가족이나 가까운 지인의 권유로 기획부동산에 투자했다가 피해를 입으면, 가장 먼저 드는 의문은 "그 사람에게도 돈을 물어달라고 할 수 있나"입니다. 권유한 사람도 사기에 책임이 있는지, 아니면 그 사람 역시 또 다른 피해자일 뿐인지 혼란스러울 수밖에 없습니다. 더구나 상대가 가족이라면 책임을 따지는 일 자체가 관계를 흔드는 어려운 결정이 됩니다. 이 글에서는 권유한 가족·지인에게 어떤 경우에 책임을 물을 수 있는지, 그리고 그와 별개로 투자금을 회수할 길은 무엇인지 정리합니다.
법무법인 도모 강대현 변호사
권유자 책임, 핵심은 "기망에 가담했는가"
결론부터 말하면, 권유했다는 사실만으로 곧바로 책임이 생기지는 않습니다. 핵심은 그 사람이 사기, 즉 기망행위에 가담하거나 이를 도왔는지(고의 또는 과실)에 있습니다. 같은 "권유"라도 어떤 사정에서 했느냐에 따라 법적 평가가 완전히 달라집니다.
법적으로 타인에게 손해배상책임을 지우려면 위법한 행위와 고의 또는 과실이 있어야 합니다(민법 제750조). 단순히 "좋은 투자처가 있다"며 정보를 전달한 것과, 가치가 없다는 사정을 알면서도 또는 소개수당을 받으면서 적극적으로 권유한 것은 전혀 다른 평가를 받습니다. 그래서 같은 권유자라도 누구는 책임을 지고 누구는 지지 않습니다.
권유했다는 사실이 아니라, 그 사람이 기망에 가담·방조했는지(고의·과실)가 책임을 가르는 기준입니다.
책임지지 않는 경우 — 자신도 속은 선의의 권유자
가장 흔한 유형은 권유자 본인도 같은 토지에 투자한 피해자인 경우입니다. 개발 호재를 진짜라고 믿고 "함께 사자"고 권한 것이라면, 그에게는 속이려는 고의도, 부실을 알 만한 사정도 없었던 셈입니다. 이런 선의의 권유자는 원칙적으로 손해배상책임을 지지 않습니다.
예를 들어 형제가 자신도 같은 필지를 분양받아 손해를 보았고, 소개수당 한 푼 받지 않은 채 단지 "괜찮아 보인다"고 말한 정도라면 법적으로 책임을 묻기 어렵습니다. 도의적으로 미안해할 수는 있어도, 그 사람 역시 사기의 피해자일 뿐이기 때문입니다. 이때는 권유자를 탓하기보다 함께 회사를 상대로 대응하는 편이 실익이 큽니다.
자신도 같은 투자로 손해를 본 선의의 권유자는 원칙적으로 배상책임을 지지 않습니다.
책임질 수 있는 경우 — 소개수당·부실을 알고도 권유
반대로, 권유자가 회사로부터 소개수당이나 리베이트를 받았거나, 토지의 가치가 광고와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었음에도 권유했다면 이야기가 달라집니다. 대법원도 투자권유자가 약정대로 원리금 보장이 어렵다는 사실을 알았거나 알 수 있었음에도 투자를 권유해 손해를 입힌 경우 배상책임이 있다고 보았습니다(대법원 2005다34377).
기획부동산 중에는 기존 투자자에게 수당을 주고 가족·지인을 끌어오게 하는, 사실상 다단계식 영업 구조를 쓰는 곳도 있습니다. 이 경우 권유자는 단순한 소개자가 아니라 회사의 영업망에 편입된 가담자에 가깝습니다. 이런 사정이 인정되면 민법 제760조의 공동불법행위 또는 방조 책임이 성립할 수 있습니다.
방조는 적극적으로 속인 경우만이 아니라, 부실을 알면서 권유해 사기를 쉽게 만든 경우도 포함되며 과실에 의한 방조도 인정될 수 있습니다. 다만 책임을 묻는 쪽에서 권유자가 수당을 받았다거나 부실을 알았다는 점을 증명해야 하므로, 계좌내역·문자·녹취 등 객관적 자료를 확보하는 것이 관건입니다.
