불법점유자 퇴거, 계약이 끝났는데 안 나간다면? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사입니다.

임대차계약이 끝났다면 임차인은 원칙적으로 건물을 반환해야 합니다.

하지만 실제로는 새로운 장소를 구하지 못했다거나 영업을 계속해야 한다는 이유로 퇴거를 미루는 경우가 있습니다. 건물주 입장에서는 새로운 임차인과 계약을 진행하지 못하고 임대수익에도 문제가 생길 수밖에 없습니다.

이때 중요한 것은 불법점유자 퇴거를 감정적으로 진행해서는 안 된다는 점입니다.

임대차가 종료되었더라도 출입문을 잠그거나, 짐을 밖으로 빼거나, 전기·수도를 끊는 방식으로 직접 내보내려 하면 오히려 건물주에게 법적 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 먼저 임대차관계가 확실히 종료되었는지, 임차인에게 점유할 권리가 남아 있는지부터 확인해야 합니다.

불법점유자 퇴거는 언제 가능할까요?

불법점유자 퇴거에서 핵심은 현재 점유자가 건물을 계속 사용할 권원이 있는지입니다.

계약기간이 만료되었거나, 차임 연체 등으로 계약이 적법하게 해지되었다면 건물주는 건물 반환을 요구할 수 있습니다.

실무상 자주 문제 되는 상황은 다음과 같습니다.

• 계약기간이 끝났는데도 계속 점유하는 경우입니다.

• 월세 연체로 계약이 해지되었는데 퇴거하지 않는 경우입니다.

• 계약 해지 통보 이후에도 영업을 계속하는 경우입니다.

• 퇴거를 약속하고도 건물을 반환하지 않는 경우입니다.

• 계약자가 아닌 제3자가 점유하고 있는 경우입니다.

다만 계약갱신 여부, 해지 통보의 효력, 보증금 반환 문제에 다툼이 있다면 곧바로 불법점유로 단정하기 어렵습니다. 그래서 불법점유자 퇴거는 계약 종료 사유와 현재 점유관계를 함께 확인해야 합니다.

건물주가 직접 문을 잠가도 될까요?

가장 조심해야 할 부분이 자력구제입니다.

임차인이 나가지 않는다고 해서 건물주가 직접 문을 잠그거나, 임차인의 물건을 밖으로 옮기거나, 시설물을 철거하는 방식은 위험합니다. 점유자가 권원 없이 건물을 사용하고 있더라도 적법한 절차 없이 강제로 퇴거시키면 손해배상이나 형사 문제로 이어질 수 있습니다.

따라서 불법점유자 퇴거는 건물인도소송, 점유이전금지가처분, 강제집행 절차를 중심으로 접근해야 합니다.

불법점유자 퇴거를 위해 무엇을 준비해야 할까요?

먼저 임대차계약서부터 확인해야 합니다.

계약기간, 갱신 조항, 해지 사유, 원상회복 조항을 살펴보고 계약 종료 근거를 정리해야 합니다.

다음으로 해지 통보 자료가 필요합니다.

내용증명, 문자, 카카오톡, 이메일 등으로 계약 종료와지 사유, 원상회복 조항을 살펴보고 계약 종료 근거를 정리해야 합니다.

또 현재 누가 건물을 점유하고 있는지도 중요합니다.

소송 중 점유자가 바뀌면 판결을 받더라도 집행 과정에서 문제가 생길 수 있어 점유이전금지가처분을 함께 검토하는 경우가 많습니다.

준비할 자료는 다음과 같습니다.

• 임대차계약서입니다.

• 계약 종료 또는 해지 통보 자료입니다.

• 차임 연체 내역입니다.

• 내용증명 발송 자료입니다.

• 문자와 카카오톡 대화입니다.

• 현재 점유 상태를 확인할 사진이나 자료입니다.

• 실제 점유자가 누구인지 확인할 자료입니다.

불법점유자 퇴거 관련 자주 묻는 질문은?

Q. 불법점유자 퇴거를 위해 바로 짐을 빼도 되나요?

권장하기 어렵습니다. 계약이 종료되었더라도 점유자의 의사에 반해 임의로 짐을 빼거나 출입을 막으면 별도 분쟁이 생길 수 있습니다.

Q. 내용증명은 꼭 보내야 하나요?

항상 필수는 아니지만, 계약 해지 의사와 건물 반환 요구를 명확히 남기는 자료가 될 수 있어 사건에 따라 활용합니다.

Q. 소송 중 다른 사람에게 점유를 넘기면 어떻게 하나요?

집행이 어려워질 수 있습니다. 이런 위험이 있다면 건물인도소송과 함께 점유이전금지가처분을 검토할 필요가 있습니다.

불법점유자 퇴거는 절차를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

불법점유자 퇴거는 단순히 “나가달라”고 요구하는 문제가 아닙니다.

계약 종료 여부, 해지 통보, 현재 점유자, 건물인도소송, 점유이전금지가처분, 강제집행까지 단계별로 검토해야 합니다.

임차인이 계속 건물을 비워주지 않고 있다면 혼자 판단하지 마시기 바랍니다. 계약서와 해지 통보 자료, 점유 상태를 정리해 불법점유자 퇴거 절차와 건물 회복 가능성을 먼저확인해보시기 바랍니다.