전세피해자결정 LH 경매 낙찰을 통해 보증금 전액 회수한 사례 

1. 사건개요

의뢰인은 임차인으로, 2020. 3. 3. 법인과 임대차보증금 274,000,000원, 임대차기간 2020. 3. 31.부터 2022. 3. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급하였습니다.

이후 상대방이 2020. 3. 31. 이 사건 부동산에 관하여 소유권을 취득함으로써 임대인 지위를 승계하였고, 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 계속되었습니다.

임대차 기간 만료 후 의뢰인이 2024. 4. 26.자 내용증명으로 임대차계약 해지 의사를 통보하였으나, 상대방은 이를 수령하지 않고 의뢰인의 연락을 일절 회피하며 보증금 반환을 거부하여 저희 로펌을 찾아오셨습니다.

2. 주요 쟁점

가. 임대차계약 해지 통지 방법

상대방이 내용증명 수령을 거부하고 연락을 두절하는 상황에서, 소장을 통한 해지 의사표시 및 공시송달 방법에 의한 송달이 필요한 상황이었습니다.

나. 임대차보증금 반환의무의 발생

묵시적으로 갱신된 임대차계약에서 임차인이 해지 통지를 한 경우, 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 임대차계약이 종료되고 임대인의 보증금 반환의무가 발생합니다.

법원은 소장 접수 이후 의뢰인의 청구를 전부 인용하여 상대방은 의뢰인에게 274,000,000원을 지급하라는 판결을 선고하였습니다.

3. 청안의 대응전략

- 공시송달을 통한 신속한 소송 진행: 상대방이 연락을 두절하고 우편 수령을 거부하는 상황에서, 빠르게 공시송달 신청을 병행하여 소송 지연을 방지하고 신속하게 변론을 종결하였습니다.

- 소장을 통한 해지 의사표시 병행: 내용증명 송달이 불가능한 상황에서 소장 자체를 해지 통지의 수단으로 활용하여, 임대차계약 해지의 효력 발생 시점을 명확히 하였습니다.

- 확정판결에 기한 강제경매 신청: 승소 확정판결 및 집행문을 취득한 후 즉시 이 사건 부동산에 대한 부동산강제경매를 신청하여 집행 절차에 착수하였습니다.

- 전세사기 피해자 결정을 통한 법적 지위 확보: 상대방에 대한 형사고소를 병행하여 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 전세사기피해자 결정을 받아, 경·공매 절차에서의 특례 혜택을 확보하였습니다.

- 확정일자부 임차인으로서의 우선변제권 행사: 의뢰인은 2020. 4. 2. 확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당 절차에서 신청채권자 겸 확정일자부 임차인의 지위로 배당 1순위를 인정받았습니다.

- 전세 사기 피해자 결정 및 LH가 경매 낙찰 이후 보증금 회수

4. 결과 및 사건의 의의

법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용하여 상대방 김석진은 의뢰인에게 274,000,000원을 지급하라는 판결을 선고하였고, 소송비용 전부를 상대방이 부담하도록 하였으며, 가집행 선고도 함께 이루어졌습니다.

이후 약 1년여간의 강제경매 절차 진행 끝에, 매각대금 273,235,000원 및 매각대금이자 133,023원 합계 273,368,023원에서 집행비용 3,966,985원을 공제한 실제 배당금 269,401,038원이 의뢰인에게 배당되어, 청구금액 274,000,000원의 약 98.32%에 해당하는 피해금을 회복하였습니다. 또한 집행비용 역시 의뢰인이 집행 채권자로서 법원에서 수령하였기에 최종적으로 의뢰인은 보증금 및 소송비용 전액을 회수할 수 있었습니다.

본 사건은 임대인이 연락을 두절하고 보증금 반환을 거부하는 전형적인 전세사기 상황에서, ① 공시송달을 활용한 신속한 소송 진행, ② 확정판결에 기한 신속한 강제경매 신청, ③ 전세사기피해자 결정을 통한 법적 지위 확보라는 세 가지 전략을 유기적으로 결합하여 피해금의 대부분을 회복한 사례입니다. 특히 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법 제1조, 제14조)에 따른 피해자 결정 절차를 병행함으로써 임차인의 법적 보호를 강화하고, 확정일자부 임차인의 우선변제권을 적극 활용하여 채권 회수의 실효성을 높인 의미 있는 사례입니다.