전세사기 최소보장금 신설 — 보증금 3분의 1, 국가가 언제 주나 

전세사기 피해를 당해 경매나 공매까지 마쳤는데도 보증금의 절반은커녕 3분의 1도 회수하지 못했다면, 남은 손실은 결국 개인이 떠안아야 하는 걸까요. 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안은 이 질문에 대한 국가 차원의 답을 처음으로 제도화했습니다. 이른바 최소보장제로, 피해자가 실제로 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 국가 재정으로 보전해주는 장치입니다. 다만 누구나 자동으로 받는 것은 아니고 적용 요건, 회수액 산정 방식, 신청 제한 사유가 촘촘히 걸려 있어 미리 확인해두지 않으면 지급 시점에서 당황할 수 있습니다. 이 글에서는 최소보장제가 정확히 무엇을 보장하는지, 언제부터 받을 수 있는지, 그리고 선지급 제도는 누구에게 열려 있는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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최소보장제란 — 왜 3분의 1이라는 기준이 생겼나

최소보장제는 전세사기 피해자가 경매·공매 등 회복 절차를 모두 거치고도 보증금의 3분의 1조차 되찾지 못하는 경우, 국가가 그 부족분을 지원금으로 채워주는 제도입니다. 애초 국회 논의 과정에서는 회수 기준선을 보증금의 2분의 1로 설정하는 안이 먼저 제시됐지만, 재정 부담과 다른 피해 유형과의 형평성 문제가 제기되면서 최종적으로 3분의 1로 하향 조정된 채 통과됐습니다. 즉 전액 보장이나 절반 보장이 아니라, 말 그대로 최소한의 회복선을 법으로 못 박은 것이라는 점을 먼저 이해할 필요가 있습니다.

이 제도가 나온 배경에는 전세사기 피해가 장기화되면서 경매를 통해 대항력이나 우선변제권을 행사해도 선순위 채권이 많은 주택에서는 배당받는 금액이 지나치게 적다는 현실적 문제가 있었습니다. 특히 신탁 방식 사기나 이른바 무자본 갭투자 피해처럼 애초에 담보 가치 자체가 낮았던 사례에서는 경매 배당만으로는 생계가 흔들릴 정도의 손실이 남는 경우가 많았습니다. 최소보장제는 이런 회복 격차를 국가가 일부라도 메워주자는 취지에서 설계됐습니다.

중요한 건 이 제도가 2026년 5월 12일 공포된 개정 특별법(법률 제21634호)에 담긴 신설 조항이라는 점입니다. 법 자체는 공포와 동시에 일부 조항이 시행됐지만, 최소보장금과 아래에서 설명할 선지급금 관련 조항은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 공포 후 약 6개월의 준비 기간을 둔 것으로, 시행령·시행규칙 정비와 지원 기관의 실무 체계 구축에 필요한 시간으로 이해할 수 있습니다.

최소보장제는 보증금 전액이 아니라 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액만을 보전하는 제도이며, 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.

적용 대상과 요건 — 누가 받을 수 있나

최소보장금을 받으려면 우선 전세사기특별법상 전세사기피해자로 공식 결정을 받았거나, 무권한 임대인과 임대차계약을 체결한 임차인에 해당해야 합니다. 여기서 무권한 임대인이란 소유권이 없거나 임대 권한이 없는 자가 마치 정당한 임대인처럼 계약을 체결한 경우를 말하며, 신탁 부동산을 수탁자 동의 없이 임대한 사례가 대표적입니다. 단순히 임대차 계약상 분쟁이 있다는 사정만으로는 대상이 되지 않고, 전세사기피해자 결정 절차를 거쳐야 한다는 점이 출발선입니다.

그다음으로 확인해야 할 것은 회수액 기준입니다. 최소보장금은 다음 세 가지를 합산한 회수액이 임차보증금의 3분의 1에 미달할 때 지급됩니다. 각 항목은 개별적으로 계산되는 것이 아니라 합산 후 3분의 1 기준선과 비교되므로, 어느 하나가 크더라도 전체 합이 기준에 못 미치면 지급 대상이 될 수 있습니다.

