아파트 하자보수: 기간과 책임의 중요성

채한규 변호사

아파트 누수와 균열, 하자보수 기간이 지나면 어떻게 될까요?

세상에서 가장 아늑하고 편안해야 할 집에서 누수나 가스 누출, 균열이 발생한다면 아파트를 시공한 시공사에 책임을 묻는 것이 먼저입니다.

원만하게 하자보수가 이루어질 수 있도록 협의하는 것이 제일 바람직하지만, 생각보다 하자보수 책임을 묻는 과정에서 적지 않은 법적 분쟁들이 일어나고 있는데요.

이번 시간에는 건축물 하자 분쟁에 관한 내용을 다루어 보도록 하겠습니다.

하자 보수란 건축물 공사에서 일어난 시공 문제로 들뜸, 누출, 누수, 붕괴, 파손, 균열 등 시공 불량이 건축물 안전에 지장을 주어 개선하는 작업을 뜻합니다.

보통 건축물의 하자가 발견되면 시공 주체와 하자보수를 협의하고 하자보수이행각서를 작성하게 되는데요.

정상적인 공사가 완료된 후 일어난 하자에 대해 공사 책임 주체가 보수를 할 것을 약조하며 작성하는 서류입니다.

물론 각서를 작성했다고 해서 이후 입주자들이 강제력을 행사한다거나 특별한 법적 구속력이 생기는 것은 아닙니다.

하지만 하자보수계약이라는 절차를 진행하는 데 서류는 유의미한 근거가 될 수 있습니다.

나중에 법적인 분쟁이 일어나더라도 시공 업체가 보수를 할 것을 약조했다는 증거 자료로써 활용할 수도 있는데요.

보통 하자보수 기간이나 하자보수의 내용, 하자에 대한 보증 기간들을 구체적으로 정해 기록하게 됩니다.

민법 및 공동주택관리법에 따라 시공사는 시공 과정에서의 하자가 원인일 경우 하자담보책임기간 동안 건축물에 대한 보수의 의무를 갖게 됩니다.

하지만 대단지 아파트처럼 대규모 건축물을 지을 때는 수많은 도급, 하청 업체들이 시설 공사마다 다르게 관여하기 때문에 하자의 원인에 따라 하자보수이행각서의 주체도 다를 수밖에 없습니다.

특히 법에 따라 하자보수 기간이 한정되어 있어 늦기 전에 각서를 작성하고 보수 협의를 하셔야 하는데요.

공동주택관리법 제36조에 규정된 하자보수 기간은 내력벽과 기둥 등 구조부 10년, 방수공사 5년, 환기 설비나 냉난방 보수 4년, 하수도나 정화조 보수 3년, 마감공사는 2년입니다.

신규 시공이 아닌 리모델링이라면 리모델링의 주체인 시공사가 배상 및 보수를 책임져야 합니다.

간혹 시공 과정에서는 문제가 없었다며 하자 보수를 거부하는 업체가 있는데, 이 경우 집합건물 분쟁 조정위로 조정을 신청해 협의하실 수도 있고 소송을 청구해 손해배상을 받아내시는 방법도 있습니다.

물론 이렇게 법적인 대응 방안을 찾아보는 것도 중요하지만, 집에 하자가 있다면 하자보수이행각서 작성 전 가장 먼저 문제의 증거를 사진이나 영상으로 남겨 두시기를 추천해 드립니다.

하자의 종류에 따라 보수 가능 기간도 달라지는 만큼 사전에 이런 부분들까지 미리 법률 전문가의 조언을 받아 검토해 보시는 것을 추천해 드립니다.

하자보수이행각서는 문서로 하자보수의 책임 주체와 보수 내용을 담는 것인 만큼, 양측이 법적 검토를 통해 불이익을 받지 않도록 구체적으로 내용을 작성해야 합니다.

가장 중요한 것이 하자보수의 책임 주체를 기입하는 것인데요.

책임 주체가 명확해야 이후 갈등이 발생하더라도 각서 내용에 따라 원만하게 협의할 수 있습니다.

또한 하자 보수를 어떻게 할 것인지, 보수가 제대로 이행되지 않을 경우 어떻게 할 것인지에 대해서도 작성되어야 합니다.

시공 주체가 시공 과정에서의 과실을 인정하고 적극적으로 보수에 나선다면 더할 나위가 없겠으나, 안타깝게도 하자보수이행각서의 작성조차 제대로 되지 않고 책임구를 다투거나 이행 각서 내용대로 보수가 이행되지 않아 갈등을 겪는 경우가 많습니다.

하자를 보수하는 과정에서 추가 비용이 들기 때문에 시공사 측에서도 순순히 과실을 인정하려 하지 않고 책임을 회피하는 것인데요.

갈등이 풀리지 않아 소송으로까지 진행되면 6개월 이상 긴 시간이 소요되기 때문에 대응에 어려움을 겪는 분들이 많습니다.

때문에 건축물 관련 법 지식이 풍부한 법률 전문가와 함께 사건을 검토하고, 실익을 얻을 수 있는 방향으로 진행하시기를 추천해 드립니다.

소중한 보금자리에 발생한 하자, 시공사가 충분한 하자보수를 해 주지 않는다면 입주자들에게 재산 손실까지 발생할 수 있는 상황이므로 적극적으로 대응하셔야 합니다.

혼자서 소송 관련 절차를 진행하기 어려우시다면 전문가에게 조언을 받고 나의 불이익을 최소화할 수 있는 방향으로 진행하시기를 바랍니다.

법률사무소 상산

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