전세사기 피해 시 보증금 반환 방법 

전세사기를 당했을 때 보증금을 가장 빨리 돌려받는 방법은?

집을 소유하지 않은 사람들이 임대차계약을 맺어 거주할 수 있는 형태는 다양하지만, 그중에서도 전세는 전 세계에서 우리나라에만 존재하는 독특한 주거 형태입니다.

집값이 비싼 우리나라에서는 매달 월세를 납부할 필요 없이 보증금만 맡기면 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있어, 전세 계약은 현재까지도 활발하게 이루어지고 있습니다.

다만 최근 들어 전세 사기가 급증하면서 소중한 전세금을 고스란히 잃는 피해자가 속출하고 있다는 점은 심각한 사회적 문제로 대두되고 있습니다.

이번 시간에는 부동산계약사기로 인해 대응 방안을 고민하고 계신 분들에게 도움이 될 수 있는 내용을 살펴보겠습니다.

전세사기, 형사고소가 가능한 경우는?

• 임대인이 고의로 기망했다면 사기죄 성립 가능

• 공인중개사도 사기 방조 책임을 질 수 있음

• 형사고소를 위해서는 기망행위를 입증할 증거 확보가 중요

임대차계약을 체결할 당시에는 부동산계약사기의 피해자가 될 것이라고 예상하지 못하는 경우가 대부분입니다. 그러나 전세 사기 수법이 점점 더 교묘하고 다양해지면서 계약서를 철저히 검토했음에도 전세 사기 피해를 입는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

전세보증금을 반환받지 못할 상황이라면 가능한 한 신속하게 법적 조치를 검토하는 것이 바람직합니다.

보증금을 반환할 능력이 없음에도 임대차계약을 체결하여 임차인에게 손해를 입힌 경우라면, 임대인을 사기 혐의로 고소하는 방안을 고려할 수 있습니다.

사기죄는 타인을 기망하여 재산상 이익을 취하거나 재물을 교부받은 경우 성립하는 범죄입니다. 따라서 임대인이 고의로 임차인을 기망하여 계약을 체결한 사실이 인정된다면 사기 혐의로 고소가 가능합니다.

사기죄는 최대 10년 이하의 징역 또는 최대 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 임대인을 사기 혐의로 고소하는 경우, 임대인의 사기 행위를 알고 있었거나 전세 사기를 의심할 만한 정황이 있었음에도 계약을 중개한 공인중개사 역시 사기 방조 혐의로 고소를 검토할 수 있습니다.

다만 형사 고소를 진행하기 위해서는 상대방의 기망 행위를 입증할 수 있는 구체적인 증거자료를 확보하는 것이 중요합니다.

지급명령, 언제 활용할 수 있을까요?

• 소송보다 빠르게 보증금 반환을 요구하는 절차

• 변론 없이 결정되는 간이 절차로 기간이 비교적 짧음

• 상대방이 이의를 제기하면 민사소송으로 전환될 수 있음

하지만 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 곧바로 소송을 진행하는 경우는 많지 않습니다. 당장 자금이 필요한 상황인 데다 소송은 최소 6개월 이상 장기간이 소요되는 경우가 많기 때문에, 그에 앞서 보증금을 반환받을 수 있는 방법을 찾고자 고심하는 경우가 대부분입니다.

보증금 액수가 크지 않다면 지급명령을 신청하는 방안도 고려해볼 수 있습니다. 지급명령은 정식 재판 절차를 거치지 않고 임차인의 신청만으로 법원의 지급명령 결정을 받을 수 있는 제도입니다.

임차인이 지급명령을 신청하면 법원은 이를 심리한 후 변론 절차 없이 집주인에게 지급명령을 내려 보증금을 반환하도록 명합니다.

지급명령은 통상 1~2개월 정도로 비교적 신속하게 진행된다는 장점이 있어 효과적인 해결 방법이 될 수 있습니다.

다만 상대방이 지급명령에 대해 이의를 제기할 경우 사건은 민사소송으로 전환되므로, 지급명령만으로 절차가 종결되지 않고 소송까지 이어질 수 있다는 점을 충분히 고려하여 진행하는 것이 바람직합니다.

보증금을 돌려받으려면 어떤 절차가 필요할까요?

