권리금 회수 방해 예외 — 임대인 정당한 거절 사유 

가게를 정리하려는 임차인이 어렵게 새 임차인을 구해왔는데, 건물주가 이런저런 이유를 대며 계약을 거절해버리는 경우가 있습니다. 그동안 쌓아온 단골과 영업 노하우, 시설 투자비가 고스란히 담긴 권리금을 한 푼도 회수하지 못한 채 가게를 비워줘야 하는 상황입니다. 그런데 상가건물 임대차보호법은 임대인이 아무 이유로나 신규임차인과의 계약을 거절해도 되는 것이 아니라, 법이 정한 몇 가지 사유가 있을 때만 그 거절을 정당하다고 인정합니다. 이 글에서는 임대인이 권리금 회수기회를 방해해서는 안 되는 의무의 내용과, 어떤 경우라야 그 거절이 정당한 사유로 인정되는지를 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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권리금 회수기회 보호란 — 임대인이 지켜야 할 의무

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 여기서 권리금은 임차인이 영업을 하며 쌓은 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로 받는 금전을 말합니다. 임차인이 직접 이 가치를 만들어냈다는 점에서, 임대인이 아무 대가 없이 그 회수 기회 자체를 봉쇄해버리는 것을 막기 위해 만들어진 조항입니다.

이 규정은 보증금 액수와 무관하게 적용된다는 점이 중요합니다. 상가건물 임대차보호법의 일부 조항(최단 임대차기간 보장, 차임 증액 상한 등)은 지역별로 정해진 환산보증금 기준 이하의 임대차에만 적용되지만, 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금 기준을 초과하는 상가에도 그대로 적용됩니다. 보증금이 크다는 이유만으로 권리금 보호에서 배제되지 않는다는 뜻입니다. 다만 임대인의 의무가 발생하는 시점은 임대차 종료를 앞둔 6개월이라는 한정된 기간이므로, 신규임차인을 주선하려는 임차인은 이 기간 안에 실제로 권리금 계약을 진행하고 임대인에게 그 사실을 알려야 보호를 받을 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호는 보증금 액수와 관계없이 적용되지만, 임대인의 의무는 임대차 종료 전 6개월이라는 정해진 기간에만 발생한다.

임대인의 네 가지 금지행위 — 무엇을 하면 방해가 되는가

법이 방해행위로 규정한 유형은 크게 넷입니다. 이 중 하나에 해당하면서 뒤에서 설명할 정당한 사유가 없다면, 임대인은 권리금 회수기회를 방해한 것으로 인정됩니다. 실무에서 가장 자주 문제 되는 것은 신규임차인과의 계약 체결을 아예 거절해버리는 마지막 유형이지만, 나머지 세 유형도 결과적으로 권리금 회수를 막는 실질을 갖고 있어 똑같이 금지됩니다.

• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 직접 권리금을 지급받는 행위

• 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 행위

• 신규임차인이 되려는 자에게 주변 시세보다 부당하게 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위

• 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결 자체를 거절하는 행위

이 네 가지 행위는 겉으로 드러나는 형태가 다를 뿐, 결과적으로 임차인이 권리금을 받지 못하게 만든다는 공통점이 있습니다. 예를 들어 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금 명목의 돈을 요구하면 신규임차인 입장에서는 기존 임차인에게 지급할 권리금까지 이중으로 부담하는 셈이 되어 사실상 계약을 포기하게 됩니다. 시세보다 현저히 높은 차임을 요구하는 것도 같은 효과를 냅니다. 신규임차인이 그 조건을 감당하지 못해 계약을 포기하면, 결국 기존 임차인은 권리금을 받을 상대방 자체를 잃게 되기 때문입니다.

정당한 거절 사유 — 법이 인정하는 네 가지 예외

임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하더라도, 법이 정한 네 가지 사유 중 하나에 해당하면 그 거절에는 정당한 사유가 있는 것으로 인정됩니다. 이 사유들은 임대인이 임의로 판단할 수 있는 것이 아니라 법조문에 열거된 유형에 한정되므로, 여기에 해당하지 않는 사정을 들어 거절하면 방해행위로 평가될 위험이 큽니다.

• 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

• 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

• 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

• 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 실제로 지급한 경우

이 네 가지는 신규임차인 개인의 사정이나 상가의 이용 현황과 관련된 사유들입니다. 뒤이어 설명할 3기 차임연체나 철거·재건축처럼 임대차 관계 자체의 갱신을 거절할 수 있는 사유와는 구분됩니다. 즉 여기서 말하는 정당한 사유는 임차인과의 관계는 그대로 두되, 임차인이 데려온 특정 신규임차인과는 계약하지 않겠다는 판단을 정당화하는 사유라는 점이 핵심입니다.

