전세사기 임차인, 보증금 전액 반환받은 사례 

의뢰인 F씨는 신축 오피스텔에 전세로 입주하면서 임대인에게 보증금 2억 3천만원을 지급하였습니다. 그런데 계약 기간이 끝나갈 무렵, 해당 건물이 이른바 '무자본 갭투자' 방식으로 수십 채가 매입된 건물 중 하나였고, 임대인이 실질적으로 재산이 거의 없는 상태라는 사실이 드러났습니다. 임대인은 계약 종료를 앞두고도 새로운 임차인을 구해 보증금을 돌려주겠다는 말만 반복할 뿐, 실제로는 별다른 조치를 취하지 않았습니다.

F씨는 사회초년생으로 어렵게 모은 돈으로 처음 독립을 준비하며 마련한 보증금이었기에, 이를 돌려받지 못할 경우 겪게 될 경제적 어려움이 막막하게 느껴졌습니다. 특히 동일한 건물에 거주하는 다른 세입자들도 비슷한 불안감을 느끼고 있다는 사실을 알게 되면서, 이는 단순히 개인의 문제가 아니라 다수의 피해자가 발생할 수 있는 구조적인 문제라는 점을 인식하게 되었습니다.

F씨는 전세사기 피해가 사회적으로 문제되고 있다는 뉴스를 접하며 불안감이 커졌고, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 걱정에 더신사 법무법인을 찾아 상담을 요청하였습니다. 담당 변호사는 우선 등기부등본과 건축물대장을 통해 건물의 근저당권 설정 현황과 임대인의 다른 부동산 소유 여부를 확인하는 작업부터 시작하였습니다. 확인 결과 해당 건물에는 이미 선순위 근저당권이 다수 설정되어 있어, 경매가 진행될 경우 F씨의 보증금이 후순위로 밀려 전액 회수가 어려울 수 있는 상황이었습니다.

이에 담당 변호사는 임차권등기명령을 신청하여 F씨가 계약 종료 후에도 대항력과 우선변제권을 유지한 채 안전하게 다른 곳으로 이주할 수 있도록 조치하였습니다. 임차권등기명령이 완료된 것을 확인한 후에는 임대인을 상대로 전세보증금 반환청구 소송을 제기하였습니다. 소송 과정에서 임대인 측은 다른 세입자가 구해지면 순차적으로 보증금을 돌려주겠다는 취지로 시간을 끌려는 태도를 보였으나, 담당 변호사는 이러한 주장이 법적으로 보증금 반환 의무를 미룰 근거가 되지 않는다는 점을 명확히 하여 신속한 판결을 이끌어냈습니다.

한편 담당 변호사는 소송과 별도로 F씨가 전세사기 피해자로서 받을 수 있는 지원 방안도 함께 검토하였습니다. 전세사기 피해자 지원에 관한 특별법에 따른 피해자 결정 신청 절차를 안내하고, 관련 서류를 준비하는 과정을 조력하여 F씨가 필요한 지원을 받을 수 있는 기반을 마련하였습니다. 이와 함께 임대인 명의의 다른 재산이 있는지를 추가로 조사하여, 보증금 반환 판결 이후 실제 집행이 가능한 재산을 특정해 두는 작업도 병행하였습니다.

판결 확정 후에도 임대인이 자발적으로 보증금을 지급하지 않자, 담당 변호사는 앞서 파악해 둔 임대인의 다른 오피스텔에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 경매 절차에서 F씨는 임차권등기를 통해 확보한 우선변제권을 근거로 배당 절차에 참여하였고, 그 결과 보증금 전액을 배당받을 수 있었습니다. 특히 담당 변호사는 경매 절차에서 배당요구 종기 내에 정확한 배당요구를 하는 것이 무엇보다 중요하다는 점을 고려하여, 관련 서류를 빠짐없이 준비하고 기한 내에 제출하는 데 만전을 기하였습니다. 만약 임차권등기명령이라는 사전 조치와 정확한 배당요구가 없었다면, 다수의 선순위 채권자들 사이에서 보증금을 온전히 회수하기 어려웠을 가능성이 높았습니다.

보증금을 전액 돌려받은 이후 F씨는 새로운 거주지에서 안정적으로 생활을 이어가고 있으며, 이번 일을 계기로 임대차 계약을 체결할 때에는 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 확인하는 습관을 갖게 되었다고 전했습니다.

더신사 법무법인은 이번 사건을 통해 전세사기 피해가 의심되는 상황에서는 임차권등기명령과 같은 사전 조치를 통해 권리를 보전하는 것이 무엇보다 중요하다는 점을 다시 확인하였습니다. 특히 다수의 임차인이 동일한 임대인과 얽혀 있는 경우, 초기 대응 속도에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 전세 계약 종료를 앞두고 보증금 반환이 불안하다면, 임차권등기명령부터 소송, 강제집행까지 이어지는 전체 절차를 염두에 두고 신속하게 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다. 더신사 법무법인은 앞으로도 전세사기 피해자들이 정당한 권리를 되찾을 수 있도록 최선을 다해 조력하겠습니다.