준공 후 누수 시작된 신축주택, 시공사 상대 하자담보책임 청구
사건 개요
어렵게 땅을 마련하고 시공사와 도급계약을 맺어 단독주택을 새로 지었다면, 준공검사를 마치고 입주하는 순간이 가장 홀가분할 때입니다. 그런데 몇 달, 길게는 한두 해가 지나 장마철이나 겨울 결로철을 겪고 나면 천장 모서리나 창호 주변에 물자국이 번지고, 벽지 안쪽에서 곰팡이 냄새가 올라오는 경우가 적지 않습니다. 시공사에 연락해 보면 처음에는 "확인해 보겠다"고 하다가, 시간이 지나면 "준공 승인이 끝난 사안"이라거나 "그 정도는 자연스러운 하자"라며 발을 빼는 태도로 바뀌는 일이 흔합니다.
건축주 입장에서는 억울할 수밖에 없습니다. 수억 원을 들여 새로 지은 집인데, 준공 도장 하나로 시공사의 책임이 끝난다는 게 말이 되지 않는다고 느끼기 때문입니다. 그러나 이 문제는 감정이 아니라, 도급계약상 수급인(시공사)의 담보책임이 아직 살아 있는 기간인지, 그리고 그 하자가 시공상의 잘못에서 비롯되었다는 것을 증명할 수 있는지라는 법적 틀 안에서 판가름 납니다.
결론부터 말씀드리면, 신축주택의 누수가 시공상의 하자에서 비롯된 것이라면, 준공 후 상당 기간이 지났더라도 시공사를 상대로 하자보수와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 그 권리가 살아 있는지는 정해진 기간 안에서만 유효하고, 기간을 넘기면 아무리 하자가 명백해도 청구권 자체가 사라집니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 실제로 결과를 가르는 지점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 인도(준공·인수인계)를 받은 날로부터 담보책임 존속기간이 아직 남아 있는지입니다. 민법 제671조는 토지·건물 기타 공작물의 수급인은 인도 후 5년간 담보책임을 지고, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 견고한 재료로 조성된 경우에는 그 기간이 10년으로 늘어난다고 정하고 있습니다. 둘째, 누수의 원인이 시공 부실(방수층 시공 불량, 이음부 미흡, 설계기준 미준수 등)에서 비롯된 것인지, 아니면 사용자의 관리 소홀이나 자연적인 노후화에서 비롯된 것인지입니다. 셋째, 하자보수 청구와 손해배상 청구 중 무엇을, 어느 범위까지 구할 수 있는지입니다.
이 세 가지는 서로 연결되어 있습니다. 존속기간이 지났다면 원인이 아무리 명백해도 청구 자체가 막히고, 원인이 자연노후로 판정되면 기간이 남아 있어도 배상은 나오지 않습니다. 그래서 승패는 감정싸움이 아니라, 이 세 지점을 처음부터 얼마나 정확히 증거로 확정해 두었는가에서 갈립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 담보책임이 살아 있는 사건인지부터 확정하기
가장 먼저 해야 할 일은 "청구할 수 있는 사건인지"를 법적으로 확정하는 것입니다. 감정만 앞세워 시공사와 다투기 전에, 이 단계에서 김강희 변호사는 다음 순서로 사건을 정리합니다.
1) 인도일과 존속기간을 정확히 특정합니다.
민법 제671조의 5년·10년은 목적물을 인도받은 날부터 계산됩니다. 그런데 실제로는 준공 승인일, 인수인계확인서 서명일, 실제 입주일이 서로 다른 경우가 많고, 시공사는 가장 이른 날짜를 기산점으로 주장해 기간이 이미 지났다고 다투는 일이 흔합니다. 그래서 도급계약서, 준공검사확인서, 인수인계확인서, 잔금 정산 내역 등을 대조해 인도일을 문서상으로 특정하고, 건물이 석조·철근콘크리트조 등 견고한 구조에 해당하는지를 함께 확인해 5년인지 10년인지를 먼저 못 박아 둡니다.
