸쳐 있어 어느 쪽 기간 제한이 적용되는지부터 확인하는 것이 출발점입니다.
그다음은 신규임차인을 주선했다는 사실 자체를 객관적으로 남겨두는 일입니다. 신규임차인이 되려는 자와 나눈 권리금 협의 내용, 문자·메신저 기록, 권리금 계약서(가계약서 포함), 임대인에게 신규임차인을 소개하거나 계약 체결을 요청한 정황을 정리해 둘 필요가 있습니다. 임대인이 이런 요청에 침묵하거나 이런저런 이유로 계약을 미루기만 하는 경우도 실무에서는 방해행위로 다퉈지는 경우가 있으므로, 요청과 그에 대한 임대인의 반응을 시간순으로 기록해 두는 것이 나중에 손해배상을 청구할 때 중요한 자료가 됩니다.
최초 계약일부터 갱신 이력을 통산해 10년 초과 여부 확인
신규임차인과 나눈 권리금 협의·계약 관련 자료 보관
임대인에게 신규임차인을 소개·요청한 사실과 그 반응을 시간순 기록
방해가 의심되면 임대차 종료일부터 3년의 제척기간을 염두에 두고 조기 대응
자주 묻는 질문
Q. 10년이 지나 갱신을 거절당하면 당장 나가야 하나요?
A. 갱신요구권이 소멸했다면 임대인은 정당한 사유 없이도 계약 갱신을 거절할 수 있어 임대차 계약 자체는 종료됩니다. 다만 계약이 끝난다는 것과 권리금을 받을 기회를 보장받는 것은 별개 문제이므로, 곧바로 아무 권리도 없이 나가야 하는 것은 아닙니다. 임대차 종료 전 6개월부터는 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회가 여전히 보호됩니다.
Q. 권리금 회수기회 보호는 보증금이 크거나 규모가 큰 상가에도 적용되나요?
A. 네, 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용되는 것이 원칙입니다. 다만 대규모점포(전통시장은 제외)에 해당하거나 국유재산·공유재산에 관한 임대차인 경우 등은 이 보호 규정에서 제외될 수 있습니다.
Q. 임대인이 제가 주선한 신규임차인과의 계약을 계속 미루기만 하면 어떻게 되나요?
A. 정당한 사유 없이 임대인이 계약 체결 자체를 계속 미루거나 사실상 거절하는 것도 권리금 회수기회 방해행위로 다퉈질 수 있습니다. 이런 경우를 대비해 신규임차인 소개 사실과 임대인에게 계약 체결을 요청한 시점, 그에 대한 임대인의 반응을 기록해 두는 것이 중요합니다.
Q. 손해배상을 청구하면 권리금 전액을 다 받을 수 있나요?
A. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 넘지 못하도록 법으로 정해져 있습니다. 애초에 신규임차인과 협의한 권리금이 시세보다 낮았다면, 실제 받을 수 있는 배상액도 그 낮은 금액에 맞춰집니다.
Q. 예전에 차임을 몇 달 밀린 적이 있는데, 그래도 권리금을 보호받을 수 있나요?
A. 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있다면 임대인은 애초에 권리금 회수기회 보호의무 자체를 부담하지 않습니다. 다만 이는 누적 연체액이 3기 차임에 도달한 경우를 의미하므로, 몇 달 늦게 낸 적이 있다는 사정만으로 바로 보호에서 배제되는 것은 아니고 연체액이 실제로 3기 차임에 이르렀는지를 구체적으로 따져봐야 합니다.
Q. 권리금 방해로 인한 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구해야 하며, 이 기간이 지나면 시효 완성으로 청구권 자체가 소멸합니다. 방해가 의심되는 정황이 있다면 임대차 종료 시점을 기준으로 기간을 계산해 서둘러 대응하는 것이 안전합니다.
맺음말
상가 임대차 10년이라는 숫자는 계약갱신요구권의 한도일 뿐, 권리금 회수기회 보호의 한도가 아닙니다. 두 권리는 근거 조문도, 보호하는 이익도 다르기 때문에 갱신요구권이 소진됐다고 권리금까지 포기할 필요는 없습니다. 대법원도 이 둘을 분리해서 판단했고, 임대인이 단지 10년이 지났다는 이유만으로 신규임차인과의 계약을 거절하거나 권리금 수수를 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있다고 봅니다.
다만 이 보호가 무조건적인 것은 아닙니다. 3기 차임 연체나 무단전대 같은 임차인의 귀책사유가 있다면 처음부터 보호 대상에서 벗어나고, 개별 신규임차인에 대해서는 임대인이 정당한 사유로 거절할 수도 있습니다. 자신의 임대차기간이 정확히 얼마나 되는지, 그리고 방해행위에 해당할 만한 임대인의 태도가 있었는지를 먼저 점검해 보는 것이 실질적인 대응의 출발점입니다.
특히 광교·수지처럼 상가 밀집 지역에서는 임대차기간이 길어질수록 권리금 액수도 커지는 경우가 많아, 10년을 채워가는 시점부터 갱신 여부와 권리금 회수 계획을 미리 짚어두는 것이 안전합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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