부동산 계약 후 매도인이 변심하면 매수인은 어떻게 대응해야 할까 

안녕하세요.

법무법인 심 대표변호사 심준섭입니다.

부동산 매매계약을 체결한 뒤
상담에서 자주 나오는 상황이 있습니다.

“계약서도 썼고 계약금도 보냈는데,
갑자기 매도인이 계약을 못 하겠다고 합니다.”

“집값이 올랐다면서
계약금만 돌려주겠다고 하는데,
그냥 받아야 하나요?”

이런 상황은 생각보다 자주 발생합니다.

매수인 입장에서는
이미 계약을 믿고 자금 계획까지 세워두었는데,
매도인이 마음을 바꿨다는 이유만으로
계약이 무너진다고 하면 억울할 수밖에 없습니다.

결론부터 말씀드리면,
매도인이 계약금만 그대로 돌려주겠다고 해서
매매계약이 바로 끝나는 것은 아닙니다.

매도인이 계약금에 의한 해제를 주장하려면
원칙적으로 받은 계약금의 배액을 상환해야 합니다.

또 매수인이 이미 계약 이행에 착수했다면
그 뒤에는 매도인이 배액을 주겠다고 하더라도
일방적으로 계약을 깨기 어려워질 수 있습니다.

따라서 매도인이 변심했다면
계약금 반환 제안에 바로 응하지 말고,
계약 유지 가능성, 이행 착수 여부, 중도금 지급 전략,
내용증명 발송 시점을 함께 검토해야 합니다.

매도인이 계약금만 돌려준다고 하면 계약이 끝날까요?

상담을 하다 보면
많은 분들이 이렇게 물어보십니다.

“매도인이 계약금 돌려준다고 하면
계약이 자동으로 파기되는 건가요?”

그렇지 않습니다.

부동산 매매계약에서 계약금은
특별한 약정이 없으면 해약금으로 보는 경우가 많습니다.

해약금은
계약 이행이 본격적으로 시작되기 전까지
일정한 부담을 지고 계약에서 벗어날 수 있도록 하는 장치입니다.

다만 매수인과 매도인의 부담은 다릅니다.

매수인이 계약을 포기하려면
이미 지급한 계약금을 포기하는 방식이 문제될 수 있습니다.

반대로 매도인이 계약을 해제하려면
받은 계약금을 단순히 반환하는 것으로는 부족하고,
원칙적으로 계약금의 배액을 상환해야 합니다.

따라서 매도인이

“계약금 그대로 돌려드릴게요.”

라고 말하더라도
그 말만으로 계약이 당연히 끝나는 것은 아닙니다.

매수인이 계약을 유지하고 싶다면
해제에 동의하지 않는다는 의사를 분명히 하고,
계약 이행을 계속 요구하는 방향으로 대응해야 합니다.

이행의 착수가 있으면 매도인이 계약을 깨기 어려워질 수 있습니다

부동산 매매계약에서 매도인 변심 사건의 핵심은 이행의 착수입니다.

계약금 배액상환에 의한 해제는
아무 때나 가능한 것이 아닙니다.

상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만
문제될 수 있습니다.

부동산 매매에서 매수인의 이행 착수로
가장 자주 문제되는 것이 중도금 지급입니다.

매수인이 계약서에 정한 방식과 시점에 맞춰
의미 있는 중도금을 지급했다면,
매도인이 뒤늦게 배액을 상환하고
계약을 해제하겠다고 주장하기 어려워질 수 있습니다.

다만 여기서 주의할 점이 있습니다.

전체 매매대금에 비해 지나치게 적은 금액을
급하게 송금하거나,

계약서상 지급 방식과 맞지 않게 돈을 보내면
이행 착수로 인정되지 않을 수 있습니다.

즉 “일단 조금이라도 보내자”는 방식은 위험합니다.

중도금은
금액, 시점, 계좌, 계약서 문구를 확인한 뒤
전략적으로 지급해야 합니다.

같은 송금이라도
상황에 따라 계약을 지키는 수가 될 수도 있고,
의미 없는 행동으로 끝날 수도 있습니다.

매도인이 두 배를 준다고 말만 하면 충분할까요?

매도인이

“그럼 계약금 두 배 드릴게요.”

라고 말하는 경우도 있습니다.

하지만 말만으로 곧바로 해제 효력이 생긴다고 보기는 어렵습니다.

