건설면허 불법대여, 건축주의 책임은? 

건설면허를 빌려 공사를 진행했다면 건축주도 처벌받을 수 있을까요?

건설산업기본법은 건설공사의 설계, 감리, 시공, 조사, 유지 및 기술 관리 등에 대한 기본 사항들과 건설업 등록 및 공사 도급에 요구되는 사항들을 규정하여 건설공사의 올바른 시공과 건설업 분야의 발전을 도모하기 위한 법입니다.

건축공사, 토목공사, 조경공사, 산업 설비공사, 환경시설 공사와 그 외 시설물들을 설치 및 유지보수하는 공사들을 통틀어 말하며 건설업을 영위하기 위해서는 종합면허가 필요합니다. 하지만 암암리에 이루어지고 있는 건설면허 불법대여로 인해 선의의 피해자가 발생하고 있는 실정입니다.

일부러 면허를 대여하고 금전적 이익을 취하는 경우도 있지만, 건축주 입장에서는 공사업체가 면허를 대여했다는 사실을 알지 못한 채 공사를 진행하다가 공범으로 의심받는 사례도 적지 않습니다.

이번 시간에는 건설면허 불법대여와 관련된 법적 쟁점에 대해 살펴보겠습니다.

건설업 등록, 왜 반드시 필요할까요?

• 종합건설업 면허 없이 건설업 영위 불가

• 무등록 건설업은 형사처벌 대상

건설업에 필요한 종합면허는 국토교통부 장관의 허가를 받아야 하며, 종합면허 없이 건설업을 영위하는 것은 불가능합니다. 건설업 등록 없이 건설업을 영위한 경우 최대 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

또한 건설산업기본법은 면허 등록증이나 등록수첩의 대여를 금지하고 있습니다. 특히 면허 불법대여가 증가함에 따라 2017년 건설산업기본법이 개정되었으며, 면허를 불법으로 대여하거나 등록 없이 건설업을 영위하는 행위에 대한 처벌 규정이 대폭 강화되었습니다.

현행법상 종합건설업 면허를 보유한 업체만이 연면적 200㎡ 이상의 건물을 시공할 수 있습니다.

면허가 없는 무자격자가 공사를 시행할 경우 하자가 발생하더라도 책임 소재가 불분명해질 수 있으며, 건설기술자의 관리가 이루어지지 않아 안전사고 위험도 커질 수 있습니다.

면허를 빌려주거나 빌리면 어떤 처벌을 받을까요?

• 면허 대여자와 차용자 모두 처벌 대상

• 영업정지 및 등록말소까지 가능

종합건설업 면허를 보유하지 않은 업체에 면허를 대여하고 대가를 받는 이른바 '딱지업체'가 존재하며, 일정 규모 이상의 공사를 수주하기 위해 타인의 면허를 빌리는 시공업체도 적지 않습니다.

건설산업기본법 제21조에 따라 면허를 대여한 경우 최대 5년 이하의 징역 또는 최대 5,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 형사처벌 외에도 1년 이내의 영업정지 등 행정처분이 병행될 수 있으며, 사안이 중대한 경우 건설업 등록이 말소될 수도 있습니다.

사업 영위 자체가 불가능해질 경우 생계에도 큰 영향을 미칠 수 있는 만큼 가볍게 여겨서는 안 됩니다.

또한 면허 대여 행위로 피해를 입은 사람이 있다면 손해배상청구 소송까지 이어질 수 있어 상당한 경제적 부담이 발생할 수 있습니다.

면허 대여가 있었다면 무조건 처벌될까요?

• 실제 공사 참여 여부가 중요한 판단 기준

• 면허 보유자의 실질적 역할이 있었다면 예외 가능

건설산업기본법 위반은 무면허로 공사를 시공한 업체뿐 아니라 명의를 대여한 자도 처벌 대상에 포함됩니다. 면허를 빌려준 사람과 빌린 사람 모두 책임을 부담하지만, 일반적으로 계약을 체결하고 공사를 실질적으로 수행한 사람의 책임이 더욱 무겁게 평가됩니다.

대여자 역시 책임에서 자유로울 수는 없지만, 면허를 빌려 계약을 체결하고 공사를 진행한 사업자는 공사대금 분쟁이나 민사상 손해배상 소송에서도 보다 큰 책임을 부담할 가능성이 높습니다.

다만 면허 대여 사실이 존재한다고 하여 반드시 처벌로 이어지는 것은 아닙니다.

면허 보유자가 공사 과정에 일정 부분이라도 실질적으로 참여하였다면 단순 명의대여가 아니라 실제 시공 행위가 있었던 것으로 판단될 수 있습니다.

이러한 경우 사업주와 대여자 모두 처벌 대상에서 제외될 가능성도 있습니다.

따라서 실제 면허 보유자가 공사 과정에서 어떤 역할을 수행했는지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

건축주도 처벌받을 수 있을까요?

• 무자격 업체임을 알면서 계약했다면 책임 가능

• 몰랐다는 사실을 객관적으로 입증해야 함

통상 사업주는 건설공사를 위해 시공업체를 선정하고 공사를 의뢰합니다. 그러나 규모가 큰 공사의 경우 종합건설업 면허 요건을 충족하지 못한 무자격 업체가 타인의 면허를 빌려 공사계약을 체결하는 사례가 빈번하게 발생합니다. 이 경우 면허 대여 사실이 적발되면 무자격 업체뿐 아니라 사안에 따라 사업주도 함께 책임을 질 수 있어 주의가 필요합니다.

사업주가 시공업체의 면허 대여 사실을 전혀 알지 못한 상태에서 계약을 체결했다면 이를 근거로 책임을 다툴 수 있습니다. 다만 단순히 몰랐다고 주장하는 것만으로는 부족하며, 무자격 업체라는 사실을 알 수 없었던 구체적이고 객관적인 사정을 입증해야 합니다.

예상치 못한 법적 불이익을 최소화하기 위해서는 건설 관련 사건 경험이 풍부한 법률전문가의 조력을 받아 대응하는 것이 바람직합니다.

건설면허 불법대여, 초기 대응이 중요합니다

• 형사처벌뿐 아니라 민사상 책임까지 발생 가능

• 전문 변호사의 조력을 통한 대응 필요

건설면허 불법대여는 건설산업기본법에서 명시적으로 금지하는 행위인 만큼 적발될 경우 법적 책임을 피하기 어렵습니다. 더욱이 단순한 면허 대여 행위 자체뿐 아니라 그로 인해 발생한 피해에 대한 책임까지 함께 부담하게 되므로 민사상·형사상 책임 범위가 상당히 넓어질 수 있습니다. 따라서 건설산업기본법에 대한 전문적인 지식과 실무 경험을 갖춘 법률전문가의 도움을 받아 사건 초기부터 체계적으로 대응하는 것이 중요합니다.

법률사무소 상산은 국토교통부 토지실 실무 경험을 바탕으로 부동산·건설 분야에 대한 전문성을 갖춘 변호사가 직접 사건을 검토하고 해결 방안을 제시해 드리고 있습니다. 도움이 필요하다면 상담을 통해 구체적인 대응 방향을 확인해 보시기 바랍니다.