[민사] "또 돈을 더 달라고?" 추가 공사대금 청구 방어 전략 

1. 계약서와 다른 공사대금, 건축주를 당황케 하는 추가 공사대금의 실체

공사가 거의 마무리될 시점에 시공사로부터 원래 계약했던 금액보다 훨씬 많은 추가 공사대금이 적힌 청구서를 받고 당혹스러워하시는 건축주분들을 자주 뵙습니다. 시공사는 대개 "현장 상황이 생각보다 열악해서 자재가 더 들어갔다"거나 "건축주가 구두로 수정을 요청해서 작업이 추가됐다"는 식의 명분을 내세우며 압박을 가하곤 합니다. 심지어 추가금을 주지 않으면 준공 서류를 넘겨주지 않거나 공사를 중단하고 유치권을 행사하겠다고 위협하여, 이사가 급한 건축주의 절박한 심정을 악용하는 경우도 많습니다.

하지만 법적으로 공사대금이 증액되려면 단순히 '일을 더 했다'는 사실만으로는 부족하며, 반드시 그에 걸맞은 계약상의 근거가 있어야 합니다. 특히 우리 법원은 공사 계약이 총액계약으로 체결된 경우, 시공사가 예상치 못한 비용이 발생했더라도 이를 함부로 건축주에게 전가할 수 없다고 엄격하게 판단하고 있습니다. 따라서 업체가 들이미는 추가 공새대금 요구에 겁먹고 섣불리 합의하거나 입금하기 전, 변호사와 함께 계약서의 문구와 공사 진행 과정을 법리적으로 꼼꼼히 따져보는 것이 소중한 자산을 지키는 첫걸음입니다.

2. [Case ①] 불분명한 도급 범위의 함정

가장 빈번하게 발생하는 분쟁 유형은 공사 범위가 명확히 확정되지 않았을 때 발생합니다. 계약 당시 세부적인 견적서를 작성하지 않고 "평당 얼마" 혹은 "총액 얼마" 식으로 두루뭉술하게 계약한 경우, 시공사는 나중에 가서 "이 작업은 원래 공사 범위에 없던 별도 항목이었다"고 주장하며 추가 비용을 청구합니다. 예를 들어 외벽 단열재 보강이나 창호 사양 변경 등을 두고, 건축주는 당연히 포함된 기본 사양이라 생각하지만 시공사는 이를 추가 공사라고 우기며 대립하는 식입니다.

이런 경우 재판부는 공사 도급계약 당시의 설계도면과 시방서, 그리고 계약 성립 전후의 소통 내역을 종합적으로 검토하여 해당 작업이 본래 공사에 포함된 공사였는지를 판단합니다. 만약 해당 공사가 계약의 목적을 달성하기 위해 당연히 수반되어야 하는 작업이었다면, 시공사가 별도의 비용을 청구하는 것은 근거 없는 청구가 될 수 있습니다.

3. [Case 2] 건축주 동의 없는 임의 시공

시공사들이 가장 흔히 내세우는 핑계 중 하나가 바로 예상치 못한 현장 여건의 변화입니다. 땅을 파보니 암반이 나왔다거나, 기존 건물의 구조가 취약해 보강 공사를 임의로 진행한 뒤 사후에 비용을 청구하는 경우입니다. 시공사 입장에서는 "건물을 튼튼하게 짓기 위해 어쩔 수 없는 조치였다"고 항변하지만, 건축법과 민법의 원칙상 건축주의 사전 동의 없이 진행된 공사에 대해서는 대금을 청구할 권리가 원칙적으로 인정되지 않습니다.

대법원 판례에 따르면, 추가 공사가 실제 진행되었다 하더라도 그에 대한 추가 공사 합의가 별도로 존재했음이 입증되어야 합니다. 즉, 시공사가 임의로 판단해 작업을 추가한 뒤 나중에 비용을 청구하는 것은 단순한 호의 내지는 시공사 본인의 업무상 판단일 뿐, 건축주에게 대금 지급 의무를 지우는 근거가 될 수 없습니다.

4. [Case 3] 물가 상승을 핑계로 한 증액 요구

최근 인플레이션과 글로벌 원자재 가격 급등으로 인해 가장 뜨거운 쟁점이 된 유형입니다. 시공사는 계약 당시보다 철근이나 시멘트 값이 30% 이상 올랐으니 이대로는 손해라며 공사를 중단하겠다고 배째라 식으로 나오거나, 증액 계약서에 서명할 것을 강요합니다. 특히 소규모 주택 건설이나 인테리어 공사의 경우 물가 변동에 따른 계약금액 조정 조항을 넣지 않는 경우가 많아, 시공사의 일방적인 요구에 건축주들이 속수무책으로 당하곤 합니다.

