집주인이 보증금을 주지 않습니다. 어떻게 해야 할까요?

이푸름 변호사

1. 전세 만기인데 집주인이 보증금을 안 줍니다. 어떻게 해야 할까요?

안녕하세요. 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 걱정하시는 분들이 많습니다.

"새 세입자가 들어와야 준다."

"집이 안 팔려서 못 준다."

"임차권등기부터 지워라."

실제로 상담을 하다 보면 위와 같은 이야기를 듣고 불안해하시는 분들을 자주 만나게 됩니다.

오늘은 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 임차인이 반드시 알아야 할 법적 대응 방법을 정리해 보겠습니다.

결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다.

전세계약이 적법하게 종료되었다면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 부담합니다.

간혹 임대인들이 "새 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있다"고 주장하는 경우가 있으나, 이는 임대인 개인의 자금 사정에 불과할 뿐 법적으로 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.

보증금 반환은 임대인이 부담하는 계약상 의무이며, 새로운 임차인 유무와는 별개의 문제입니다.

많은 분들이 전화나 문자만 반복하다가 중요한 시기를 놓치는 경우가 있습니다.

임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 우선 내용증명을 통하여 계약 종료 의사와 보증금 반환 요구를 명확히 해 두는 것이 좋습니다.

내용증명은 단순한 우편이 아니라, 향후 소송에서 언제부터 반환을 요구했는지를 입증하는 중요한 증거가 됩니다.

특히 계약갱신요구권 행사 여부, 계약 종료 시점, 지연손해금 발생 시기 등을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우 내용증명의 중요성은 더욱 커집니다.

이 경우 가장 중요한 제도가 바로 임차권등기명령입니다.

전입신고와 점유를 유지해야 확보되는 대항력과 우선변제권은 원칙적으로 이사를 가면 사라질 수 있습니다.

그러나 임차권등기를 해 두면 이사를 가더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

실제로 보증금을 받지 못한 상태에서 직장이나 학교 문제로 이사를 해야 하는 경우가 많은데, 임차권등기명령은 이러한 임차인을 보호하기 위한 매우 중요한 제도입니다.

결론은 아닙니다.

실무상 상당수 임대인들이 "임차권등기를 말소하면 보증금을 주겠다"고 주장합니다.

그러나 법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 판단하고 있습니다.

즉 보증금을 실제로 지급받기 전까지 임차권등기를 유지하는 것이 원칙입니다.

따라서 임대인의 말만 믿고 먼저 임차권등기를 말소하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

반드시 그렇지는 않습니다.

판결을 받아도 임대인 명의 재산이 없다면 실제 회수가 어려울 수 있기 때문입니다.

그래서 소송 못지않게 중요한 것이 가압류 등 보전처분입니다.

임대인이 부동산을 처분하거나 예금을 인출하기 전에 재산을 확보해 두어야 나중에 강제집행을 통해 실제로 돈을 회수할 가능성이 높아집니다.

전세금 반환 사건은 "승소"보다 "회수"가 더 중요한 사건인 경우가 많습니다.

다음과 같은 상황이라면 신속한 대응이 필요합니다.

전세보증금 반환 문제는 시간이 지날수록 해결이 쉬워지는 분쟁이 아닙니다.

오히려 임대인의 재산 상태가 악화되거나 다른 채권자들이 먼저 권리를 행사하게 되면 보증금 전액을 회수하기 어려워질 수 있습니다.

따라서 계약 종료 시점부터 내용증명, 임차권등기명령, 가압류, 소송 및 강제집행까지 단계별 대응 전략을 신속하게 검토하는 것이 중요합니다.

전세보증금을 돌려받지 못해 고민하고 계시다면 현재 상황을 정확히 진단받고 적절한 대응 방향을 결정하시기 바랍니다.

※ 본 글은 이해를 돕기 위하여 실제 판결례를 바탕으로 작성하였으며, 구체적인 사실관계에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

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