임차하여 사용 중이던 상가나 공장에서 화재가 발생하면, 임차인이 별도의 화재보험에 가입되어 있지 않다는 이유만으로 곧바로 모든 책임을 뒤집어쓰게 되는 경우가 빈번합니다. 건물주의 직접적인 복구비 청구나, 건물주에게 보험금을 먼저 지급한 보험사의 거액 구상금 청구서가 날아오면 큰 심리적 압박을 받게 됩니다.
그러나 화재보험에 가입하지 않았다는 사실과 법률상 손해배상 책임이 인정되는지는 완전히 별개의 문제입니다. 발화 지점이 임차 공간 내부라는 사실만으로 임차인에게 전적인 과실이 확정되는 것은 아니며, 실제 화재 원인과 관리상 과실, 그리고 피해 확대의 인과관계를 엄격히 따져보아야 합니다.
화재 원인 규명과 건물주·관리주체의 시설 관리 책임 분석
화재 책임은 단순히 불이 시작된 장소만으로 귀속되지 않습니다. 임차인이 사용하던 기기에서 불이 났더라도 해당 기기의 자체 결함이나 건물 누전, 공용부 전기배선의 노후화가 원인일 수 있습니다.
또한 민법 제758조에 따른 공작물 책임상, 건물 전기설비나 소방시설의 설치·보존상 하자는 건물주나 시설관리업체의 책임 영역입니다. 방화문 미작동, 스프링클러 고장 등으로 피해가 확산되었다면 최초 발화 원인과 별개로 피해 확대 책임이 분리되어 임차인의 책임 비율이 대폭 감액될 수 있습니다.
손해배상 및 구상금 청구액의 과잉 산정 검증 및 감가상각 반영
건물주나 보험사가 청구한 손해배상액에는 감가상각이 제대로 반영되지 않았거나, 화재 피해 범위를 넘어서는 기존 노후 시설의 전체 리모델링 비용(시설 개선비)이 포함되어 있는 경우가 다반사입니다.
손해액은 사고 당시의 시가를 기준으로 감가상각을 적용하여 산정해야 하므로, 청구서에 기재된 총액을 그대로 인정해서는 안 됩니다.
상대방이 제출한 복구 내역서와 손해사정서의 각 항목을 하나하나 짚어가며 실제 화재 손해와의 연관성을 엄격히 탄핵해야 합니다.
구상금 및 손해배상 청구를 받은 즉시 확보해야 할 반박 데이터
청구서를 받았다면 상대방의 주장에 무턱대고 합의해주기 전에 객관적인 근거 자료부터 요구하여 확보해야 합니다.
원인 규명 자료: 관할 소방서·경찰서 화재조사서, 국과수 감정서, 현장 CCTV 및 사진
시설 관리 자료: 건물 전기 및 소방설비 점검기록, 임대차계약서상 수선·유지 관리 조항
청구액 탄핵 자료: 상대방이 제출한 복구비 세부 내역서, 손해사정서, 기존 시설의 설치 연식 증빙
⚖️ 핵심 요약
보험 미가입과 책임 분리: 보험 미가입이 임차인의 전적인 법적 과실을 의미하지 않습니다.
피해 확대 책임 구획: 소방설비 고장 등 건물 관리 하자로 인한 피해 확산 책임을 분리해야 합니다.
손해액 감가상각 검증: 과도하게 부풀려진 시설 개선비 및 신조 교체비용을 탄핵해야 합니다.
섣부른 합의 금지: 책임을 인정하는 취지의 각서나 합의서 작성 전 법률 검토가 필수적입니다.
보험이 없는 상태에서 건물주나 대형 보험사로부터 수억 원대의 구상금 청구를 받게 되면 당황하여 덜컥 합의서에 서명하거나 책임을 전부 인정해버리는 실수를 하기 쉽습니다.
하지만 화재 원인과 공작물 하자, 과실 비율을 법리적으로 정밀하게 다투면 청구 금액을 대폭 감액하거나 책임을 면할 수 있는 길에 충분히 들어설 수 있습니다. 과도한 청구서로 인해 억울한 책임을 질 위기에 처해 계신다면, 서명이나 지불 약속을 하기 전 가장 먼저 관련 청구 서류와 화재조사서를 들고 법률 상담을 받아보시기 바랍니다.
법무법인 송천이 철저한 서면 대응으로 억울한 부담을 적극적으로 털어내 드리겠습니다.
법무법인 송천 기윤서 변호사
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