오랜 시간 상가를 일구며 단골과 시설, 영업 노하우를 쌓아온 임차인에게 권리금은 사실상 그동안 투자한 자본을 회수하는 유일한 수단입니다. 그런데 계약이 끝나갈 무렵 임대인이 "내가 직접 쓰겠다", "재건축할 것이다"라며 새 임차인과의 계약을 막아서면, 애써 만들어 둔 권리금을 한 푼도 받지 못하고 나가야 하는 상황에 놓입니다. 다행히 상가건물 임대차보호법은 이런 임대인의 방해 행위를 명문으로 금지하고, 이를 어긴 임대인에게 손해배상 책임을 지웁니다. 다만 어떤 행위가 "방해"에 해당하는지, 신규임차인을 반드시 주선해야 하는지, 손해배상액은 어떻게 정해지는지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 이 글에서는 권리금 회수 방해를 이유로 임대인에게 손해배상을 청구하기 위한 요건과 절차를, 최근 대법원 판례를 근거로 하나씩 정리합니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
권리금 회수 방해 금지 — 상가임대차법이 지켜 주는 것
권리금은 임차인이 상가를 넘겨줄 때 받는 웃돈처럼 보이지만, 법적으로는 그동안 임차인이 투자하고 쌓아 온 재산적 가치의 대가입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 "영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가"로 정의합니다. 즉 인테리어와 설비뿐 아니라 단골과 상권, 영업 노하우까지 포함되는 개념입니다.
문제는 임대차가 끝날 무렵 임대인이 새 임차인과의 계약을 가로막으면 임차인이 이 가치를 회수할 길이 막힌다는 점입니다. 그래서 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인에게 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지" 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 이 6개월의 보호기간 안에서 벌어진 방해 행위가 손해배상 청구의 출발점이 됩니다.
주의할 점은 이 권리금 회수 기회가 임대인의 호의나 관행에 기대는 것이 아니라, 법이 정한 임차인의 권리라는 것입니다. 임대인이 "권리금은 세입자들끼리 알아서 하는 것"이라고 말하더라도, 법이 금지한 방해 행위를 했다면 그에 대한 책임을 피할 수 없습니다.
권리금 회수 기회는 임대인의 선의에 달린 것이 아니라 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 임차인에게 부여한 법적 권리다.
어떤 행위가 "방해"인가 — 법이 정한 4가지 유형
임대인이 무엇을 하면 방해가 되는지는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항이 네 가지 유형으로 구체적으로 열거하고 있습니다. 막연히 "임대인이 비협조적이었다"는 사정만으로는 부족하고, 아래 유형에 해당해야 손해배상 책임이 성립합니다.
제1호 — 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 받는 행위입니다. 임대인이 권리금을 가로채는 전형적 유형입니다.
제2호 — 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 임대인이 방해하는 행위입니다.
제3호 — 신규임차인에게 "현저히 고액"의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 새 임차인이 부담을 못 이겨 포기하게 만드는 우회적 방해입니다.
제4호 — 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 실무에서 가장 다툼이 잦은 유형입니다.
이 가운데 제4호가 특히 문제되는 이유는 "정당한 사유"라는 문구 때문입니다. 임대인은 대개 "직접 쓰겠다", "건물을 헐고 새로 짓겠다"는 이유를 들어 거절하는데, 그 이유가 법이 인정하는 정당한 사유인지가 소송의 핵심 쟁점이 됩니다. 뒤에서 보듯 대법원은 이 "정당한 사유"를 상당히 엄격하게 해석하고 있습니다.
손해배상을 받으려면 — 신규임차인 주선이 원칙, 그러나 예외가 있다
원칙적으로 임차인은 스스로 새 임차인을 물색해 권리금계약을 맺고, 임대인에게 "이 사람과 임대차계약을 체결해 달라"고 요청하는 절차를 밟아야 합니다. 임대인이 이 단계에서 정당한 사유 없이 거절하거나 방해하면 비로소 손해배상 청구가 성립합니다. 그래서 새 임차인을 실제로 데려오지 않으면 권리금을 못 받는 것이 아니냐는 걱정이 많습니다.
그러나 대법원은 임대인이 미리 문을 닫아버린 경우까지 임차인에게 헛수고를 강요하지는 않습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은, 임대인이 "이 상가를 직접 쓰겠다"며 신규임차인과는 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 사안에서, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 그 거절 행위는 제10조의4 제1항 제4호의 거절행위에 해당한다고 보았습니다. 임대인이 어차피 거절할 것이 분명한데도 형식적으로 새 임차인을 데려오라고 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 부당한 결과가 되기 때문입니다.