소개수당·리베이트 수령 — 회사로부터 끌어온 대가를 받은 경우
부실을 알고도 권유 — 맹지·개발불가 사정을 알면서 숨긴 경우
조직적 모집 — 다단계식으로 여러 명을 끌어들인 경우
본인은 투자 안 함 — 자기 돈은 넣지 않으면서 권유만 반복한 경우
소개수당을 받았거나 부실을 알고도 권유했다면, 대법원 2005다34377 법리상 배상책임을 질 수 있습니다.
가족·지인을 꼭 소송해야 하나 — 현실적인 회수 전략
권유자에게 법적 책임이 있더라도, 가족이나 가까운 지인을 상대로 소송하는 것은 관계가 걸린 어려운 결정입니다. 더구나 권유자 본인도 피해자라면, 그를 제소해도 회수할 재산이 없어 실익이 작은 경우가 많습니다. 그래서 실무에서는 권유자보다 실제로 돈을 챙긴 회사와 그 대표·임원을 먼저 겨냥하는 것이 일반적입니다.
오히려 선의의 권유자는 강력한 협력자가 될 수 있습니다. 그는 계약 경위, 회사 담당자와 주고받은 연락, 설명회 녹취 등 입증에 필요한 자료를 가지고 있을 가능성이 높습니다. 권유자를 증인이나 공동 피해자로 함께 묶어 회사를 상대하는 편이, 관계도 지키고 회수 가능성도 높이는 길이 될 수 있습니다.
다만 권유자가 수당을 받은 가담자로 의심된다면, 회사 상대 소송 과정에서 사실조회·계좌추적으로 그 정황이 드러날 수 있습니다. 그 결과에 따라 권유자에 대한 청구 여부를 나중에 판단해도 늦지 않습니다.
반사적으로 가족을 제소하기보다, 실제 사기 주체부터 겨냥하고 권유자는 증인으로 활용하는 편이 회수에 유리한 경우가 많습니다.
권유자와 별개로 — 회사를 상대로 한 회수
누가 권유했든, 계약 상대인 회사에 대한 권리는 그대로 남습니다. 처음부터 가치 없는 토지를 속여 팔았다면 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시 취소로 계약을 취소하고 매매대금 반환을 구할 수 있습니다. 사기 등 불법행위가 인정되면 민법 제760조에 따라 회사·대표·임원에게 손해배상도 청구할 수 있습니다.
다만 회사가 폐업·잠적했거나 빈 껍데기인 경우가 많아, 승소보다 "집행할 재산"을 먼저 확보하는 것이 중요합니다. 본안 소송 전에 가압류로 상대의 부동산·예금을 묶어 두고, 빼돌린 재산이 있다면 사해행위취소로 되돌리는 절차를 함께 검토합니다. 이 부분은 권유자 책임과 무관하게 진행할 수 있는 회수의 핵심 축입니다.
권유자 책임 여부와 별개로, 회사 상대 사기 취소(민법 제110조)와 손해배상 청구는 그대로 가능합니다.
지금 확인하고 보전해야 할 것
가족·지인의 권유로 투자한 사안에서 가장 먼저 할 일은, 권유자의 성격(선의의 피해자인지 수당을 받은 가담자인지)을 섣불리 단정하지 말고 사실관계와 증거부터 정리하는 것입니다. 동시에 회사·실제 주체의 재산을 파악해 회수 가능성을 가늠해야 합니다.
기망의 증거 보전 — 계약서·광고자료·설명회 녹취·문자 원본 확보
자금 흐름 정리 — 송금 내역과 권유자의 수당 수령 정황(있다면) 확인
상대 재산 파악 — 회사·대표·임원의 재산 확인 후 가압류 가능 여부 검토
기간 점검 — 사기 취소권 제척기간과 손해배상 소멸시효 확인
권유자가 선의의 피해자라면 함께 대응할 동반자로, 가담자라면 책임 추궁의 대상으로 정리됩니다. 어느 쪽이든 회수의 핵심은 회사·실제 주체에 있으며, 사안마다 가담 구조와 재산 상황이 달라 초기 검토가 결과를 좌우합니다.
