사업부지 확보 기망에 따른 조합 탈퇴, 가능할까?
지역주택조합 사업은 설립 전에 미리 조합원을 모집하고, 그 분담금 등을 통해 사업부지를 매수한 뒤
이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 토지 소유권을 확보하고,
사업승인을 거쳐 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행됩니다.
이러한 진행 과정에서 재정 확보의 문제, 토지 매입 지연, 토지주와의 협의 결렬 등으로 인해
당초 제시되었던 사업계획이 변경되는 사정이 빈번하게 발생합니다.
문제는 이 과정에서 조합원 모집 단계에서부터 사실과 다른 내용이 안내·홍보되는 경우가
적지 않다는 점입니다.
1. 사업부지 확보 기망
지역주택조합 사업에서 가장 핵심적인 요소는 단연 사업부지 확보 여부입니다.
그럼에도 불구하고 조합원 모집 당시,
이미 사업부지의 95% 이상을 소유하거나 사용권원을 확보한 것처럼 홍보하거나
곧 확보가 확정된 것처럼 설명하며 조합 가입을 유도하는 경우가 실제로 존재합니다.
이러한 설명을 신뢰한 조합원들은 조합가입계약을 체결하고 상당한 금액의 분담금을 납부하게 됩니다.
그러나 실제로는 토지 확보율이 현저히 낮거나, 단순한 협의 단계에 불과한 경우도 많습니다.
사업부지 확보에 관한 사항은 조합가입 여부를 결정하는 데 있어 매우 중요한 사항에 해당합니다.
이를 사실과 다르게 구체적으로 고지하거나, 마치 확정된 사실처럼 안내하였다면
이는 거래에 있어 중요한 사항에 관한 기망행위로서 신의성실의 원칙에 비추어
비난받을 수 있는 허위 고지에 해당합니다.
이러한 경우 조합원은 조합가입계약을 취소하거나 탈퇴를 주장할 여지가 발생합니다.
2. 안심보장증서와의 연결성
사업부지 확보에 대한 불안감을 해소하기 위해
지역주택조합 가입 시 이른바 ‘안심보장증서’를 발급해 주는 경우도 적지 않습니다.
하지만 이름과 달리, 안심보장증서는 조합원에게 심리적인 안도감만 줄 뿐
법적으로 실질적인 효력이 인정되기 어려운 경우가 대부분입니다.
특히,
사업부지 확보가 사실과 다르게 안내된 상황에서
“사업이 정상적으로 진행되지 않을 경우 분담금을 반환해 주겠다”는 취지의
안심보장증서가 발급되었다 하더라도
해당 증서가 조합 총회의 결의를 거치지 않았다면,
조합을 법적으로 구속하는 효력을 인정받기 어렵습니다.
즉, 사업부지 확보를 기망한 설명 + 실효성 없는 안심보장증서가 결합된 경우,
조합원은 더욱 중대한 법적 문제를 제기할 수 있는 구조가 되는 것입니다.
[ 법무법인 로율 성공사례 ]
법무법인 로율이 수행한 사건 중에서도
바로 이러한 안심보장증서에 의한 기망이 문제 된 사례가 있었습니다.
해당 사건에서 조합은
“이 사건 사업의 원활한 진행이 이루어지지 않을 경우,
조합원이 그동안 납부한 분담금 전액을 반환한다”는 취지의 안심보장증서를 발급하였습니다.
그러나 확인 결과,
해당 안심보장증서는 조합 총회의 결의를 전혀 거치지 않은 문서였습니다.
법무법인 로율은
이러한 점을 근거로 조합가입계약의 기망을 이유로 한 탈퇴 및 분담금 전액 반환 청구 소송을 제기하였고,
그 결과 조합원 분담금 전액 환불 판결을 이끌어냈을 뿐만 아니라,
조합의 채권에 대한 압류까지도 성공적으로 진행하였습니다.
이는 안심보장증서가 형식적으로 존재하더라도,
그 성립 과정과 사업의 실질이 얼마나 중요한지를 보여주는 대표적인 사례라 할 수 있습니다.
3. 마무리
지역주택조합 사업에서 사업부지 확보에 대한 기망은 단순한 설명상의 문제가 아니라
조합가입계약의 존부 자체를 흔들 수 있는 중대한 법적 쟁점입니다.
또한 안심보장증서가 있다고 하여
무조건 조합원 보호가 이루어지는 것은 아니며,
총회의결 여부, 발급 경위, 실제 사업 진행 상황 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
이미 조합 가입 후 불안감이나 피해가 발생하였다면,
혼자 판단하기보다는 전문가의 법률 검토를 통해
탈퇴 가능성과 환불 여부를 정확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.
법무법인 로율은
지역주택조합 분쟁에 대한 다수의 경험을 바탕으로
조합원의 권리를 실질적으로 회복할 수 있는 해결책을 제시해 드리고 있습니다.
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