오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(31) 

1. 오늘은 공용부분의 분양 또는 임대하는 내용의 계약 체결 시에 모든 구분소유자의 동의가 필요한지에 대한 대법원의 2016. 11. 24. 선고된 판결(대법원 2016. 11. 24. 선고 2015다 39289 분양대금 반환 등 판결)에 대하여 살펴보겠는데, 피고 조합이 이하의 2. 항에서와 같은 이 사건 분양 부분에 점용권을 설정하여 원고에게 매매한 행위가 공용 부분의 변경 행위인지 관리행위인지가 문제가 되었습니다.

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2. 사실관계와 관련하여, 원고는 당초 F과 1/2씩 출자하여 피고 조합으로부터 이 사건 점용부분을 28억 원에 분양받고 그중 20억 원을 지급하였는데, 그 후 피고 조합으로부터 이 사건 점용 부분에 관한 분양대행 권한을 위임받은 까로렌띠와 사이에 2007. 12. 20. 자로 점용권 계약서를 작성하면서 25억 원에 이 사건 점용권을 매수하기로 하되 위 대금 중 20억 원은 피고 조합에 이미 지급한 20억 원으로 갈음하고 나머지는 원고가 까로렌띠에 대하여 별도로 가지고 있던 손해배상채권과 상계하는 것으로 하여 전액 지급된 것으로 합의하였던 것으로서, 법률적으로는 위 점용 부분에 관한 계약을 문제 삼아 원고는 분양대금의 반환을 청구했던 것입니다.

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3. 이에 대하여 대법원은 '이 사건 분양 부분은 지하 1층의 경우 강의실로, 나머지 부분은 휴게실로 그 용도가 지정되어 있는데, 원고는 이 사건 분양 부분을 간이음식점이나 매점 등의 용도로 사용하기 위하여 이 사건 점용권을 매수하였고, 피고 조합 또는 이 사건 상가의 관리인은 이러한 용도의 변경을 사실상 용인하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 점에 비추어 볼 때 이 사건 점용권을 원고에게 매도한 행위는 공용 부분인 이 사건 분양 부분을 당초의 경제적 용도(휴게실, 강의실)에 따라 이용, 개량하는 행위에 해당한다고 보기 어렵고, 오히려 공용부분에 물리적인 변화를 가하여 그 용도 및 형상에 변경을 가져오는 행위에 해당한다고 보아야 한다.'는 판시를 하였습니다.

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4. 또한 대법원은 '피고 조합이 원고에게 이 사건 점용권을 매도한 행위는 공용부분의 변경 행위에 해당하고, 집합건물법 제14조 제1항 단서의 행위에 해당한다고 보이지는 아니 하므로, 위 조항 본문에 따라 이 사건 상가의 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정되어야 한다.'는 기준을 세워 주었는데, 위 사건은 결의 요건은 충족되지 않았으나 무효 행위의 추인으로 인하여 원고의 청구가 기각되었습니다.