지식산업센터 하자소송 전략 정리 

안녕하세요. [집합건물 분쟁조정위원 / 민사 부동산 전문 / 건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

지식산업센터 하자 문제는 아파트보다 더 복잡합니다. 신탁사, 시공사, 시행사가 얽혀 있어 책임을 서로 미루는 경우가 많고, 잘못 대응하면 정당한 배상도 받지 못하는 상황이 발생합니다. 오늘은 실제 소송에서 핵심이 되는 쟁점을 중심으로, 신탁사와 시공사를 상대로 하자소송에서 승소하기 위한 전략을 정리해 드리겠습니다.

목차

• 1. 신탁사의 면책 주장, 유효할까?

• 2. 시공사의 하자 종결 합의, 범위는 어떻게 될까?

• 3. 시행사 무자력 시, 실질적 책임 주체는 누구일까?

• 4. 하자보수비 증액은 어떻게 할까?

• 5. 하자의 판단 기준은 무엇일까?

1. 신탁사의 면책 주장, 유효할까?

지식산업센터 사업에서 신탁사는 신탁계약을 근거로 “신탁 종료 후 책임은 시행사에게 있다”며 면책을 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 이러한 면책조항은 기본적으로 신탁사와 시행사 사이의 내부 약정에 불과합니다. 관리단이나 수분양자와 같은 제3자에게 당연히 효력이 미친다고 볼 수는 없습니다. 따라서 사업주체 지위가 완전히 이전되었다는 명확한 입증이 없는 이상, 신탁사는 여전히 사업주체로서 하자담보책임을 부담할 수 있다는 점을 적극적으로 주장해야 합니다.

2. 시공사의 하자 종결 합의, 범위는 어떻게 될까?

실무에서 시공사는 소액 보수나 일부 수리를 조건으로 하자종결합의서를 요구하는 경우가 많습니다. 이후 소송이 제기되면 해당 합의서를 근거로 모든 책임이 종료되었다고 주장합니다. 그러나 이러한 합의가 모든 하자에 대한 권리 포기를 의미하는 것은 아닙니다. 합의 당시 발견되지 않았던 하자나, 시공 과정에서 은폐된 하자에 대해서는 별도로 손해배상청구가 가능합니다. 따라서 합의서의 문언과 범위를 면밀히 분석하여 포괄적 권리 포기인지 여부를 구체적으로 다투는 것이 중요합니다.

3. 시행사 무자력 시, 실질적 책임 주체는 누구일까?

지식산업센터 하자소송에서 자주 발생하는 문제는 시행사의 무자력입니다. 시행사가 폐업하거나 자금이 없는 경우, 판결을 받아도 실제로 배상을 받지 못하는 상황이 발생합니다. 이 경우에는 시공사나 보증기관 등 실질적으로 배상 능력이 있는 주체를 상대로 책임을 추궁해야 합니다. 집합건물법 제9조 제3항에 따를 때, 원칙적으로 분양자(주로 시행사)가 무자력인 경우에만 시공사 등을 상대로 손해배상청구가 가능합니다. 시행사의 재산 상태를 사실조회나 과세정보 제출명령 등을 통해 입증하고, 이를 근거로 시공사의 책임을 확대하거나 연대책임을 주장하는 전략이 필요합니다. 또한 건설공제조합 등의 하자보수보증금 청구 절차도 병행하여 진행해야 실질적인 회수가 가능합니다.

집합건물법 제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 “분양자”라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 “시공자”라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다.
④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.

4. 하자보수비 증액은 어떻게 할까?

하자소송에서 단순히 하자를 인정받는 것만으로는 충분하지 않습니다. 실제 배상액이 적으면 실익이 크게 줄어들기 때문입니다. 따라서 하자보수비 산정 과정에서 누락된 간접비 항목이 있는지 철저히 검토해야 합니다. 예를 들어 산업안전보건관리비와 같은 비용이 반영되지 않은 경우 이를 포함시켜 청구액을 증액할 수 있습니다. 또한 균열 보수 시 단순 표면처리 비용이 아니라 구조적 안정성을 확보할 수 있는 공법 비용을 기준으로 청구해야 장기적인 자산가치를 보호할 수 있습니다.

5. 하자의 판단 기준은 무엇일까?

건축물 하자는 공사상의 잘못으로 인해 완성된 건축물에 균열, 침하, 파손, 누수 등 구조적·기능적·미관상 지장을 초래하는 결함이 발생하여, 계약 내용이나 통상적인 품질 기준에 미달하는 상태를 의미합니다. 이때 하자는 단순히 눈에 보이는 파손이나 기능 저하만을 의미하지 않습니다. 기본적으로 준공도면을 기준으로 판단하지만, 경우에 따라 착공도면이나 분양 카탈로그, 견본주택에서 제시된 내용까지 포함하여 판단될 수 있습니다. 특히 선분양 후시공 구조의 경우, 분양 당시 제시된 설계 내용이 계약의 일부로 인정되면 실제 시공이 이에 미치지 못할 경우 하자로 인정될 수 있습니다. 즉, 기능상 문제가 없더라도 설계와 다르게 시공되었거나 일부 미시공된 경우라면 충분히 하자에 해당할 수 있습니다.

지식산업센터 하자소송은 단순히 하자의 존재를 입증하는 문제가 아니라, 신탁사·시공사·시행사 간의 복잡한 책임 구조를 어떻게 해석하고 공략하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 특히 면책 주장, 합의서, 보증 구조 등은 법리적으로 치밀하게 대응하지 않으면 쉽게 불리해질 수 있습니다. 결국 핵심은 “누가 실제로 책임을 져야 하는가”를 정확히 특정하고, 그에 맞는 증거와 법리를 구성하는 데 있습니다.

저는 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사, 민사·부동산 전문변호사, 그리고 건축기사 자격을 보유한 변호사로서 다수의 하자소송과 집합건물 분쟁을 수행해 왔습니다. 법률과 건축을 함께 이해하는 관점에서 실질적인 해결 전략을 제시해 드립니다.

지식산업센터 하자 문제, 추가 보수비 분쟁, 책임 주체 문제로 어려움을 겪고 계시다면 혼자 판단하지 마시고 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 관련 문제로 고민하고 계신 경우 언제든지 상담을 통해 구체적인 대응 방향을 안내해 드리겠습니다.

유수완 변호사
Mobile. 010-2752-5782
Email. blackswanyu@naver.com