신규임차인의 자력·의무위반 우려 — 어디까지 증명해야 하나

실무에서 가장 흔히 다투어지는 것이 신규임차인의 자력 부족과 의무위반 우려입니다. 다만 임대인이 막연히 "믿음이 안 간다"거나 "장사가 잘 안 될 것 같다"는 식의 주관적 인상만으로 거절하면 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다. 자력 부족을 이유로 들려면 신규임차인의 소득이나 재산 상태를 뒷받침할 객관적 자료가 뒷받침되어야 하고, 단순히 나이가 어리다거나 업종 경험이 없다는 사정만으로는 부족하다고 보는 것이 일반적인 실무 감각입니다.

의무위반 우려도 마찬가지입니다. 신규임차인이 이미 다른 상가에서 차임을 장기간 연체한 이력이 있다거나, 동일 업종에서 분쟁을 반복한 전력이 확인되는 등 구체적 사정이 있어야 정당한 사유로 인정될 여지가 커집니다. 임대인이 이런 사정을 전혀 조사하지 않은 채 막연한 우려만을 근거로 계약을 거절하면, 추후 손해배상 소송에서 그 거절이 정당했다는 점을 임대인 스스로 증명해야 하는데 이 증명책임을 다하지 못할 가능성이 높습니다.

1년 6개월 미사용·임대인 직접 계약 — 나머지 두 예외의 실제 적용

상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우도 정당한 사유로 인정됩니다. 이는 임차인이 실제로는 영업을 접었으면서도 명목상 임대차만 유지한 채 권리금만 챙기려는 상황을 막기 위한 규정으로 이해할 수 있습니다. 다만 이 기간은 임대차 종료 시점을 기준으로 역산해 계산해야 하고, 코로나19 시기의 휴업처럼 불가피한 사정이 섞여 있다면 그 기간을 그대로 산입할 수 있는지는 개별 사안마다 다르게 판단될 여지가 있습니다.

임대인이 스스로 정한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 실제로 권리금을 지급한 경우도 정당한 사유입니다. 즉 임대인이 임차인이 데려온 사람과는 계약하지 않겠다고 하면서, 대신 자신이 원하는 다른 사람을 데려와 그 사람과 계약하고 그 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하도록 주선했다면, 결과적으로 임차인은 권리금을 회수했으므로 방해행위로 볼 실익이 없기 때문입니다. 다만 이 경우에도 임대인이 지목한 신규임차인이 실제로 권리금을 지급했는지가 핵심이며, 지급 약속만 하고 이행되지 않았다면 이 예외가 그대로 적용되기는 어렵습니다.

애초에 보호의무가 없어지는 경우 — 계약갱신 거절사유와 겹칠 때

지금까지 살펴본 네 가지는 신규임차인과의 개별 계약 체결을 거절할 때의 정당한 사유입니다. 이와 별개로, 임대인에게 애초에 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 정한 계약갱신 거절사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호의무 자체가 발생하지 않습니다. 대표적으로 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등이 여기에 해당합니다.

철거·재건축을 이유로 한 거절도 이 범주에 들어가지만, 요건이 까다롭게 정해져 있습니다. 단순히 "재건축할 계획"이라는 말만으로는 부족하고, 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 구체적인 철거·재건축 계획을 임차인에게 고지했거나, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우라야 인정됩니다. 계약 당시에는 아무 말도 없다가 임대차가 끝날 무렵 갑자기 재건축을 이유로 내세운다면, 이 요건을 충족하지 못해 정당한 갱신거절 사유로 인정받지 못할 가능성이 높습니다.

법원이 "정당한 사유"를 좁게 보는 이유 — 실제 판단 기준

법원은 정당한 사유의 범위를 폭넓게 인정하지 않는 경향을 보입니다. 대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결은 임대인이 계약서에 명시되지 않은 구두 업종 제한 약정만을 근거로 신규임차인과의 계약을 거절한 사안에서, 그러한 구두 약정만으로는 거절의 정당한 사유를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 법원은 주변에 유사 업종이 이미 다수 영업 중인 점, 환기시설 설치나 영업시간 조정 같은 대안을 검토하지 않은 채 일방적으로 거절한 점 등을 근거로 임대인의 손을 들어주지 않았습니다.

