상가 원상회복, 전 임차인이 설치한 시설까지 철거해야 할까 

상가를 비우면서 인테리어와 시설을 철거하려는데, 그중 상당 부분이 정작 자신이 설치한 게 아니라 전 임차인이 이미 해놓은 것이라면 어디까지 뜯어내야 할지 판단이 서지 않습니다. 임대인은 "원상회복이니 전부 철거하라"고 요구하지만, 권리금을 주고 시설을 그대로 인수해 영업만 했을 뿐인 임차인 입장에서는 억울할 수 있습니다. 원상회복의무는 임차인이 임대차 목적물을 훼손·변경한 데 대한 책임이지, 자신이 하지도 않은 공사까지 떠안는 의무는 아니기 때문입니다. 이 글에서는 원상회복의 기준이 되는 "원상"이 정확히 언제의 상태를 말하는지, 전 임차인이 설치한 시설까지 철거해야 하는 경우와 그렇지 않은 경우가 어떻게 갈리는지 판례를 통해 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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원상회복의무의 근거 — 민법이 정한 임차인의 의무

임대차가 끝나면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환해야 하고, 이때 원상회복의무를 진다는 것이 민법 제654조가 준용하는 제615조의 내용입니다. 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하며 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다"고 정하고 있고, 이 규정이 임대차에도 그대로 준용됩니다. 여기서 핵심은 두 가지입니다. 원상회복은 임차인이 목적물에 부속시킨(설치한) 물건을 전제로 한 의무이고, 철거는 의무이면서 동시에 임차인의 권리이기도 하다는 것입니다.

이 조문만 보면 원상회복의무의 범위가 명확해 보이지만, 실제 분쟁은 "부속시킨 물건"이 정확히 누구의 것인지에서 갈립니다. 임차인이 직접 공사해서 설치한 인테리어라면 당연히 그 임차인의 몫이지만, 상가는 임차인이 여러 차례 바뀌면서 이전 임차인이 해놓은 시설을 다음 임차인이 그대로 쓰는 경우가 흔합니다. 이런 상황에서 마지막에 나가는 임차인이 자기 시설뿐 아니라 그 앞선 임차인들이 남긴 것까지 모두 철거해야 하는지가 실제 다툼의 대부분을 차지합니다.

원상회복의무는 임차인이 임차목적물에 스스로 부속시킨 물건을 전제로 한 의무다 — 누가 설치했는지가 책임 범위를 가르는 첫 번째 기준이다.

"원상"의 기준 시점 — 신축 당시가 아니라 임차 당시의 상태

많은 임차인이 오해하는 지점이 "원상"을 건물이 처음 지어졌을 때의 상태, 즉 텅 빈 골조 상태로 이해하는 것입니다. 그러나 법원이 보는 원상회복의무의 "원상"은 원칙적으로 그 임차인이 목적물을 인도받았을 당시의 상태를 말합니다. 임차인이 입주할 때 이미 벽체·바닥·전기배선 등 어떤 형태로든 시설이 되어 있었다면, 임차인은 그 상태를 기준으로 자신이 추가하거나 변경한 부분만 되돌려 놓으면 되는 것이지, 건물이 신축되었을 때의 텅 빈 상태까지 만들어 낼 의무는 없습니다.

이 기준은 판례로도 뒷받침됩니다. 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결은 임대 당시 이미 임차목적물에 종전 임차인 등이 설치한 가건물이나 공작물이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 목적물을 반환하면 되고 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다고 판시했습니다. 상가 인테리어에도 같은 논리가 적용됩니다. 처음 계약할 때 권리금을 주고 전 임차인의 시설을 그대로 넘겨받아 영업했다면, 그 시설이 있는 상태 자체가 "임차 당시의 상태"이므로 그 상태로 돌려주면 원상회복의무를 다한 것이 원칙입니다.

전 임차인이 해둔 시설, 원칙적으로는 철거의무가 없다

정리하면 원칙은 명확합니다. 별도의 약정이 없는 한 원상회복의무는 임차인이 직접 개조·설치한 범위 내에서, 자신이 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 이전 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없습니다. 예를 들어 커피전문점 자리를 인수해 간판만 바꿔 달고 그대로 영업했다면, 나갈 때 자신이 새로 단 간판과 추가로 설치한 소품 정도만 철거하면 되고, 전 임차인이 시공한 주방 설비나 인테리어 벽면 구조까지 뜯어낼 의무는 원칙적으로 없다는 뜻입니다.

다만 이 원칙이 적용되려면 "특별한 사정이 없어야" 합니다. 판례는 이 특별한 사정의 유무를 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 구체적·개별적으로 심리해 판단하도록 하고 있습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 참조). 즉 원칙은 "전 임차인 시설 철거의무 없음"이지만, 계약 체결 경위나 계약 내용에 따라 결론이 뒤집힐 수 있는 여지를 법원 스스로 열어두고 있는 셈입니다. 아래에서 이 예외에 해당하는 두 가지 대표적인 경우를 살펴보겠습니다.

