안녕하세요, 건설 및 집합건물 관리 전문 신지수 변호사입니다. 아파트나 오피스텔 등 집합건물의 공용 부분(예: 상가 공용 복도, 지하 체력단련실)을 임대하여 수익을 얻는 경우가 많습니다. 이때, 관리단은 해당 공간이 구분소유자의 '공용' 재산이므로, 일반 임대차와 달리 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')의 적용을 받지 않는다고 주장하곤 합니다.
이번 포스팅은 오피스텔 관리단이 지하 공용 시설(체력단련실) 임차인을 상대로 임대차 종료를 이유로 건물 인도를 청구했으나, 법원이 임차인의 계약 갱신 요구권을 인정하여 청구를 기각한 사례를 통해 공용 부분 임대차의 법적 성격을 명확히 분석해 드리고자 합니다.
1. 사건 개요: 공용 부분 임대차와 갱신 요구권
임대차 목적물: 오피스텔 관리단(원고)은 지하 1층 '체력단련실' 부분(건축물대장상 용도)을 피고에게 임대했습니다.
피고의 영업: 피고는 이 공간을 인도받아 체육도장업(헬스클럽)을 운영하며 사업자등록을 했습니다.
원고의 주장: 임대차 기간이 만료되었으므로 피고는 건물을 인도해야 한다.
이 공간은 집합건물의 공용 부분이며 체력단련실로 지정된 곳이므로 영리 목적으로 운영될 수 없으며, 따라서 상가임대차법의 적용 대상이 아니므로 피고의 계약 갱신 요구는 무효이다.
2. 법원의 판단: 공용 부분 임대차에도 상가임대차법이 적용된다 (1심)
1심 법원(수원지방법원 성남지원)은 원고의 청구를 기각하고, 피고의 계약 갱신 요구권을 인정하여 임대차 계약이 유효하게 존속한다고 판단했습니다.
<A. 상가임대차법 적용 요건 충족>
■ 사업자등록 가능 여부: 상가임대차법이 적용되려면 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 합니다. 피고는 이 공간을 임차하여 체육도장업을 운영하며 사업자등록을 했으므로, 공용 부분이라 하더라도 상가임대차법이 적용된다고 보았습니다.
■ '영리 목적 불가' 주장 배척: 관리단(원고)이 임차인에게 차임을 받고 임대하여 수익을 얻는 행위 그 자체가 이미 영리를 목적으로 한 것이며, 임대차계약서상 입주민이 아닌 외부인도 이용하는 것을 전제한 약정이 있었음을 감안할 때 , '영리 목적으로 운영될 수 없다'는 원고의 주장은 근거가 없다고 판단했습니다.
■ 용도대로 사용: 임차인이 체력단련실을 임차하여 체육도장업(헬스클럽 등)을 운영하고 있으므로, 정해진 목적대로 사용되고 있지 않다고 볼 수도 없다고 보았습니다.
<B. 임차인의 갱신 요구권 인정>
피고가 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 적법하게 갱신 요구권을 행사하였으므로, 임대차계약은 차임 및 보증금 증감 외에는 전 임대차와 동일한 조건(기간 3년)으로 다시 계약된 것으로 보아야 합니다.
3. 추가 쟁점: 관리단의 대표권 문제 (항소심)
1심에서 패소한 원고 관리단이 항소를 제기했으나, 항소심 법원(수원지방법원)은 원고의 항소를 각하했습니다.
■ 대표권 하자: 항소심 심리 과정에서 원고가 항소 당시 대표자로 내세운 K이 선임된 2023. 6. 4.자 관리단집회 결의가 '소집권한 없는 자가 소집하여 중대한 하자가 있으므로 무효'임이 밝혀졌습니다.
■ 결론: 대표권 없는 자가 제기한 항소는 부적법하므로, 법원은 본안 판단 없이 원고의 항소를 각하했습니다.
4. 시사점: 공용 부분 임대차의 법적 관리 방안
이 판례는 집합건물의 공용 부분일지라도 실제 영리 행위가 이루어지고 사업자등록이 가능하다면 상가임대차법이 적용되어 임차인의 갱신 요구권을 보호받을 수 있음을 보여줍니다.
관리단의 주의: 관리단은 공용 부분 임대 시, 임차인의 갱신 요구권을 염두에 두고 임대차 기간 및 계약 조건을 설정해야 합니다.
관리단의 조직 정비: 공용 부분 소송이나 주요 관리 행위를 진행하기 위해서는 관리단 집회를 적법하게 소집하고 관리인(대표자)을 유효하게 선임하는 절차적 정당성을 갖추는 것이 소송 승패를 좌우하는 핵심임을 명심해야 합니다.
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