임대인의 계약금 및 위약금 책임 사례 

전세대출 불가 책임 임대인 인정, 계약금 및 위약금 전부 승소 사례

임대인의 보증사고로 버팀목전세자금대출이 거절된 사안에서 계약금 배액배상 인정

분류

민사 / 임대차 / 손해배상(기)

사건

의뢰인은 인천 소재 오피스텔에 관하여 보증금 2억 2천만원 규모의 임대차계약을 체결하면서 계약금 1,100만원을 지급하였습니다. 다만 의뢰인은 계약 당시부터 버팀목전세자금대출을 통해 잔금을 지급할 예정이라는 점을 임대인에게 명확히 고지하였고 이에 따라 계약서 특약사항에도 “임대인은 임차인의 버팀목전세자금대출에 협조 하기로 함.”이라는 조항이 기재되었습니다.

이후 의뢰인은 주택도시보증공사(HUG)의 버팀목전세자금대출 심사 및 사후 자산심사에서 모두 적격 판정을 받았고 임차인 측에서는 대출 진행에 아무런 문제가 없는 상태였습니다.

그러나 임대인이 보유한 다른 부동산에서 발생한 HUG 보증사고 및 구상채무 문제로 인해, 결국 의뢰인은 버팀목전세자금대출 실행 자체가 불가능해졌습니다. 이에 의뢰인은 계약금 반환을 요청하였으나, 임대인은 자신의 귀책사유가 아니라는 입장으로 반환을 거부하였고 결국 예서법률사무소는 임대인을 상대로 계약 해제 및 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.

결과

법원은 원고측 주장을 받아들여 피고 임대인에게 계약금 1,100만원 및 위약금 1.100만원 합계 2.200만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다. 또한 소송비용 역시 피고가 부담하도록 판단하였습니다.

사건 개요

이 사건의 핵심은 임대차계약 특약에 기재된 “임대인은 임차인의 버팀목전세자금대출에 협조하기로 함.”이라는 조항의 의미를 어떻게 해석할 것인지에 있었습니다.

임대인측은 단순히 대출 관련 서류를 제출하는 등 형식적 협조의무만 이행하면 충분하다고 주장하였습니다. 그러나 실제로는 임대인 소유의 다른 부동산에서 이미 HUG 보증사고가 발생하였고 그로 인한 구상채무가 해결되지 않은 상태였기 때문에 의뢰인은 버팀목전세자금대출 자체를 받을 수 없게 된 상황이었습니다.

특히 의뢰인은 대출심사와 자산심사에서 모두 적격 판정을 받은 상태였고 대출 불가 사유는 전적으로 임대인측 문제에서 발생한 것이었습니다. 즉, 임차인에게는 어떠한 귀책사유도 존재하지 않았음에도 불구하고 임대인의 기존 채무 문제로 인해 임대차계약 이행 자체가 불가능해진 사안이었습니다.

그럼에도 임대인은 자신의 귀책사유를 부인하며 이미 지급받은 계약금 반환조차 거부하였고 의뢰인은 새로운 거주지 마련에도 상당한 어려움을 겪게 되었습니다.

대표변호사의 조력

본 변호인은 다음과 같은 전략으로 대응하였습니다.

1. 계약 채결 당시부터 의뢰인이 버팀목전세자금대출을 전제로 계약을 체결하였다는 점과 임대인 역시 이를 명확히 인식하고 특약사항에 반영하였다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.

2. HUG 대출심사 및 사후 자산심사 결과 모두 “적격”판정을 받은 자료를 제출하여, 임차인측에는 어떠한 문제도 존재하지 않았음을 객관적으로 입증하였습니다.

3. 임대인이 보유한 다른 부동산의 보증사고 및 구상채무가 결국 이 사건 대출 실행 불가의 직접적 원인이 되었다는 점을 정리하면서 이는 임대인의 관리 영역에서 발생한 귀책사유라는 점을 강조하였습니다.

4. “버팀목전세자금대출 협조” 특약은 단순한 형식적 서류 제출 의무에 그치는 것이 아니라, 임차인이 실제로 대출을 받아 계약을 이행할 수 있도록 임대인측 상태 역시 정상적으로 유지되어야 한다는 실질적 의미를 가진다는 점을 설들력 있게 주장하였습니다.

5. 계약서상 손해배상 조항 및 계약금 규정을 근거로 임대인의 채무불이행으로 인해 계약이 해제된 이상 계약금 반환뿐 아니라 계약금 상당의 위약금 역시 지급되어야 한다는 점을 적극적으로 주장하였습니다.

결과 및 의의

이 사건은 임대차계약상 “전세자금대출 협조”특약의 의미를 실질적으로 해석하여, 임대인의 기존 보증사고 및 구상채무 문제로 인해 전세대출이 불가능해진 경우 임대인에게 채무불이행 책임이 인정될 수 있음을 보여준 사례였습니다.

특히 임차인이 정상적으로 대출 요건을 모두 충족하였음에도 불구하고 임대인의 다른 부동산 문제로 인해 계약 이행이 좌절된 경우에는 단순 계약금 반환을 넘어 계약금 상당의 위약금까지 인정될 수 있다는 점에서 의미 있는 판결이었습니다.

예서 법률사무소는 계약 체결 경위, 특약의 의미, HUG 심사 과정 및 임대인의 귀책사유를 체계적으로 정리하여 주장하였고 그 결과 의뢰인은 계약금 및 위약금 전부를 인정받을 수 있었습니다.

판결문