• 원칙 — 임차 당시 이미 있던 시설(전 임차인 설치분)은 그 상태 그대로 반환하면 충분.

• 예외 판단 요소 — 계약 체결 경위, 계약 내용, 임대 당시 목적물 상태, 임차인의 현상 변경 여부.

• 결론은 사안마다 다르다 — "원칙적으로 없다"는 것이지 "무조건 없다"는 것은 아니다.

예외 하나 — 전 임차인의 영업을 포괄적으로 인수했다면

실무에서 가장 자주 문제 되는 예외는 신규 임차인이 전 임차인으로부터 영업 자체를 양수한 경우입니다. 대법원 2017다268142 판결의 사안이 바로 이런 경우였습니다. 최초 임차인이 커피전문점 시설을 설치해 운영하다가, 다음 임차인이 그 영업을 양수해 같은 자리에서 임대인과 새로 임대차계약을 맺고 영업을 이어간 사안에서, 법원은 임대차 종료 시 신규 임차인에게도 기존 인테리어시설에 대한 원상회복의무가 있다고 판단했습니다.

이런 결론이 나오는 이유는, 단순히 "이미 있던 시설이 딸린 자리를 임차"한 것이 아니라 대가를 지급하고 그 시설과 영업 자체를 자신의 것으로 인수해 사업의 기초로 삼았기 때문입니다. 권리금을 주고 인테리어와 집기 일체를 넘겨받는 상가 거래 관행에서는, 신규 임차인이 그 시설을 자신이 실질적으로 소유·사용하는 자산으로 취급하며 영업했다는 점에서 단순 승계 임차인과는 사정이 다르게 평가될 수 있습니다. 권리금 계약서나 시설 인수 확인서에 인테리어·집기의 소유권 이전 취지가 담겨 있다면 이 예외에 해당할 가능성이 커집니다.

예외 둘 — 계약서의 원상회복 특약이 있는 경우

또 다른 예외는 임대차계약서에 원상회복의 범위를 넓게 정하는 특약이 명시된 경우입니다. 임대인이 작성하는 표준계약서에는 "임차인은 임대차 종료 시 임차목적물을 원래의 상태로 복구하여 반환한다"거나 "원상회복은 최초 상태를 기준으로 한다"는 식의 문구가 부동문자로 들어가 있는 경우가 많습니다. 이런 특약이 있으면 앞서 본 원칙과 달리 전 임차인이 설치한 시설까지 철거 대상에 포함될 수 있습니다.

다만 이런 특약이 있다고 해서 임차인에게 항상 불리하게만 작용하는 것은 아닙니다. 원상회복의무의 내용과 범위는 계약 체결 경위와 내용을 구체적으로 살펴 정해야 한다는 것이 판례의 태도이므로, 특약 문구가 막연히 "원상복구"라고만 되어 있고 전 임차인의 시설까지 명시적으로 지목하지 않았다면, 그 문구만으로 곧바로 전 임차인 시설까지 철거 범위에 포함된다고 단정하기는 어렵습니다. 계약 체결 당시 임대인과 임차인이 실제로 어떤 상태를 "원상"으로 합의했는지, 계약서에 첨부된 현황사진이나 시설 목록이 있는지가 특약의 실제 적용 범위를 가르는 중요한 자료가 됩니다.

특약이 있다는 사실만으로 결론이 정해지지 않는다 — 특약이 실제로 무엇을 "원상"으로 지목했는지가 관건이다.

실제 분쟁에서 다투는 지점 — 입증책임과 증거 확보

원상회복 범위를 둘러싼 다툼은 결국 "임차 당시 상태가 어땠는가"를 입증하는 싸움으로 귀결됩니다. 임차인이 "이 시설은 전 임차인이 해놓은 것이라 내가 철거할 의무가 없다"고 주장하려면, 입주 당시 이미 그 시설이 존재했다는 사실을 객관적으로 보여줄 자료가 필요합니다. 계약 체결 전 현장을 촬영한 사진, 부동산 중개 과정에서 오간 시설 현황 확인서, 권리금 계약서에 첨부된 집기·인테리어 목록 등이 대표적인 증거가 됩니다.

반대로 임대인 입장에서는 임차인이 입주 이후 시설을 추가·변경했다는 사실, 또는 임차인이 전 임차인의 영업을 양수해 시설을 실질적으로 인수했다는 사실을 입증해야 철거를 요구할 수 있습니다. 계약 체결 시점의 상태를 아무런 자료 없이 기억에만 의존해 다투게 되면 입증 부담이 커지므로, 임대차계약을 새로 맺을 때 현황사진과 시설 목록을 계약서에 첨부해 두는 것이 나중의 분쟁을 줄이는 실질적인 방법입니다.

• 입주 당시 현황사진·동영상을 계약 체결 시점에 남겨둘 것.

• 권리금 계약서에 인수하는 시설·집기 목록을 구체적으로 기재할 것.