그러나 민간 공사 계약에서 별도의 물가 연동 조항이 없다면, 원칙적으로 자재비 인상은 시공사가 감당해야 할 경영상의 리스크입니다. 건축주는 계약 당시 정해진 금액만 지급할 의무가 있을 뿐, 시장 가격의 변동에 따라 대금을 올려줄 법적 의무가 없습니다. 시공사가 자재비 인상을 이유로 공사를 중단한다면 이는 오히려 '공사 이행 지체'에 해당하여 건축주가 지체상금을 청구하거나 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 됩니다. 업체가 물가 상승을 무기로 압박해온다면, 법적 의무가 없음을 명확히 고지하고 단호하게 대처해야 합니다.

5. [방어 전략] 총액계약의 원칙과 추가 공사 합의 여부가 쟁점

부당한 추가금 청구를 막아내는 가장 강력한 창은 바로 계약의 성격이 총액계약이라는 점을 강조하는 것입니다. 총액계약이란 공사 일체에 대해 미리 정해진 확정 금액을 지급하기로 하는 방식으로, 시공사가 공사 과정에서 비용을 절감하면 이익을 보고 반대로 비용이 더 들면 손해를 보는 구조입니다. 따라서 특별한 사정 변경이나 건축주의 명백한 추가 요청이 없는 한, 시공사는 계약금액을 초과하는 비용에 대해 어떠한 청구권도 가지지 못한다는 점을 법리적으로 강력히 주장해야 합니다.

또한, 실무적으로 가장 중요한 방어 포인트는 추가 공사 합의서의 부재를 지적하는 것입니다. 정상적인 추가 공사라면 공사 시작 전에 항목, 물량, 단가에 대해 양측이 서면으로 합의하고 서명하는 절차가 있어야 합니다. 이러한 서면 합의 없이 시공사가 사후에 일방적으로 작성한 내역서만으로 돈을 달라고 하는 것은 신빙성이 없는 주장이므로 민사 소송에서 기각될 가능성이 상당히 높습니다. 따라서, 시공사가 제출한 내역서의 허구성을 지적하고, 해당 작업이 신규 공사가 아닌 기존 공사의 연속이었음을 입증하셔야 합니다.

만약 추가 공사 합의가 있다면, 법원이 지정한 감정인을 통한 공사비 감정 결과가 중요합니다. 시공사는 부풀려진 단가를 제시하며 고액을 요구하겠지만, 전문 감정인에게 해당 작업이 표준 품셈에 어긋나거나 시장 가격보다 과다하게 책정되었다는 점을 지적해야 합니다. 또한, 공사 진행 중 주고받은 카카오톡 메시지, 이메일, 현장 사진 등을 샅샅이 분석하여 시공사가 스스로 "이것까지 서비스로 해드리겠다"고 했던 발언이나 추가 비용 언급 없이 공사를 진행했던 정황을 찾아내어 반박 자료로 활용합니다.

6. 시공사의 추가 공사대금 청구로 인하여 법적 대응을 고려중이시라면

시공사가 추가금을 받기 위해 공사를 고의로 지연시키고 있다면 오히려 건축주가 입은 손해를 계산하여 역공도 고려해야 합니다. 준공 지연으로 인한 임대 수익 손실, 대출 이자 증가분 등을 지체상금으로 산정하여 시공사가 청구하는 추가 공사대금과 상계 처리하겠다고 압박하면, 업체가 꼬리를 내리고 합리적인 선에서 합의를 제안해오는 경우도 있습니다. 부당한 요구에 휘둘리지 않고 민사 전문 변호사와 함께 대응할 때, 비로소 시공사의 갑질에서 벗어나 내 소중한 집과 자산을 지킬 수 있습니다.

공사가 마무리될 무렵 갑작스러운 추가 공사대금 요구를 받으면 대부분의 건축주는 극심한 심리적 압박을 느끼기 마련이고, 입주 날짜는 다가오는데 시공사가 유치권 행사를 운운하며 준공 서류를 인질로 잡으면, 법을 잘 모르는 일반인은 불리한 합의서에 서명하거나 빨리 공사를 끝내자는 생각에 추가 공사대금을 입금하기 쉽습니다. 변호사를 선임하는 것은 단순히 싸움을 대신 해줄 사람을 찾는 것이 아니라, 상대방의 부당한 요구를 법적으로 차단하고 주도권을 가져오는 일입니다. 더 이상 혼자 고민하며 밤잠을 설치지 마시고, 변호사와 함께 냉철한 출구 전략을 세워 내 소중한 자산과 일상을 지키시길 바랍니다.