다만 이 예외를 활용하려면 임대인의 확정적 거절 의사가 객관적 자료로 남아 있어야 합니다. 예컨대 "직접 사용할 것이니 새 사람 구할 필요 없다"는 취지의 문자, 통화 녹음, 내용증명 답변 등이 있어야 나중에 "그런 말 한 적 없다"는 임대인의 반박을 막을 수 있습니다. 반대로 임대인이 명확히 거절하지 않은 상태라면, 임차인은 원칙대로 신규임차인을 주선하고 임대인에게 계약 체결을 요청하는 절차를 밟아 두어야 안전합니다.
임대인이 신규임차인과는 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝혔다면, 실제로 새 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다.
임대인의 "정당한 사유" 항변 — 어디까지 인정되나
임대인이 거절하더라도 법이 정한 정당한 사유가 있으면 손해배상 책임을 면합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 정당한 사유를 다음과 같이 한정적으로 열거합니다.
신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
특히 세 번째 "1년 6개월 이상 비영리 사용" 사유는 임대인이 흔히 방패로 삼는데, 대법원은 이를 엄격하게 봅니다. 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결은, 임대인이 거절 당시에 바로 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 임대차 종료 후 1년 6개월 동안 상가를 영리목적으로 사용하지 않아야 정당한 사유로 인정된다고 판시했습니다. 다른 이유로 거절해 놓고 사후에 우연히 1년 6개월간 비워 두었다는 사정만으로는 면책되지 않는다는 뜻입니다.
임대인이 "재건축·철거 계획이 있다"고 주장하는 경우도 많습니다. 그러나 재건축 계획이 있다는 사정만으로 곧바로 권리금 회수기회 보호의무에서 벗어나는 것은 아닙니다. 계약 체결 당시 그 계획을 구체적으로 고지했는지, 실제 공사 착수가 임박했는지 등이 함께 따져지므로, 임대인의 막연한 계획 주장은 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다.
10년 넘게 장사했어도 권리금은 보호된다 — 갱신요구권과는 별개
많은 임차인이 "계약갱신요구권 10년을 다 채웠으니 이제 아무 권리도 없다"고 오해합니다. 그러나 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 서로 다른 제도입니다. 갱신요구권은 임차인이 계속 영업할 수 있는 기간을 보장하는 것이고, 권리금 보호는 나갈 때 그 가치를 회수하도록 돕는 것입니다.
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 바로 이 점을 분명히 했습니다. 임차인이 전체 임대차기간 10년을 넘겨 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없게 된 경우라 하더라도, 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 그대로 존속한다고 판단한 것입니다. 이 사건에서 임대인은 건물이 노후해 재건축·대수선하겠다는 이유로 신규임차인과의 계약을 거절했지만, 법원은 그 사정만으로 보호의무가 사라지지는 않는다고 보았습니다.
따라서 오래 장사한 임차인일수록 "이제 갱신은 못 하지만 권리금은 받을 수 있다"는 점을 기억할 필요가 있습니다. 임대차 종료를 앞두고 임대인이 갱신 거절을 통보하더라도, 그것이 곧 권리금 포기를 뜻하는 것은 아닙니다.
손해배상액은 얼마나 — 산정 기준과 3년의 시효
임대인의 방해가 인정되어도 배상액에는 상한이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금"과 "임대차 종료 당시의 권리금" 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 예를 들어 신규임차인과 8,000만 원에 권리금계약을 맺었는데 감정된 시가가 6,000만 원이라면, 배상 한도는 6,000만 원입니다.
여기서 "임대차 종료 당시의 권리금"은 당사자가 부르는 값이 아니라, 소송에서 대개 감정평가를 통해 객관적으로 산정됩니다. 따라서 권리금계약서에 적힌 금액뿐 아니라, 매출 자료·시설 투자 내역·상권 자료 등 실제 가치를 뒷받침하는 자료를 함께 준비해 두는 것이 유리합니다.
무엇보다 시효를 놓치면 안 됩니다. 제10조의4 제4항에 따라 임대인에 대한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다. 방해 사실을 뒤늦게 알았더라도 기산점은 임대차 종료일이므로, 분쟁 조짐이 보이면 이 3년의 시효를 항상 염두에 두어야 합니다.
