아파트 공용시설 사용, 입주자대표회의 의결만으로 충분할까요? 

안녕하세요, 신지수 변호사입니다.

오늘은 많은 분들이 궁금해하실 아파트 공용시설의 사용과 관련하여 입주자대표회의의 권한 범위에 대한 흥미로운 판례를 소개해 드릴까 합니다.

사건 개요

이 사건은 서울 강남구의 한 아파트에서 발생했습니다.

​

이 아파트와 상가 구분소유자들은 하나의 재건축 조합을 결성하여 아파트와 상가를 재건축했죠. 원고는 이 아파트 101동 1303호의 소유자이자 입주자로, 2016년 9월 26일까지 입주자대표회의의 동대표였습니다. 피고는 2015년 7월경부터 2016년 12월 30일까지 이 아파트 입주자대표회의의 회장이었습니다.

사건의 발단은 피고가 입주자대표회의 회장으로서 2015년 10월 1일 상가관리단 회장인 F과 '이 사건 화장실'(아파트 관리동 지하1층 소재)의 이용에 관한 합의서(이하 '이 사건 1 합의')를 작성하면서 시작됩니다. 이 합의는 상가 전용 화장실의 이용 불편을 해소하기 위해 아파트 화장실을 상가 종사자와 고객에게 개방하고, 상가 측에서 월 5만원의 전기료 및 상하수도료를 지불하며, 출입카드 1매를 무상으로 지급한다는 내용이었습니다.

그런데 이 합의 이후, 이 사건 상가 구분소유자 및 임차인 71명은 2016년 8월 1일 서울중앙지방법원에 '이 사건 아파트 근린생활시설 지하 1층에 소재한 생활지원센터(관리사무소)와 방재실, 화장실 및 그 화장실에 이르는 통로와 출입문, 지상 1층 쓰레기보관소는 전체공용부분으로서 상가, 조합원 및 그 임차인인 채권자들이 공동으로 사용하기로 합의한 것인데, 채무자들이 사용 및 통행하는 것을 금지하고 있어 현저히 피해를 입고 있다'고 주장하며 출입문 등 통행 및 사용 방해금지 가처분 신청을 제기했습니다 (이하 '이 사건 가처분').

​

이 가처분 사건이 진행되던 중, 2016년 11월 1일 상가 소유자 및 임차인 71명과 아파트 입주자대표회의, 피고 사이에 새로운 합의(이하 '이 사건 2 합의')가 이루어졌습니다.

이 합의의 주요 내용은 다음과 같습니다:

​

· 아파트 동측 생활지원센터 앞 화장실(이 사건 화장실)을 상가 임차인 및 방문객에게 개방하고, 안전 및 방범을 위한 제반 설비 구축 비용은 상가에서 부담하며, 월 10만원(부가세 별도)을 아파트에 지불하기로 했습니다.

​

· 아파트 소유의 동측 출입구 우측 지하1층 주차장(7대 일반, 2대 장애인)을 상가에 무상 대여하기로 했습니다.

· 상가관리단이 사용 중인 사무실(아파트 휀룸)을 휀룸과 사무실로 분리하고, 상가 부담으로 별도 출입구 설치, 상하수도료 월 15만원(부가세 별도) 및 검침에 의한 전기료를 지불하기로 했습니다.

이 합의가 이루어진 후 상가 측은 가처분 신청을 취하했습니다.

원고의 주장

원고는 이 사건 아파트 관리동 지하 1층에 있는 화장실 112.77m², 위 지하 1층 주차구역 586.73㎡, 위 지하 1층에 위치한 휀룸 69.56㎡이 이 사건 아파트 구분소유자들의 공동소유 부분이라고 주장했습니다. 따라서 입주자대표회의 회장인 피고가 독단적으로 이 부분들을 처분, 관리할 수 없음에도 임의로 이 사건 상가 측에 사용을 허락하였다는 것입니다.

​

원고는 피고의 이러한 행위로 인해, 상가가 해당 공용부분을 사용하는 기간 동안 원고의 대지권 지분 비율(14623.9분의 35.9643)에 해당하는 임대료 상당의 손해(총 64,358,933원)를 입었다고 보았습니다. 이 중 1/3에 해당하는 21,452,978원을 손해배상으로 청구했습니다.

​

법원의 판단

법원은 피고의 행위가 독단적이지 않았다고 판단하며 원고의 청구를 기각했습니다.

법원이 인정한 사실관계는 다음과 같습니다:

이 사건 1 합의 관련:

입주자대표회의는 2015년 9월 16일 구성원 5명이 참석한 가운데 회의를 개최하여 상가의 이 사건 화장실 개방 협조요청 건에 대한 합의문을 검토하고 다음 회의 때 이를 의결하기로 했습니다.

