전세사기, 형사 고소부터 민사 대응까지 

안녕하세요. 와이에이치 법률사무소 김영호 변호사입니다.

전세 계약 이후 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 단순한 미반환인지, 사기인지 고민하는 경우가 많습니다.

임대인의 설명을 믿고 기다리다가 대응 시점을 놓치는 사례도 반복됩니다.

이때 사기 성립 여부와 함께 형사·민사 대응을 어떻게 병행할지 판단이 필요합니다.

대표적인 유형

실무에서는 다음과 같은 상황에서 전세사기 여부가 문제 됩니다.

✔️ 계약 당시와 다른 사실이 뒤늦게 확인된 경우
✔️ 다수 임차인에게 동일한 방식으로 계약이 이루어진 경우
✔️ 보증금 반환 능력이 없는 상태에서 계약을 체결한 경우

이처럼 단순한 반환 지연과는 다른 정황이 나타나는 경우가 많습니다.

➡️ 계약 당시부터 기망이 있었는지가 핵심 판단 기준이 됩니다.

판단 기준

수사기관은 사기 성립 여부를 다음 기준으로 판단합니다.

✔️ 계약 당시 임대인의 보증금 반환 의사와 능력
✔️ 고지해야 할 사항을 숨겼는지 여부
✔️ 반복적인 계약 체결 및 피해 발생 여부
✔️ 임차인을 속이기 위한 행위가 있었는지

단순한 자금 부족만으로는 사기로 인정되지 않는 경우도 있습니다.

신속한 대응으로

문제가 되는 부분은 대응 시점을 놓치는 경우입니다.

✔️ 임대인의 말만 믿고 장기간 기다리는 경우
✔️ 자료 확보 없이 감정적으로 대응하는 경우
✔️ 형사와 민사 절차를 구분하지 못하는 경우

이러한 경우 피해 회복이 어려워질 수 있습니다.

➡️ 초기 대응 지연은 회수 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

이 경우 혼자 대응하면 불리하게 판단될 수 있습니다.

형사 고소 진행 절차

형사 고소는 다음과 같은 방향으로 진행됩니다.

✔️ 계약 당시 상황과 기망 행위 정리
✔️ 피해 금액 및 경위 구체화
✔️ 관련 자료 확보 후 수사기관에 고소

이 과정에서 사실관계를 명확히 정리하는 것이 중요합니다.

민사 대응 절차

민사 대응은 별도로 진행해야 합니다.

✔️ 보증금 반환 청구 소송 또는 지급명령
✔️ 임대인의 재산에 대한 가압류 등 보전 조치
✔️ 강제집행을 통한 회수 절차

형사 절차와 별개로 실제 금전 회수를 위한 준비가 필요합니다.

전략을 통해

전세사기 대응은 형사와 민사가 함께 진행되는 경우가 많습니다.

✔️ 형사 절차를 통한 책임 확인
✔️ 민사 절차를 통한 금전 회수
✔️ 보전 조치를 통한 재산 확보

이 과정이 병행되어야 실질적인 결과로 이어질 수 있습니다.

➡️ 형사와 민사를 구분해 동시에 준비하는 것이 중요합니다.

초기 대응에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

미리 준비하여

현재 상황은 단순한 미반환 문제가 아니라, 사기 여부와 회수 가능성을 함께 판단해야 하는 단계일 수 있습니다.

✔️ 계약 당시 상황이 사기로 볼 수 있는지
✔️ 임대인의 재산 상태가 어떠한지
✔️ 현재 확보된 자료가 충분한지

이 부분을 기준에 맞춰 점검하는 것이 필요합니다.

➡️ 지금 단계에서 대응 방향을 정리하는 것이 중요합니다.

현재 상황은 기준에 맞춰 점검해볼 필요가 있습니다.

끝으로

이상 전세사기와 관련된 판단 기준을 말씀드렸습니다.

해당 절차는 대응 시점과 준비 방향에 따라 진행 결과가 달라질 수 있으므로, 현재 상황을 기준에 맞춰 점검해보는 것이 필요합니다.

와이에이치 법률사무소
대표 변호사 김영호 드림.