놓치기 쉬운 함정 — 보호 제외 대상과 미리 챙길 증거
모든 상가가 권리금 보호를 받는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5는 임대차 목적물이 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우(다만 전통시장은 제외), 그리고 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 대형마트나 백화점 안의 매장 등이 여기에 해당할 수 있어 미리 확인이 필요합니다.
계약서에 "권리금은 인정하지 않는다"는 특약이 들어 있는 경우도 있습니다. 다만 제15조는 이 법의 규정을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어(편면적 강행규정), 이런 무권리금 특약의 효력은 다툼의 여지가 있습니다. 특약이 있다는 이유만으로 권리금을 곧바로 포기하기보다는, 개별 사정에 따라 그 효력을 따져 볼 필요가 있습니다.
마지막으로 승패는 증거에서 갈립니다. 신규임차인과의 권리금계약서, 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력을 보여 주는 자료, 임대인에게 계약 체결을 요청한 내용증명, 그리고 임대인의 거절·방해 정황을 담은 문자와 통화 녹음을 임대차 종료 전후로 확보해 두어야 합니다. 이런 자료가 있어야 임대인의 "정당한 사유" 항변을 무너뜨리고 배상액을 제대로 인정받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 새 임차인을 못 구했는데도 손해배상을 받을 수 있나요?
A. 원칙적으로는 신규임차인을 주선해 임대인에게 계약을 요청하는 절차가 필요합니다. 다만 임대인이 "직접 쓰겠다"는 식으로 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝혔다면, 대법원 2018다284226 판결에 따라 실제 주선이 없었더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때는 임대인의 확정적 거절 정황을 증거로 남겨 두는 것이 중요합니다.
Q. 임대인이 "건물을 직접 쓰겠다"고 하면 권리금을 포기해야 하나요?
A. 그렇지 않습니다. 직접 사용하겠다는 주장만으로 곧바로 정당한 사유가 되는 것은 아닙니다. 특히 "1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다"는 사유는, 거절 당시 그 이유를 들어 거절하고 실제로도 그 기간 동안 영리목적으로 쓰지 않아야만 정당한 사유로 인정된다는 것이 판례입니다.
Q. 10년 넘게 장사했는데도 권리금 보호가 되나요?
A. 됩니다. 계약갱신요구권 행사기간(10년)이 지나 더 이상 갱신을 요구할 수 없게 되었더라도, 권리금 회수기회 보호의무는 별개로 존속한다는 것이 대법원 2017다225312 판결의 취지입니다. 갱신 거절 통보를 받았다고 해서 권리금까지 포기해야 하는 것은 아닙니다.
Q. 계약서에 "권리금 없음" 특약이 있으면 못 받나요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 보는 편면적 강행규정이어서, 무권리금 특약의 효력에는 다툼의 여지가 있습니다. 특약이 있다는 이유만으로 단념하지 말고 개별 사정에 따라 그 효력을 검토받아 보는 것이 좋습니다.
Q. 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
A. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구해야 합니다. 이 기간이 지나면 손해배상청구권이 시효로 소멸합니다. 방해 사실을 늦게 알았더라도 기산점은 임대차 종료일이므로, 분쟁이 예상되면 서둘러 준비하는 것이 안전합니다.
Q. 손해배상액은 얼마나 인정되나요?
A. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 종료 당시의 권리금은 보통 감정평가로 산정되므로, 권리금계약서 외에 매출·시설 투자·상권 자료 등 실제 가치를 뒷받침할 근거를 함께 준비하면 배상액 인정에 유리합니다.
맺음말
권리금 회수 방해로 인한 손해배상은, 임대인의 방해 행위가 법이 정한 4가지 유형에 해당하는지, 임대인의 "정당한 사유" 항변이 인정될 여지가 있는지, 그리고 손해배상액과 3년의 시효를 어떻게 관리하는지에 따라 결과가 갈립니다. 핵심은 임대차 종료 전후의 시점부터 신규임차인 주선 절차와 임대인의 거절 정황을 증거로 남겨 두는 것입니다.
특히 임대인이 직접 사용이나 재건축을 이유로 거절하는 경우, 그 주장이 정당한 사유의 요건을 실제로 갖추었는지는 판례 기준에 따라 정밀하게 따져 봐야 합니다. 막연히 임대인의 말만 믿고 권리금을 포기하면 되돌리기 어려운 손해가 발생할 수 있습니다.
수원·경기남부 지역에서 상가 권리금 회수 방해로 어려움을 겪고 계신다면, 임대차 종료 시점과 증거 상황을 정리해 이른 시일 안에 대응 방향을 점검해 보시기를 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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