• 내용증명으로 먼저 반환을 요구하는 것이 효과적

• 반환이 이뤄지지 않으면 민사소송을 통해 청구 가능

• 가처분 등 보전처분으로 재산 처분을 막는 것이 중요

• 형사처벌과 별도로 민사소송을 진행해야 실제 반환 가능성이 높아짐

하지만 부동산계약사기는 단순히 지급명령이나 추심 절차만으로 보증금을 반환받기 어려운 경우가 많습니다. 특히 앞서 설명한 바와 같이 사기죄로 집주인을 형사 고소하여 처벌이 이루어진다고 하더라도, 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

따라서 보증금을 돌려받기 위해서는 민사상 보증금반환 소송을 청구하여 법적 절차를 진행해야 합니다.

일반적으로 형사 절차와 민사 절차를 함께 진행하는 경우가 많지만, 형사 고소를 먼저 진행하여 유죄 판결이 확정된 이후 해당 결과를 바탕으로 민사 소송을 제기하는 경우도 있습니다. 다만 소송을 바로 제기하기보다는 내용증명을 통해 사전에 반환 의사를 전달하고, 임대인에게 보증금 반환을 요구하여 원만한 해결을 시도하는 과정이 필요합니다.

내용증명을 발송했음에도 보증금을 반환받지 못한다면 보증금반환 소송을 제기하여 본격적으로 법적 다툼을 진행해야 합니다. 이때 소송을 진행하기 전에는 임대인의 재산 처분을 방지하기 위한 가처분 등 보전처분을 신청하는 것이 중요합니다.

가처분은 소송에서 승소한 이후 임대인의 재산에 대해 보다 원활하게 강제집행을 진행할 수 있도록 돕는 절차 중 하나입니다. 일부 임대인은 소송 과정에서 패소를 예상하고 보증금 반환을 회피하기 위해 본인 명의의 재산을 처분하거나 은닉하는 경우가 있습니다. 이러한 상황이 발생하면 추후 강제집행을 진행할 재산이 부족해져 보증금을 회수하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.

가처분 신청이 인용되면 부동산 처분이 제한되고, 임대인의 계좌가 동결되는 등 소송 전 임대인을 압박하는 효과를 기대할 수 있습니다.

지연이자, 특별손해까지 함께 받아내고 싶다면

• 보증금 반환이 지연되면 법정 지연이자 청구 가능

• 소송 진행 이후에는 지연이자가 더 높아질 수 있음

• 추가 대출비용이나 계약금 손해도 특별손해로 청구 가능

• 적극적인 법적 대응이 손해 회복 가능성을 높임

보증금은 법적으로 채권에 해당하는 항목입니다. 채권에는 지연이자가 인정되며, 보증금 채권에 적용되는 지연이자는 5%입니다.

특히 보증금반환 소송에서 승소한 후 소장 부본이 송달되면 지연이자는 최대 12%까지 증가하게 됩니다. 임대인의 입장에서는 소송에서 패소한 데 이어 지연이자까지 배상해야 하는 상황이므로 부담해야 할 손해가 더욱 커질 수밖에 없습니다.

또한 전세 이중계약으로 인해 추가 대출을 받거나 계약금 손해를 입은 부분 역시 특별손해로 인정될 수 있으며, 이에 대한 손해배상 청구를 통해 반환받을 수 있습니다. 전세 사기나 이중계약 등으로 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 임대인이 전세금을 반환하기만을 기다리는 것은 실질적인 해결책이 되기 어렵습니다.

부당하게 침해된 권리는 법적으로 정당한 절차를 통해 회복할 수 있어야 합니다. 다만 부동산 관련 법률과 소송 절차에 대한 이해가 부족한 일반인이 모든 과정을 직접 대응하기에는 어려움이 따를 수 있으므로, 부동산 분야에 대한 전문성을 갖춘 변호사의 조력을 받는 것이 중요합니다.

법률사무소 상산은 국토교통부 토지실에서 위장전입, 부정 청약 등 다양한 부동산 실무 경험을 쌓은 변호사가 의뢰인의 상황에 맞는 법률적 해결 방안을 제시하고 있습니다.

관련하여 궁금한 사항이 있다면 상담을 통해 구체적인 대응 방향을 확인하시기 바랍니다.