매도인은 계약금 배액을 실제로 제공해야 하고,
매수인이 수령을 거부한다면
공탁 등 절차가 문제될 수 있습니다.

매수인 입장에서는
이 과정에서 매우 조심해야 합니다.

매도인의 변심 연락을 받고 당황해

“알겠습니다.”

“그럼 계좌 보내드릴게요.”

“일단 돈부터 주세요.”

라고 답변하면,
나중에 해제에 동의한 것처럼 주장될 수 있습니다.

계약을 유지하고 싶은 상황이라면
반환금 수령이나 계좌 제공도 신중해야 합니다.

오히려

“계약 해제에 동의하지 않는다.”

“계약은 유효하게 존속한다.”

“잔금 지급과 소유권이전 절차 이행을 요구한다.”

는 취지의 입장을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

내용증명은 계약 유지 의사를 고정하는 역할을 합니다

매도인이 변심한 사건에서
내용증명은 매우 중요한 초기 대응 수단입니다.

내용증명은 단순히 화난 마음을 전달하는 편지가 아닙니다.

매수인이 계약을 유지할 의사가 있다는 점,
잔금 지급을 준비하고 있다는 점,
매도인의 일방 해제에 동의하지 않는다는 점,
소유권이전등기 절차에 협조하라는 점을
기록으로 남기는 공식적인 통지입니다.

특히 변호사 명의의 내용증명은
협상 구조를 바꾸는 효과가 있습니다.

매수인이 직접 감정적으로 대응하지 않고,
이후 연락과 협의를 대리인을 통해 정리할 수 있기 때문입니다.

매도인이 계속 직접 연락해
계약 포기를 압박하더라도

“앞으로 연락은 대리인을 통해 해주십시오.” 라고 대응할 수 있습니다.

다만 내용증명은
세게 쓰는 문서가 아니라 정확하게 쓰는 문서입니다.

불필요한 감정 표현,
협박으로 보일 수 있는 문구,
불리한 사실 인정이 들어가면
오히려 나중에 문제가 될 수 있습니다.

계약이 유효하다는 점,
이행 의사가 있다는 점,
상대방에게 요구하는 내용과 기한을
정확하게 정리하는 것이 중요합니다.

가계약금만 보낸 경우도 확인이 필요합니다

매도인 변심 사건은 정식 계약서 작성 후에만 생기는 것이 아닙니다.

가계약금만 오간 단계에서도 분쟁이 생길 수 있습니다.

많은 분들이
“가계약이면 아직 계약이 아닌 것 아닌가요?”라고 생각합니다.

하지만 항상 그렇지는 않습니다.

목적물, 매매대금, 계약금, 중도금과 잔금 지급 방식 등
계약의 핵심 조건이 이미 정해졌다면 정식 계약서가 없더라도 계약 성립이 문제될 수 있습니다.

반대로 핵심 조건이 불명확하고,
단순히 우선협상이나 예약금 성격으로 돈이 오간 것이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

결국 중요한 것은 “가계약”이라는 이름이 아니라 실제로 어떤 조건까지 합의되었는지입니다.

가계약금 사건도 문자, 통화 녹취, 중개사 설명, 계좌이체 내역, 매물 정보 등을 함께 확인해야 합니다.

마치며

부동산 매매계약 후
매도인이 가격 상승을 이유로 마음을 바꾸는 경우가 있습니다.

하지만 매도인이 계약금만 돌려주겠다고 해서 계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

매도인의 배액상환 요건, 매수인의 이행 착수 여부, 중도금 지급 가능성,
반환금 수령 여부, 내용증명 발송 시점을 함께 검토해야 합니다.

계약을 유지하고 싶다면
해제에 동의한 것처럼 보일 수 있는 말이나 행동을 피하고,
계약 이행 의사를 분명히 남겨야 합니다.

초기 대응 순서가 계약을 지킬 수 있는지, 배액배상을 받을지, 소송으로 갈지를 크게 좌우할 수 있습니다.

온라인 상담을 주시면 현재 매매계약서, 계약금 지급 내역, 중도금 일정,
매도인의 계약 파기 통보 내용을 기준으로 계약 유지 가능성, 배액배상 청구 가능성,
내용증명 발송 방향을 실무적으로 정리해드리겠습니다.

법무법인 심

대표변호사 심준섭드림.