권유자를 단정하기 전에, 증거 보전과 상대 재산 파악부터 서두르는 것이 회수의 출발점입니다.
자주 묻는 질문
Q. 친척이 권유해서 샀는데, 그 친척에게 투자금을 물어달라고 할 수 있나요?
A. 그 친척이 소개수당을 받았거나 토지의 부실을 알고도 권했다면 공동불법행위자로서 배상책임을 물을 수 있습니다. 그러나 본인도 같은 투자로 손해를 본 선의의 권유자라면 원칙적으로 책임을 묻기 어렵습니다. 먼저 수당 수령이나 악의 여부를 확인하는 것이 순서입니다.
Q. 권유한 지인도 똑같이 돈을 잃었습니다. 그래도 책임이 있나요?
A. 본인도 손해를 본 선의의 권유자라면 속이려는 고의나 부실을 알 만한 사정이 없었던 것이어서, 원칙적으로 배상책임을 지지 않습니다. 이때는 지인을 탓하기보다 함께 회사를 상대로 대응하는 것이 실익이 큽니다. 지인이 가진 자료가 입증에 큰 도움이 되기도 합니다.
Q. 권유자가 소개수당을 받았다는데, 어떻게 증명하나요?
A. 본인이 직접 확보하기 어렵다면, 회사를 상대로 한 소송 과정에서 사실조회나 계좌추적을 통해 수당 지급 정황이 드러날 수 있습니다. 문자·녹취·입금 내역 등 단서를 미리 모아두면 입증에 유리합니다. 수당 수령이 확인되면 권유자에 대한 청구를 검토할 수 있습니다.
Q. 가족을 상대로 소송까지 하고 싶지는 않습니다. 다른 방법은 없나요?
A. 권유자가 선의라면 굳이 제소할 필요 없이, 실제 사기 주체인 회사·대표·임원을 상대로 회수를 진행하는 것이 일반적입니다. 권유자는 증인이나 공동 피해자로 함께 대응하면 됩니다. 회수의 핵심은 권유자가 아니라 돈을 챙긴 쪽에 있습니다.
Q. 권유자에게 책임이 없으면, 저는 한 푼도 못 받나요?
A. 그렇지 않습니다. 권유자 책임과 무관하게, 계약 상대인 회사를 상대로 사기 취소(민법 제110조)와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 회사가 무자력일 수 있으므로 가압류 등으로 재산을 먼저 확보하는 것이 중요합니다.
Q. 시간이 지나면 권유자나 회사에 책임을 못 묻게 되나요?
A. 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위 시부터 10년의 소멸시효가 있고, 사기 취소권에도 기간 제한이 있습니다. 시간이 갈수록 증거가 사라지고 상대의 재산도 흩어지므로, 피해를 인지한 즉시 대응에 들어가는 것이 좋습니다.
맺음말
가족·지인의 권유로 산 기획부동산에서 그 사람의 책임은 "권유했는가"가 아니라 "기망에 가담·방조했는가"로 갈립니다. 자신도 속은 선의의 권유자는 원칙적으로 책임이 없지만, 소개수당을 받았거나 부실을 알고도 권했다면 민법 제760조에 따라 연대해 배상할 수 있습니다(대법원 2005다34377).
그러나 회수의 본질은 권유자가 아니라, 실제로 돈을 챙긴 회사와 그 대표·임원에게 있습니다. 가족을 반사적으로 제소하기보다 증거를 보전하고 상대의 재산을 가압류로 확보한 뒤, 사기 취소와 손해배상을 함께 설계하는 것이 관계도 지키고 회수 가능성도 높이는 길입니다.
가까운 사람의 권유로 얽힌 기획부동산 피해라 대응 방향을 정하기 어렵다면, 수원·경기남부 지역에서 활동하는 변호사와 함께 책임 관계와 회수 전략부터 점검해 보시기를 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
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