​

피고는 2015년 10월 1일 이 사건 1 합의서를 작성한 후, 이 사건 1 합의 사항에 대하여 입주민의 동의를 구한다는 공고문을 게시하고, 이후 이 사건 아파트 입주민 과반수의 서면동의를 받았습니다.

​

2015년 12월 29일 개최된 이 사건 아파트 입주자대표회의에서 이 사건 1 합의 내용과 같이 이 사건 화장실을 상가 측이 사용할 수 있도록 하는 안건에 관하여 구성원 7인 중 5인 참석 및 전원 찬성으로 의결이 이루어졌고, 이를 공고했습니다.

​

이 사건 2 합의 관련:

이 사건 아파트 입주자대표회의는 2016년 2월 1일 임시회의를 개최하여 구성원 7인 중 5인의 찬성으로 이 사건 화장실을 상가에 개방하는 것을 중단하고, 지하 주차장에 상가차량의 출입을 통제하기로 의결하였고, 그 무렵부터 아파트 근린생활시설 지하1층에 위치한 위 화장실 및 상가 주차장으로 통하는 공용통로를 상가 구분소유자 및 임차인들이 사용 및 통행하는 것을 금지하였습니다.

​

이에 이 사건 상가 구분소유자 및 임차인들은 이 사건 입주자대표회의, 피고, 원고 등을 상대로 이 사건 가처분 소송을 제기했습니다.

​

이 사건 입주자대표회의는 위 소송과 관련하여 수차례 입주민 공청회 및 임시회의를 개최하였고, 2016년 9월 3일 위 소송에 효율적으로 대응하기 위해 입주자대표회의에 소송팀과 협상팀을 구성하여 세부대책을 추진하기로 의결했습니다.

2016년 10월 27일 개최된 41차 입주자대표회의에서 구성원 전원 참석 및 찬성으로, (이 사건 2 합의 내용과 같이) 상가에서 소송 제기한 4건 중 이 사건 화장실 1건만 수용하고 나머지 3건은 상가에서 소송을 취하하며, 동측 지하 1층 주차장을 상가에 무상대여하고, 현재 상가 사무실을 휀룸과 사무실로 분리 운영하기로 상가와 협의한다는 내용의 의결이 이루어졌습니다.

​

입주자대표회의는 위와 같이 의결된 상가와의 합의에 대하여 입주민의 동의를 구한다는 게시를 공고하였고, 2016년 10월 31일까지 이 사건 아파트 입주민 과반수(투표 227, 동의 191, 부동의 36, 동의 52%)의 서면동의를 받았습니다.

​

2016년 10월 31일 개최된 입주자대표회의에서 위 투표결과를 보고하고, 상가와의 합의서는 공증 후 법원에 제출하기로 하였고, 2016년 11월 1일 이 사건 상가 소유자 및 임차인 71명과 이 사건 아파트 입주자대표회의, 피고 사이에 이 사건 2 합의서가 작성되었습니다.

법원은 이러한 사실들을 종합해 볼 때, 피고는 이 사건 각 합의서 작성 전 입주자대표회의를 개최하여 구성원들과 이 사건 각 합의에 관한 논의를 거쳤고 , 합의서 작성을 전후하여 그 내용에 대한 입주민들의 서면동의를 득하였으며 , 이 사건 아파트 입주자대표회의에서는 구성원 과반수의 찬성으로 이 사건 각 합의에 대한 의결이 이루어졌다고 판단했습니다. (이 사건 1 합의서 작성일이 그에 대한 입주자대표회의 의결일보다 앞선다고 하더라도, 입주자대표회의는 그 의결로써 이 사건 1 합의의 효력을 추인하였다고 봄이 상당하다고 보았습니다).

결론적으로, 피고는 이 사건 아파트 입주자대표회의 대표자로서 관계 법령 및 이 사건 관리규약이 정한 바에 따라 입주자대표회의 의결 등을 거쳐 상가 측에 이 사건 화장실 등의 사용을 허락한 것이므로 , 피고가 임의로 사용을 허락했다는 원고의 주장은 이유 없다고 판시했습니다.

시사점

이번 판례는 공동주택 관리에서 입주자대표회의의 의사결정 과정이 얼마나 중요한지를 명확하게 보여줍니다. 아무리 공동소유 부분이라 하더라도, 적법한 절차와 입주민 동의를 거쳤다면 대표자의 행위는 정당성을 가질 수 있다는 점을 확인할 수 있습니다. 공동주택의 공용부분 사용과 관련하여 분쟁이 발생했을 때, 관련 법령과 아파트 관리규약을 꼼꼼히 확인하고 적법한 절차를 거치는 것이 무엇보다 중요합니다.

공동주택 생활에서 발생하는 다양한 법률 문제에 대해 궁금한 점이 있다면 언제든지 전문가와 상담하시길 바랍니다.