건설계약 해지 분쟁, 어떻게 해결해야 할까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, 부동산 전문 박동민 변호사입니다.

건설계약 해지 분쟁은 단순히 계약을 끊을 수 있는지 여부만 따지는 문제가 아닙니다.

공사 진행률, 기성고 정산, 추가 공사비, 하자 책임, 지연 손해, 위약금 문제까지 한꺼번에 연결되는 경우가 많기 때문에, 한 단계만 보고 대응하면 오히려 손해가 더 커질 수 있습니다. 특히 공사가 이미 상당 부분 진행된 상태에서 갈등이 발생한 경우에는 “계약을 해지할 수 있는지”보다 “해지 이후 무엇을 얼마나 정산해야 하는지”가 더 큰 쟁점이 되는 경우도 적지 않습니다.

실무에서는 건설계약 해지 분쟁이 감정적으로 악화되는 경우가 많습니다. 발주자는 공사가 늦고 비용이 늘어난 데 대한 불만이 크고, 시공자는 설계 변경이나 추가 공정, 대금 미지급을 이유로 맞서는 구조가 반복됩니다. 그러나 법원은 감정이 아니라 계약서와 실제 공사 진행 자료를 기준으로 판단합니다. 그래서 지금 필요한 것은 상대방을 비난하는 것이 아니라, 계약 구조와 공정 흐름을 자료 중심으로 다시 정리하는 일입니다.

건설계약 해지 분쟁은 어떤 기준으로 판단될까요?

건설계약 해지 분쟁에서 가장 중요한 출발점은 계약서입니다. 계약서에 어떤 해지 사유가 정해져 있는지, 해지 통보 방식은 무엇인지, 공사 지연이나 하자 발생 시 어떤 절차를 거치도록 되어 있는지부터 확인해야 합니다.

실무상 핵심 판단 요소는 다음과 같습니다.

1. 공사 지연이 실제로 발생했는지입니다.

2. 그 지연이 계약을 더 이상 유지하기 어려울 정도로 중대한지입니다.

3. 공사비 지급이나 추가비용 문제에서 누가 먼저 계약을 위반했는지입니다.

4. 설계 변경이나 현장 여건 변화가 어느 정도 영향을 주었는지입니다.

5. 해지 통보 절차가 적법하게 이루어졌는지입니다.

즉 건설계약 해지 분쟁은 단순히 공사가 늦었다는 이유만으로 바로 해지가 인정되는 구조가 아닙니다. 지연의 원인이 누구에게 있는지, 그 위반 정도가 중대한지, 계약서상 해지 요건을 충족하는지까지 함께 봐야 합니다.

실제로 많이 발생하는 건설계약 해지 분쟁 유형은 무엇일까요?

건설계약 해지 분쟁은 대체로 몇 가지 유형으로 반복됩니다. 가장 흔한 것은 공사 기간 지연입니다. 약정한 준공일이 지났는데도 공정이 끝나지 않는 경우, 발주자는 계약 해지를 검토하게 됩니다. 그러나 시공사 측은 설계 변경이나 추가 요청, 대금 미지급 등을 원인으로 주장하는 경우가 많아 바로 분쟁이 커집니다.

또 다른 유형은 공사비 증액 문제입니다. 계약 당시 정한 금액 외에 추가 공사비를 요구하거나, 발주자가 그 지급을 거부하면서 갈등이 심해지는 경우가 많습니다. 여기에 설계 변경, 하자 보수, 시공 품질 문제까지 겹치면 건설계약 해지 분쟁은 단순 채무불이행 문제가 아니라 복합적인 책임 다툼으로 이어집니다.

결국 같은 해지 분쟁처럼 보여도, 실제로는 지연 때문인지, 돈 때문인지, 하자 때문인지에 따라 대응 방향이 전혀 달라질 수 있습니다. 그래서 초기에 분쟁의 원인이 무엇인지 먼저 나누어 보는 작업이 필요합니다.

건설계약 해지 이후에는 무엇이 더 문제 될까요?

많은 분들이 계약만 해지하면 문제가 끝난다고 생각하시지만, 실무에서는 오히려 해지 이후부터 더 복잡한 다툼이 시작되는 경우가 많습니다. 건설계약 해지 분쟁에서 뒤따라오는 대표 쟁점은 기성고 정산, 손해배상, 위약금, 하자 책임, 공사 중단에 따른 추가 손해입니다.

예를 들어 시공사가 이미 공사를 일정 부분 진행한 상태라면, 그 부분을 얼마로 평가할 것인지가 문제 됩니다. 반대로 발주자는 지연이나 하자로 인해 추가 손해를 입었다고 주장할 수 있습니다. 이처럼 건설계약 해지 분쟁은 “해지할 수 있는가”라는 질문으로 끝나는 것이 아니라, 해지 이후 정산 구조까지 함께 설계해야 하는 사건입니다.

특히 기성고 정산은 매우 민감한 부분입니다. 이미 투입된 자재비, 인건비, 공정률, 미완성 부분의 가치 등을 어떻게 볼 것인지에 따라 금액 차이가 크게 발생할 수 있기 때문입니다.

대응방안은 어떻게 정리해야 할까요?

건설계약 해지 분쟁은 초기 대응에서 방향이 크게 갈립니다.

감정적으로 “계약을 깨겠다”거나 “더는 못 하겠다”고 선언하는 방식은 오히려 불리할 수 있습니다. 먼저 계약서와 특약을 다시 확인하고, 공사 진행 경과를 날짜별로 정리하며, 대금 지급 내역과 추가 공사비 요구 내역, 하자 관련 자료를 함께 검토해야 합니다.

실무적으로는 다음과 같은 자료 정리가 중요합니다.

1. 계약서와 특약 내용입니다.

2. 공사 일정표와 실제 진행 기록입니다.

3. 공사비 지급 내역과 정산 자료입니다.

4. 설계 변경 내역과 지시 문서입니다.

5. 하자 사진, 감리 보고서, 현장 확인 자료입니다.

6. 내용증명이나 통지서와 같은 해지 절차 자료입니다.

이 자료들이 정리되어야 건설계약 해지 분쟁에서 누가 먼저 계약을 위반했는지, 해지 사유가 적법한지, 해지 후 정산은 어떻게 해야 하는지를 설득력 있게 구성할 수 있습니다.

결국 핵심은 무엇일까요?

건설계약 해지 분쟁은 단순한 계약 종료 문제가 아니라, 공사 진행과 비용 정산, 책임 관계가 동시에 얽혀 있는 사건입니다. 그래서 지금 가장 중요한 것은 누가 더 억울한지를 말하는 것이 아니라, 계약 구조와 공정 흐름을 자료로 다시 세우는 일입니다.

특히 계약서, 공사 진행 자료, 정산 내역, 설계 변경 자료가 정리되지 않은 상태에서 해지부터 서두르면 이후 협의나 소송 단계에서 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 결국 건설계약 해지 분쟁은 감정이 아니라 구조로 대응해야 하고, 해지 자체보다 해지 이후 정산까지 함께 보는 전략이 필요합니다.