1층 세대 앞 정원, 전용공간인가? 시설물 철거 판례 

안녕하세요, 법무법인 랜드로 신지수 변호사입니다.

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아파트 1층 세대 앞 정원 공간은 종종 전용 사용권에 대한 논란의 대상이 되곤 합니다.

오늘은 이와 관련하여 명확한 기준을 제시한 서울중앙지방법원 판례를 통해, 1층 정원의 법적 성격과 시설물 설치 시 유의할 점을 평석해보고자 합니다.

사건의 개요

서울 G아파트의 103동 201호 소유자인 원고 B와 아파트 입주자대표회의(원고 G)가 103동 101호 소유자인 피고 E를 상대로 시설물 철거를 청구한 사건입니다. 피고는 자신의 세대 발코니 앞 정원 48m² 공간에 데크, 난간, 벽 등의 시설물을 설치하고 배타적으로 사용해왔습니다.

원고들은 이 정원이 아파트 전체 공용부분이므로 피고의 시설물 설치는 위법하며 철거해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고는 해당 정원이 1층 세대만을 위한 일부 공용부분이므로 자신에게 전용사용권이 있다고 맞섰습니다.

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​법원의 판단

서울중앙지방법원은 다음과 같이 판결했습니다.

"피고는 정원에 설치된 데크, 난간 및 벽을 철거하라."

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원고 B (103동 201호 소유자)의 청구 인용: 피고는 정원에 설치된 데크, 난간 및 벽을 철거하라.

원고 G 입주자대표회의의 청구 기각: 입주자대표회의의 시설물 철거 청구는 받아들이지 않았습니다.

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법원 판단의 핵심 요지

입주자대표회의의 당사자 적격 부재:

법원은 입주자대표회의가 공동주택 관리에 관한 권한만 가질 뿐, 구분소유자에게 고유하게 귀속되는 방해배제청구권과 같은 권리를 재판상 행사할 수 없다고 보았습니다. 즉, 입주자대표회의는 이처럼 개인의 소유권에 기반한 철거 청구를 할 수 없다는 것입니다.

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1층 정원의 '전체 공용부분' 성격:

법원은 이 사건 정원이 아파트 사용승인 당시부터 대지의 일부인 공용부분이었으며, 그 객관적인 용도상 구분소유자 전원을 위한 전체 공용부분에 해당한다고 판단했습니다.

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판단 근거

1) 정원이 1층 세대만의 일부 공용부분이라는 등기나 공급계약서상 규정이 없었습니다. 정원 지하에 위생배관, 우수처리시설, 소방시설 등 공용시설이 매설되어 있어 관리 출입이 필요했습니다.

2) 아파트 관리사무소 직원들이 정원 내 조경 관리 및 시설물 보수 등의 업무를 수행해왔습니다.

3) 정원이 다른 공용 부분인 도로와 물리적으로 크게 분리되지 않아 다른 구분소유자들도 접근할 수 있는 구조였습니다.

4) 피고 세대의 발코니를 통해서만 드나들 수 있도록 시설물을 설치하여 피고 세대만이 배타적으로 사용하고 있는 점을 지적했습니다.

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구분소유자의 방해배제청구권 행사 가능:

아파트의 대지 지분권자인 원고 B는 피고의 불법 점유에 대해 방해배제(철거)를 구할 수 있다고 보았습니다.

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신지수 변호사의 시사점

이번 판례는 아파트 1층 정원 공간에 대한 소유자들의 오해를 바로잡는 중요한 기준이 됩니다.

1층 정원은 원칙적으로 '전체 공용부분':

특별한 등기나 규약이 없는 한, 1층 세대 앞 정원은 특정 세대의 전용 공간이 아니라 전체 입주민이 공동으로 사용하는 공용부분에 해당합니다. 단순히 1층 세대에 인접해 있다는 이유만으로 배타적인 사용 권한이 부여되는 것은 아닙니다.

개인적인 시설물 설치는 불법:

공용부분에 대한 배타적인 점유나 개인적인 시설물 설치는 다른 구분소유자들의 권리를 침해하는 불법 행위입니다. 이는 철거의 대상이 될 수 있습니다.

입주자대표회의의 한계:

입주자대표회의는 아파트 관리에 관한 권한을 가지지만, 개별 구분소유자의 지분권에 기반한 방해배제청구권 행사는 원칙적으로 할 수 없다는 점을 명심해야 합니다. 이러한 소송은 개별 구분소유자가 직접 제기해야 합니다.

아파트 공용부분 사용에 대한 분쟁은 매우 흔하게 발생합니다. 본인의 아파트 정원이 법적으로 어떤 성격을 가지는지, 그리고 어떤 범위 내에서 사용 가능한지에 대해 궁금하시다면 반드시 전문가와 상담하시어 불필요한 분쟁과 손해를 예방하시기를 권해드립니다.