부동산 매매계약 이후 계약이 파기 되어 계약금을 몰취 당한 경우 

안녕하세요. 여러분 주변에 항상 있는 「주변」, 주명호 변호사입니다.

오늘은 부동산 매매계약 이후 계약이 파기되어 계약금이 몰취되는 상황에서 계약금을 돌려받을 수 있는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.


우선 계약금이란 ① 계약체결의 증거로서 증약금, ② 계약의 해제권을 유보하는 해약금, ③ 계약상의 채무를 불이행할 경우의 손해배상 예정의 위약금의 성격을 갖게 됩니다.

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- 해약금에 의한 해제

일반적으로 중도금이 지급되기 이전에는 당사자 쌍방이 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 해제할 수 있다는 취지의 조항이 계약서에 존재하는데, 이를 당사자 쌍방에게 해제권을 보류하게 하는 해약금 조항이라고 합니다. 즉 민법은 계약금을 해제권을 보류하기 위해 주고받은 해약금으로 추정하고 있습니다.

민법 제565조 제1항 '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지는 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'

다만 해약금에 의한 해제는 채무불이행으로 인한 해제가 아니므로 별도의 손해배상은 청구할 수는 없습니다.

그런데 해약금에 의한 해제와 상대방의 채무불이행에 따른 해제와는 구별해야 합니다. 즉 상대방이 계약금을 몰취하는 경우는 위의 해약금에 의한 해제가 아니고 아래의 채무불이행에 의한 해제에서만 문제가 되는 것입니다.

- 채무불이행에 의한 해제

중도금이 지급되기 이전이든 중도금이 지급된 이후든 상대방이 채무불이행을 한 경우에는 매매계약을 해제하고 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있는데, 이 경우에 계약금 상당액을 손해배상으로 하는 경우를 위약금(손해배상의 예정)약정이라고 합니다.


사안을 통해 말씀드리면, 매도인이 매수인에게 '중도금을 지급하지 않았으니 계약을 해제하고 계약금을 몰취합니다'라고 하는 것은 바로 위약금 약정에 의하여 하는 것입니다.


다만 계약금은 앞서 말씀드린 것처럼 증약금, 해약금, 위약금으로서의 성질을 갖고 있으나, 계약금이 위약금의 효력을 갖기 위해서는 아래와 같은 별도의 약정이 필요합니다

매수인 또는 매도인이 본 계약상의 내용에 대하여 채무불이행이 있을 경우 그 상대방은 채무불이행한 자에 대하여 서면을 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 위 계약해제에 따른 손해배상은 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

즉 위와 같은 별도의 약정이 없다면, 계약금 전액이 손해배상이 되는 것이 아니고, 실제 손해액을 입증해서 손해배상을 청구해야 합니다. 그러다면 위와 같은 조항이 있다면 계약금 전액 몰취가 되는 걸까요?

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원칙적으로는 그렇습니다. 다만 대법원의 위약금(손해배상예정)이 부당하게 과다한 경우에는 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 감액을 해주고 있습니다.

손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있으며, 여기서 '부당히 과다한 경우'라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이다.”

(대법원 2002. 12. 24. 선고 2000다54536 판결 참조)

금을 납입하지 못하여 계약이 해제된 경우에는 원칙적으로 계약금이 몰취되는 불행한 사태가 생깁니다. 따라서 불안한 계약일수록 계약금은 최대한 적게 책정을 해야 할 것이고, 계약 유지를 위해서 계약 내용을 잘 구성해야 할 것입니다.

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그럼에도 계약금을 몰취 당하는 불행한 일이 생기셨다면 아래의 번호로 연락을 주시면 변호사인 제가 직접 친절히 상담 드리겠습니다. 이상 여러분 주변에 항상 있는 「주변」, 주명호 변호사였습니다.

감사합니다.