2) 누수 원인이 '시공 하자'라는 점을 감정으로 확정합니다.
"물이 샌다"는 사실만으로는 배상이 나오지 않습니다. 옥상·발코니 방수층, 창호 주변 코킹, 외벽 균열 등 누수 경로를 특정하고, 설계도면·시방서에서 정한 방수 기준과 실제 시공 상태를 대조하는 하자 원인 감정을 통해 그 원인이 시공 당시의 부실에서 비롯되었음을 객관적으로 확정합니다. 이 감정 결과가 있어야 시공사의 "자연노후"·"사용자 과실" 항변을 무력화할 수 있습니다.
3) 하자보수 청구와 손해배상 청구를 함께 구성합니다.
민법 제667조에 따라 도급인은 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상도 청구할 수 있습니다. 다만 같은 법 제668조 단서에 따라 건물 기타 토지의 공작물은 계약을 해제할 수 없으므로, 처음부터 계약해제가 아니라 보수·손해배상 청구로 방향을 잡고, 시공사에 상당한 기간을 정한 하자보수 요청을 내용증명으로 먼저 남겨 절차를 밟습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 손해액을 실제로 받아 내는 청구로 설계하기
담보책임이 살아 있고 원인이 확정되어도, 청구액을 증명하지 못하면 결과는 크게 줄어듭니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 챙깁니다.
1) 하자보수비용의 객관적 근거를 마련합니다.
방수 재시공, 마감재 철거·복구에 드는 비용은 시공사가 제시하는 견적만으로는 다투기 어렵습니다. 복수의 시공업체 견적서와 함께, 필요하면 하자 원인 감정 기관의 보수비용 산정을 받아 청구액의 근거를 객관화합니다. 특히 방수 관련 공종은 건설산업기본법 시행령이 정한 공종별 하자담보책임기간에서도 짧게는 3년, 지붕 등 내력구조부는 최장 10년으로 나뉘어 있어, 하자가 발생한 부위가 어느 공종에 해당하는지를 함께 짚어 둡니다.
2) 누수로 인한 확대손해도 함께 청구합니다.
보수비용뿐 아니라 누수로 마루·벽지·가구·전자제품이 손상되었거나 곰팡이 제거를 위한 별도 공사가 필요하다면, 이는 하자와 상당인과관계 있는 손해로 함께 청구할 수 있습니다. 손상 부위와 물건을 사진·영수증으로 남겨 두어야 이 부분이 별도로 인정받을 수 있습니다.
3) 기간 도과와 시공사 소재불명에 대비합니다.
민법 제671조의 존속기간은 그 기간 안에 권리를 행사해야 하는 성격의 기간이므로, 협상만 계속하다 기간을 넘기면 권리 자체를 잃을 수 있습니다. 그래서 처음부터 내용증명 등으로 청구 사실을 명확히 남기고, 협상이 길어질 조짐이 보이면 지체 없이 재판상 청구로 전환합니다. 아울러 등록 건설업자와 계약한 경우라면 건설산업기본법에 따라 예치된 하자보수보증금이 있는지도 함께 확인해, 시공사가 폐업하거나 연락이 끊기더라도 보증기관을 통해 보수비를 회수할 길을 열어 둡니다.
결론
신축주택의 누수는 "언젠가 고쳐주겠지"라며 미루는 사이에 존속기간이 흘러가 버리는 경우가 많습니다. 준공 도장이 찍혔다고 해서 시공사의 책임이 끝나는 것이 아니라, 민법이 정한 5년 또는 10년의 기간 안에서는 여전히 하자보수와 손해배상을 물을 수 있습니다.
다만 그 기간이 얼마나 남았는지, 누수의 원인이 정말 시공 하자인지는 서류와 감정으로 확정해야만 비로소 힘을 갖습니다. 준공 후 이상 징후가 보이기 시작한 지금이, 인도일과 하자의 흔적을 기록해 두어야 할 시점입니다. 상황을 정리해 대응의 방향과 시점을 한 번 점검해 보시기를 권합니다.
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