임대인 변경 후 보증금 미반환 대응 사례 [보증금반환소송] 



안녕하세요. YH 법률사무소, 김영호 변호사입니다.

임대차보증금 반환청구소송 – 임대인 변경 후 보증금 미반환 대응

결과 : 보증금 반환 청구 전부 인용

*의뢰인의 개인정보 보호를 위해 일부 내용은 각색되었습니다.

📍사건개요

의뢰인은 임대인과 임대차계약을 체결하고 상당한 금액의 보증금을 지급한 후 해당 부동산에 거주하였습니다.

그런데 임대차 기간 중 임대인이 부동산을 제3자에게 양도하였고, 새로운 임대인(피고)이 임대인 지위를 승계하였습니다.

임대차 기간이 만료되자 의뢰인은 갱신 의사가 없음을 통지하고 보증금 반환을 요구하였습니다.

그러나 새로운 임대인은 보증금을 반환하지 않았고, 의뢰인은 부득이 계속 거주하다가 임대차계약 해지를 통지하였습니다. 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 소송을 통한 해결이 필요하였습니다.

📍민사소송 대응 및 결과

▶︎ 쟁점 1 – 임대인 지위 승계 및 보증금 반환 의무 확인 부동산 양수인이 임대인 지위를 승계하였는지, 그에 따라 보증금 반환 의무를 부담하는지가 쟁점이 될 수 있었습니다.

👉 부동산 양수 사실과 임대인 지위 승계 관계를 계약서 및 등기 자료를 통해 정리하였습니다. 새로운 임대인이 보증금 반환 의무를 부담한다는 점을 명확히 하였습니다.

▶︎ 쟁점 2 – 임대차계약 종료 여부 임대차 기간 만료 후 의뢰인이 계속 거주한 사정이 묵시적 갱신으로 처리될 경우, 계약 종료 시점이 달라질 수 있었습니다.

👉 묵시적 갱신이 이루어졌더라도 의뢰인이 임대차 해지를 통지한 시점부터 3개월이 경과하면 계약이 종료된다는 점을 정리하였습니다. 해지 통지 및 도달 사실을 증거자료로 확보하여 계약 종료를 입증하였습니다.

▶︎ 쟁점 3 – 보증금 반환 청구 범위 지급한 보증금 전액의 반환을 청구하는 것이 핵심이었습니다.

👉 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 정리하여 지급한 보증금 전액에 대한 반환 청구 근거를 명확히 하였습니다. 법원은 이를 인정하여 청구 전액을 인용하였습니다.

결과적으로,

✅ 보증금 반환 청구가 전부 인용되었습니다.

✅ 가집행이 선고되었습니다.

✅ 소송비용은 상대방 부담으로 결정되었습니다.

⚠️ 임대인이 바뀐 후 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 되나요?

부동산이 매매 등으로 소유자가 바뀌면 새로운 임대인이 보증금 반환 의무를 승계하는 것이 원칙입니다.

그러나 새로운 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 지연하는 경우, 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 채 계속 거주해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

이 경우 소송을 통한 적극적인 권리 행사가 필요할 수 있습니다.

⚠️ 묵시적 갱신, 어떤 기준으로 판단되나요?

임대차 기간이 만료된 후에도 임차인이 계속 거주하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다.

묵시적 갱신이 이루어진 경우, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료됩니다.

보증금을 돌려받지 못했다는 이유만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아니므로, 해지 통지 절차를 정확히 밟는 것이 중요합니다.

⚠️ 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 어떻게 대응해야 할까요?

🔹 임대차계약서 및 보증금 지급 내역 확보

🔹 임대인 변경 여부 및 지위 승계 관계 확인

🔹 계약 만료 또는 해지 통지 절차 정확히 이행

🔹 내용증명 발송 및 소송 제기 시점 검토

결론: 보증금 반환, 계약 종료 절차와 증거 확보가 핵심입니다

임대인이 바뀐 상황에서 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 계약 종료 요건을 정확히 갖추고 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.

지금 상황에서 어떤 대응이 필요한지, 김영호 변호사가 직접 검토하고 판단해드리겠습니다.