대필위임장으로 연임한 참칭관리인, 직무집행정지가처분으로 끌어내려 

안녕하세요, 이현조 변호사입니다.

오늘은 저희 팀이 실제로 수행하여 승소한 사건을 소개해 드리려 합니다.

불법적인 방법으로 관리인 자리를 유지하던 참칭관리인과 그가 선정한 관리업체를 상대로 직무집행정지 및 업무방해금지 가처분을 제기하여 인용된 사례입니다.

의뢰인들이 처음 저희를 찾아오셨을 때, 상황은 이미 상당히 고착화되어 있었습니다.

채무자 A는 2022년 2월 관리인으로 선출된 인물로, 2024년 8월 본인이 직접 소집한 관리단집회에서 스스로를 관리인으로 재선임하는 결의(이하 '연임 결의')를 통과시켰습니다. 표면상으로는 전체 구분소유자의 56%, 의결권 면적의 52% 찬성으로 가결된 것으로 공표되었습니다.

그러나 문제가 있었습니다. 반대 의사를 분명히 밝혔던 구분소유자들의 표가 제대로 반영되었는지 확인이 되지 않았고 A는 연임 이후 구분소유자들 위에 군림하는 태도로 일관하며 연락조차 제대로 되지 않았습니다.

모든 업무를 관리사무실에 미루면서 사실상 관리인으로서의 직무를 유기한 것입니다. 관리비는 높은 편이었지만 그 내역은 제대로 공개되지 않았습니다.

위기감을 느낀 일부 구분소유자들이 '비상대책위원회'를 구성하였고 저희 팀에 법률자문을 의뢰하셨습니다.

저희 팀은 가장 먼저 연임 결의 과정 자체를 면밀히 들여다보았습니다. 위임장과 서면결의서 수집 과정을 하나하나 추적한 결과, 중대한 사실을 확인하였습니다.

연임 결의에 찬성한 것으로 집계된 구분소유자들을 전수 조사했더니, 상당수가 실제로 한 일은 이것뿐이었습니다.

"관리단집회를 개최해야 하는데, 소집에 동의해 주십시오."

"네."

관리사무소 측은 구분소유자들에게 '관리비 인하', '주차수익금으로 관리비 차감' 등 솔깃한 이야기를 건네며 집회 소집에 대한 구두 동의를 이끌어낸 뒤 그 답변을 근거로 구분소유자 명의의 의결권 위임장을 대신 작성(대필)하여 연임 결의에 사용한 것이었습니다.

실제로 저희 팀은 당시 전화통화 녹취를 입수하여 분석하였고, 해당 구분소유자들로부터 "위임장은 본인의 진정한 의사에 따라 작성된 것이 아니다"라는 사실확인서를 받아 재판부에 제출하였습니다.

저희 팀은 연임 결의가 무효라는 전제에서 출발하였습니다. 연임 결의가 무효라면 현 상황은 '관리인이 부재한 상태'에 해당합니다. 그렇다면 관리인에게 소집을 요구하거나 법원의 소집허가를 받을 필요 없이 구분소유자들이 직접 관리단집회를 소집할 수 있습니다.

저희 팀은 비상대책위원회와 함께 관리단집회 준비에 즉시 착수하였습니다. 집합건물 관리단집회 전문 인력의 지원을 받아 다수의 구분소유자들에게 상황을 알리고, 해임 찬성 위임장을 확보하였습니다.

그 결과, 2024년 11월 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권 면적의 약 75% 찬성으로 채무자 A를 해임하고 채권자 C를 새 관리인으로 선임하는 결의가 통과되었습니다. 동시에 관리업체 주식회사 B와의 계약 해지 및 새 관리업체 선정 결의도 함께 이루어졌습니다.

그러나 채무자 A와 주식회사 B는 인수인계를 거부하며 "이 관리단집회가 무효"라고 주장하였습니다. 저희 팀은 곧바로 직무집행정지 및 업무방해금지 가처분을 신청하였습니다.

재판부는 저희 팀의 주장을 받아들여 다음과 같이 판단하였습니다.

① 대필 위임장은 무효다

구분소유자들의 전화상 답변은 '집회 소집에 대한 동의'일 뿐, '의결권 위임에 대한 동의'로 보기 어렵다. 따라서 이를 기초로 작성된 위임장은 효력이 없고, 해당 위임장을 제외하면 연임 결의는 의결정족수를 충족하지 못하므로 무효다.

② 관리업체 주식회사 B의 관리 권한도 없다

연임 결의가 무효인 이상, 그 결의에 기초하여 채무자 A가 체결한 건물위탁관리계약 역시 효력을 인정하기 어렵다.

③ 결론

재판부는 아래 사항을 모두 인용하였습니다.

• 채무자 A의 관리인 직무집행 정지

• 관리사무실 인도

• 새 관리인(채권자 C)의 업무 방해 금지

• 회계장부 및 관련 문서 일체 인도

이 사건에서 채무자 A는 관리인이라는 지위를 이용하여, 관리사무실 인력과 외부 TM업체까지 동원해 대규모로 위임장을 대필하였습니다.

집회 소집 동의를 받았다고 속이고 의결권 위임까지 받은 것처럼 꾸민 것입니다. 그 과정에서 관리비와 잡수입을 사적으로 유용하였으며, 이른바 '관리단집회 컨설팅 업체'까지 개입되어 있었습니다.

현재 위임장 대필 행위에 대한 사문서 위조 고소, 관리비 사적 유용에 대한 업무상 배임 고소 및 부당이득반환 민사소송이 준비 중에 있습니다.

이 사건에서 벌어진 양상은 정도의 차이는 있지만 많은 건물에서 반복적으로 발생하고 있습니다. 관리인, 시행사, 관리업체가 편법과 탈법을 넘나들며 대규모 자원과 인력을 동원해 건물관리권을 놓지 않으려 하기 때문입니다.

이런 상황에서 구분소유자 개개인이 혼자 대응하기란 현실적으로 매우 어렵습니다. 경험과 정보의 격차가 크고 사용할 수 있는 자원도 열세일 수밖에 없습니다. 방향을 잘못 잡은 채 시간을 보내면 분쟁은 장기화되고 건물 정상화는 점점 어려워집니다.

비슷한 상황에 처해 계신 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다. 궁금하신 점은 언제든지 상담을 통해 함께 검토해 드리겠습니다.