이 판결이 보여주는 원칙은 분명합니다. 임대인이 내세우는 사유가 법에 열거된 유형에 해당하는지, 그리고 그 사유가 실제로 임대차 관계를 유지하기 어렵게 만드는 구체적이고 합리적인 사정인지를 엄격히 따진다는 것입니다. 단지 임대인이 마음에 들지 않는다거나, 계약서에 없던 조건을 새로 내세우는 정도로는 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다. 임대인 입장에서 거절의 근거를 마련하려면, 막연한 우려가 아니라 신규임차인의 구체적 사정을 뒷받침하는 자료나 대안 검토 과정을 남겨두는 것이 유리합니다.

방해당했다면 — 손해배상 청구와 그 한계

임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수기회를 방해해 임차인에게 손해가 발생했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정해져 있습니다. 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 하므로, 이 기간을 넘기면 권리금 계약이 실제로 있었더라도 청구 자체가 불가능해질 수 있습니다.

대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임대인이 "누구를 데려와도 계약하지 않겠다"는 취지로 확정적인 거절 의사를 미리 밝힌 경우라면, 임차인이 실제로 특정 신규임차인을 구체적으로 주선하지 못했더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다. 임대인이 이미 계약할 뜻이 전혀 없다고 밝힌 상황에서 임차인에게 신규임차인을 구해오라고 요구하는 것은 무의미하기 때문입니다. 다만 이런 확정적 거절이 없는 통상적인 경우라면, 손해배상을 청구하기 위해 임차인은 실제로 신규임차인을 주선했다는 사실, 권리금 계약이 오갔다는 사실, 임대인이 정당한 사유 없이 거절했다는 사실을 뒷받침할 자료를 준비해두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 권리금 회수기회 보호는 언제부터 언제까지 적용되나요?

A. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간 밖에서 신규임차인을 주선하면 법이 정한 보호 대상에서 벗어날 수 있으므로, 계약 종료 시점을 미리 계산해 그 안에 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

Q. 신규임차인의 자력이 부족하다는 이유로 거절하려면 임대인이 무엇을 증명해야 하나요?

A. 소득이나 재산 상태를 뒷받침하는 객관적 자료가 필요합니다. 막연히 믿음이 안 간다는 식의 주관적 인상만으로는 정당한 사유로 인정받기 어렵고, 추후 소송에서 임대인이 그 정당성을 증명해야 하는 부담을 집니다.

Q. 예전에 차임을 3기 연체한 적이 있는 임차인도 권리금을 주장할 수 있나요?

A. 3기 차임연체 이력이 있으면 계약갱신 거절사유에 해당해, 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무 자체가 애초에 발생하지 않을 수 있습니다. 연체가 이후 해소되었더라도 과거 연체 사실만으로 거절 사유가 인정된다는 것이 실무의 일반적 태도입니다.

Q. 임대인이 재건축을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하면 무조건 정당한가요?

A. 아닙니다. 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 구체적인 철거·재건축 계획을 고지했거나, 건물의 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거처럼 정해진 요건을 갖춰야 합니다. 임대차 종료가 임박해서야 재건축 계획을 처음 꺼내는 경우라면 요건을 충족하지 못할 가능성이 있습니다.

Q. 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구하려면 언제까지 해야 하나요?

A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구해야 합니다. 이 기간이 지나면 권리금 계약과 방해 사실을 증명할 수 있더라도 청구권 자체가 소멸해 배상을 받을 수 없게 됩니다.

Q. 신규임차인을 아직 구체적으로 구하지 못한 상태에서도 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 원칙적으로는 실제 주선 사실이 필요하지만, 임대인이 어떤 사람을 데려와도 계약하지 않겠다는 확정적 거절 의사를 미리 밝힌 경우라면 신규임차인을 구체적으로 주선하지 못했더라도 손해배상 청구가 가능하다고 본 판례가 있습니다.

맺음말

권리금 회수기회 보호는 임차인이 오랜 기간 쌓아온 영업가치를 임대인의 일방적 거절만으로 잃지 않도록 만든 장치입니다. 다만 임대인에게도 신규임차인의 자력이나 상가 이용 현황에 따라 계약을 거절할 정당한 사유가 인정되는 만큼, 어느 쪽이든 자신의 주장을 뒷받침할 구체적 자료를 갖추는 것이 결과를 좌우합니다.

임대인의 거절이 법이 정한 예외에 해당하는지, 아니면 방해행위로서 손해배상 대상이 되는지는 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있는 영역입니다. 계약 종료 시점이 다가온다면 신규임차인 주선과 권리금 계약 절차를 서두르되, 임대인이 내세우는 거절 사유가 법이 정한 유형에 해당하는지부터 꼼꼼히 짚어보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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