• 임대차계약서의 원상회복 특약 문구를 계약 전에 확인하고, 모호하면 범위를 구체화해 둘 것.

임대인이 임의로 철거하고 비용을 청구한다면

임대차가 끝났는데 임차인이 원상회복을 하지 않고 나갔다는 이유로, 임대인이 직접 비용을 들여 철거한 뒤 그 비용을 임차인에게 청구하는 경우도 흔합니다. 이때도 앞서 살펴본 기준이 그대로 적용됩니다. 전 임차인이 설치한 부분에 대해 임차인에게 애초에 철거의무가 없었다면, 임대인이 그 부분까지 철거하며 지출한 비용을 임차인에게 전부 부담시킬 근거는 없습니다. 임대인이 청구하는 원상회복 비용 항목을 하나하나 따져, 어느 시설이 누가 설치한 것인지를 구분해서 대응할 필요가 있습니다.

보증금에서 원상회복 비용 명목으로 일방적으로 공제하겠다고 나오는 경우도 마찬가지입니다. 임차인은 자신이 부담해야 할 원상회복 범위를 넘어서는 금액이 공제되었다면, 그 차액에 대해 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 이 과정에서 임차인 스스로 원상회복 가능한 기간 동안 이를 이행하지 않아 발생한 지연손해까지 임대인에게 전가하기는 어려우므로, 철거 범위에 다툼이 있더라도 자신이 해야 할 부분은 신속히 이행하고 나머지에 대해서만 이의를 제기하는 것이 유리합니다.

자주 묻는 질문

Q. 권리금을 주고 인테리어를 그대로 인수했는데도 원상회복의무가 없나요?

A. 원칙적으로는 임차 당시 상태(전 임차인의 시설이 있는 상태) 그대로 반환하면 되어 철거의무가 없습니다. 다만 영업 자체를 포괄적으로 양수해 그 시설을 실질적으로 자신의 자산처럼 사용한 사정이 있다면 원상회복의무가 인정될 수 있습니다.

Q. 계약서에 "원상복구"라고만 적혀 있으면 전 임차인 시설까지 철거해야 하나요?

A. 문구만으로 단정할 수 없습니다. 원상회복의 범위는 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태를 구체적으로 살펴 정해지므로, 특약이 전 임차인 시설을 명시적으로 지목하지 않았다면 곧바로 그 범위까지 확장된다고 보기 어렵습니다.

Q. 임차 당시 상태를 증명할 자료가 없으면 어떻게 되나요?

A. 입증 부담이 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약 체결 시점에 현황사진을 남기지 않았다면, 중개업소의 확인이나 관리비 고지서, 전 임차인과 주고받은 시설 인수 문서 등 간접자료를 통해서라도 당시 상태를 뒷받침할 필요가 있습니다.

Q. 임대인이 이미 철거하고 비용을 청구했는데 그 부분이 전 임차인 시설이었다면요?

A. 애초에 철거의무가 없던 부분이라면 그 시공비를 임차인이 전부 부담할 근거가 없습니다. 청구된 비용 항목을 시설별로 구분해, 자신이 설치·변경한 부분과 전 임차인이 설치한 부분을 나눠 다툴 수 있습니다.

Q. 원상회복 대상인지 애매한 시설은 어떻게 판단하나요?

A. 그 시설이 임차인 입주 이전부터 있었는지, 임차인이 계약 기간 중 새로 설치하거나 변경했는지가 우선 기준입니다. 애매하다면 계약 체결 당시의 사진·목록 등 객관적 자료를 기준으로 판단해야 합니다.

Q. 임차인이 여러 번 바뀐 상가라면 원상회복 책임은 어떻게 나뉘나요?

A. 각 임차인은 원칙적으로 자신이 입주한 이후 추가·변경한 부분에 대해서만 책임집니다. 다만 중간 임차인이 전 임차인의 영업이나 시설을 대가를 지급하고 인수했다면, 그 임차인부터는 인수한 시설도 자신의 책임 범위에 포함될 수 있습니다.

맺음말

상가 원상회복의무는 임차인이 직접 설치·변경한 부분에 한정되는 것이 원칙이고, 전 임차인이 해둔 시설은 특별한 사정이 없는 한 그 상태 그대로 반환하면 충분합니다. 다만 영업을 포괄적으로 인수했거나 계약서에 원상회복 범위를 구체적으로 넓힌 특약이 있다면 결론이 달라질 수 있으므로, 계약 체결 당시의 상태를 입증할 자료를 미리 확보해 두는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

임대인이 원상회복 범위를 지나치게 넓게 요구하거나, 반대로 자신이 정말 어디까지 책임져야 하는지 판단이 서지 않는다면 계약서와 입주 당시 자료를 함께 검토해 볼 필요가 있습니다. 수원·광교 등 경기남부 지역에서 상가 임대차 원상회복 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 관련 자료를 정리해 상담받아 보시길 권합니다.

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