전세보증금 반환 소송 성공 사례 

의뢰인의 상황

의뢰인 A씨는 2022년 초, 임대인 B씨와 1억 9,000만 원의 전세계약을 체결했습니다.

계약 당시 해당 부동산에는 이미 수억 원대의 근저당권이 설정되어 있었고, 임대인 측은 계약 중 일부 채무를 변제하고 근저당 채무를 감축하겠다고 약속했습니다.

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그러나 임대인은 약속을 지키지 않았습니다.

근저당 채무 감축 등기는 이루어지지 않았고, 2023년 말 A씨가 계약 만료를 이유로 계약 해지 의사를 전달했음에도 전세보증금은 돌아오지 않았습니다.

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A씨는 임대차 기간이 끝난 2024년 3월, 집을 완전히 비워 임대인에게 인도했습니다.

그럼에도 임대인은 보증금 전액을 반환하지 않았고, 그 과정에서 B씨의 모친 C씨가 개입하여 일부 금액만 반환한 뒤 나머지 7,000만 원의 지급을 미뤘습니다.

이 사건의 핵심 쟁점

①임대인과 모친 양쪽 모두에 대한 청구 가능 여부

​B씨(임대인)에 대해서는 전세계약 만료에 따른 보증금 반환의무가 명확했습니다.

문제는 실질적으로 계약을 진행하고 보증금 반환을 약속한 C씨(모친)에게도 법적 책임을 물을 수 있는지 여부였습니다. C씨는 단순한 가족이 아니라 계약 체결을 실질적으로 진행하고, 보증금 반환에 관한 별도의 합의서에도 서명한 인물이었습니다.

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②피고들의 공동 변제 의무 인정 여부

​합의서의 법적 해석이 핵심이었습니다. C씨가 서명한 합의서에는 보증금의 일부를 특정 날짜까지 지급하고 나머지는 빠른 시일 내에 지급하겠다는 내용이 담겨 있었는데, 이를 B씨의 보증금 반환채무에 대한 공동 변제 약속으로 볼 수 있는지가 쟁점이 되었습니다.

법강의 전략

①임대인과 모친 양쪽을 피고로 동시 제소

​법강은 임대인 B씨에 대해서는 전세계약 만료에 따른 보증금 반환청구를, C씨에 대해서는 별도 합의서에 근거한 약정금 청구를 동시에 제기하는 전략을 선택했습니다. 두 사람이 각자 다른 법적 근거로 같은 금액을 변제할 의무가 있음을 명확히 주장한 것입니다.

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②합의서의 법적 성격 입증

​C씨가 작성한 합의서가 단순한 의향 표시가 아니라, B씨의 보증금 반환채무에 대한 이행 약속임을 뒷받침하는 증거를 체계적으로 제출했습니다. 계약 체결 경위, C씨의 실질적 역할, 합의서 작성 맥락 등을 종합하여 C씨가 보증금 반환에 관한 채무를 직접 부담함을 입증했습니다.

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③신속한 소송 진행 및 자백간주·공시송달 활용

​B씨에 대해서는 소장 송달 후 답변서를 제출하지 않아 자백간주 판결이 이루어졌고, C씨에 대해서는 공시송달 절차를 통해 재판을 진행했습니다. 법강은 각 피고의 상황에 맞는 절차를 신속하게 활용하여 재판을 효율적으로 이끌었습니다.

결과 — 7,000만 원 전부승소

법원은 법강의 주장을 전부 받아들여, 임대인 B씨와 C씨가 공동하여 A씨에게 7,000만 원 및 지연손해금(연 12%)을 지급하라는 판결을 선고했습니다. 소송비용 역시 피고들이 전액 부담하도록 했습니다. 집을 비워준 뒤에도 수개월간 돌아오지 않던 보증금이, 소송을 통해 비로소 법적으로 확보된 것입니다.

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• ​전세 만료 후 수개월이 지나도록 보증금 반환이 없는 경우

• 임대인이 "곧 준다"는 말만 반복하며 시간을 끄는 경우

• 계약 당시 근저당이 과도하게 설정되어 있었던 경우

• 임대인이 아닌 제3자(가족 등)가 계약을 진행한 경우

• 부동산이 경매로 넘어갈 위기에 처한 경우

​이 중 하나라도 해당된다면, 전문 변호사의 도움을 받아 신속하게 대응하는 것이 보증금 회수의 핵심입니다.