• 대항력이나 우선변제권을 행사해 경매·공매 절차에서 실제로 배당받은 금액

• 임차보증금반환채권을 행사해 임대인 등으로부터 별도로 변제받은 금액

• 주택도시보증공사(HUG) 등 기존 전세사기 지원 제도를 통해 이미 지급받은 지원금

예를 들어 보증금 2억 원짜리 주택에서 경매 배당으로 4천만 원을 받고, 별도로 임대인 재산에 대한 강제집행으로 2천만 원을 추가 회수했다면 합산 회수액은 6천만 원입니다. 보증금의 3분의 1은 약 6천 6백만 원 수준이므로, 이 경우 약 6백만 원 상당이 최소보장금으로 지원될 여지가 생기는 구조입니다. 실제 지급액은 심사 과정에서 세부 산정 기준에 따라 달라질 수 있지만, 기본 계산 원리는 이와 같습니다.

신청이 제한되는 경우 — 반드시 확인할 예외 사유

최소보장제는 폭넓게 설계됐지만 아무 경우에나 신청이 열려 있는 것은 아닙니다. 제도 취지가 정당한 회복 노력을 다했음에도 손실이 남은 피해자를 돕는 데 있는 만큼, 스스로 회복 기회를 포기하거나 이미 다른 방식으로 충분한 보전을 받은 경우는 신청 대상에서 제외됩니다.

• 피해주택을 본인이 직접 매수해 소유권을 취득한 경우 — 이미 자산 형태로 손실이 상계됐다고 보기 때문입니다.

• 대항력이나 우선변제권 행사를 게을리해 정당한 사유 없이 배당 절차에 참여하지 않은 경우

• 아래에서 설명할 선지급금을 이미 지급받고 정산이 끝나지 않은 경우

특히 두 번째 사유인 우선변제권 행사 소홀 여부는 실무에서 다툼의 여지가 큰 부분입니다. 배당요구 종기를 놓쳤거나, 전입신고·확정일자를 뒤늦게 갖춰 대항력 발생 시점이 늦어진 경우 등이 문제 될 수 있는데, 이 판단은 피해자 개인의 사정과 사건 경위에 따라 달라지므로 배당 절차 진행 단계에서부터 전문가 조력을 받아 절차상 흠결을 최소화해두는 것이 최소보장금 신청 단계에서도 유리하게 작용합니다.

선지급·후정산 제도 — 신탁사기 피해자는 왜 다르게 취급되나

경매나 공매 절차는 통상 완료까지 상당한 시간이 걸립니다. 그사이 생계가 곤란해지는 피해자를 위해 개정법은 선지급 제도를 함께 도입했습니다. 무권한 임대인과 계약을 체결한 임차인, 신탁사기 피해자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람은 경매·공매 절차가 끝나기 전이라도 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 지급받을 수 있습니다.

신탁사기 피해자가 별도로 언급된 이유는 신탁 부동산의 특수성 때문입니다. 수탁자 동의 없이 체결된 임대차계약은 애초에 대항력을 인정받기 어려운 경우가 많아, 통상적인 우선변제권 행사만으로는 회복이 사실상 불가능한 구조입니다. 선지급 제도는 이런 사각지대에 놓인 피해자에게 절차 완료를 기다리지 않고 먼저 생계 자금을 지원한 뒤, 추후 실제 회수액이 확정되면 그 차액을 정산하는 방식으로 설계됐습니다.

다만 선지급금을 받은 이후에도 의무가 끝나는 것은 아닙니다. 정산이 완료될 때까지 대항력을 계속 유지해야 하고, 이를 소홀히 하면 앞서 본 신청 제한 사유에 해당해 불이익을 받을 수 있습니다. 또한 최소보장금과 선지급금은 압류가 금지되어 있어, 피해자의 생계 자금이 다른 채권자에게 넘어가지 않도록 보호하는 장치도 함께 마련돼 있습니다.

선지급을 받은 피해자는 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 하며, 소홀히 하면 최소보장금 자체가 제한될 수 있습니다.

시행일과 소급적용 — 이미 경매가 끝난 피해자도 받을 수 있나

가장 많이 헷갈리는 부분이 시행 시점과 소급적용 범위입니다. 개정법은 2026년 5월 12일 공포됐고, 일부 조항은 공포와 동시에 효력을 갖췄지만 최소보장금·선지급금 관련 핵심 조항은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 그런데 이 제도의 실효성을 좌우하는 대목은 시행일 이전에 이미 경매나 공매가 종료된 피해자도 지원 대상에 포함된다는 점입니다.

즉 몇 해 전 이미 배당 절차를 마치고 손실을 확정 지은 피해자라 하더라도, 회수액이 보증금 3분의 1에 미달한다는 요건만 충족하면 시행일 이후 신청을 통해 최소보장금을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다. 다만 시행 초기에는 신청이 한꺼번에 몰릴 가능성이 크고, 정부가 2026년 제1회 추가경정예산을 통해 확보한 재원 규모도 한정돼 있는 만큼, 본인이 요건에 해당한다고 판단되면 시행일 전부터 필요한 서류(경매·공매 배당표, 전세사기피해자 결정문 등)를 미리 정리해두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.

다른 지원제도와의 관계 — LH 공공임대주택과 중복이 안 되는 이유

최소보장제를 검토할 때 놓치기 쉬운 부분이 다른 전세사기 지원제도와의 관계입니다. 개정법은 최소보장금을 받은 피해자가 LH 등 공공주택사업자의 공공임대주택(최장 10년) 지원을 동시에 받을 수 없도록 제한하고 있습니다. 두 제도 모두 국가 재정이 투입되는 지원책인 만큼, 한 피해자가 중복으로 혜택을 받는 것을 막기 위한 형평성 장치로 이해할 수 있습니다.

따라서 피해자 입장에서는 당장의 현금성 지원인 최소보장금을 택할지, 장기간 안정적인 거주가 가능한 공공임대주택 지원을 택할지 사이에서 선택이 필요할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 피해 주택의 회수 가능성, 현재 거주지 사정, 향후 주거 계획에 따라 달라지므로, 두 제도의 지원 조건을 함께 비교한 뒤 신청 시점을 정하는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문

Q. 최소보장금은 보증금의 3분의 1을 무조건 받을 수 있다는 뜻인가요.

A. 아닙니다. 3분의 1은 최소 회복선이지 무조건 지급되는 금액이 아닙니다. 경매·배당·기존 지원금을 합산한 회수액이 이미 3분의 1을 넘는다면 최소보장금은 지급되지 않고, 미달하는 경우에 한해 그 차액만 지원됩니다.

Q. 신탁사기 피해자가 아니어도 선지급을 받을 수 있나요.

A. 가능합니다. 개정법은 무권한 임대인과 계약한 임차인, 신탁사기 피해자 외에도 대통령령으로 정하는 사람을 선지급 대상에 포함하고 있어, 구체적인 범위는 하위 법령 시행 이후 세부 요건을 확인할 필요가 있습니다.

Q. 경매가 이미 몇 년 전에 끝났는데 지금 신청해도 되나요.

A. 가능합니다. 개정법은 시행일 이전에 경매·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용되므로, 회수액이 보증금 3분의 1에 미달한다는 요건만 충족하면 2026년 11월 13일 시행 이후 신청할 수 있습니다.

Q. 우선변제권 행사를 제대로 못 했는데 이것도 신청 제한 사유인가요.

A. 정당한 사유 없이 우선변제권 행사를 소홀히 한 경우는 신청이 제한될 수 있습니다. 다만 어떤 사정이 소홀에 해당하는지는 개별 사건 경위에 따라 판단이 달라질 수 있어, 배당요구 시점이나 대항력 발생 경위를 구체적으로 확인해볼 필요가 있습니다.

Q. 최소보장금을 받으면 나중에 임대인에게 남은 보증금을 청구할 권리가 없어지나요.

A. 최소보장금은 임대인에 대한 보증금반환채권 자체를 소멸시키는 것이 아니라 부족분을 국가가 우선 지원하는 성격입니다. 다만 선지급금의 경우 정산 절차가 예정돼 있으므로, 이후 임대인으로부터 추가 회수가 이루어지면 그 범위 내에서 정산이 이루어질 수 있습니다.

맺음말

최소보장제는 전세사기 피해자에게 보증금 전액을 돌려주는 제도가 아니라, 회수액이 지나치게 적은 경우 최소한의 회복선을 국가가 보장해주는 안전망에 가깝습니다. 3분의 1이라는 기준선과 시행일(2026년 11월 13일), 소급적용 범위, 선지급·정산 구조를 정확히 파악하고 있어야 실제 지급 단계에서 불이익을 피할 수 있습니다. 특히 신청 제한 사유에 해당하지 않도록 배당 절차와 대항력 유지 요건을 미리 챙겨두는 것이 중요합니다.

제도 시행 초기에는 세부 심사 기준이나 신청 서류 요건이 안내와 실제 운영 사이에서 조정될 가능성도 있어, 본인의 사례가 요건에 해당하는지 판단이 애매하다면 서둘러 단정하기보다 관련 서류를 갖춰 개별적으로 검토받아보는 편이 안전합니다. 수원·경기남부 지역에서도 전세사기 피해 회복과 최소보장금 신청을 함께 문의하는 사례가 늘고 있는 만큼, 거주 지역과 무관하게 요건 검토부터 미리 받아보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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