허위 실거주 손해배상 받아낼 수 있습니다

채한규 변호사

계약갱신 거절당했는데 알고 보니 허위였다면 손해배상 받을 수 있을까?

주택임대차보호법(주임법)상 계약갱신청구권이 도입된 후, 임대인이 직접 거주하겠다는 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

그러나 임대인의 실거주 목적이 실제로는 임대료를 크게 올려 새로운 세입자를 들이거나 주택을 매도하기 위한 '허위'인 경우가 적지 않습니다.

이러한 '허위 실거주' 통보는 세입자의 정당한 주거권을 침해하는 중대한 위법행위이며, 법은 이에 대해 강력한 책임을 묻고 있습니다.

단순한 부당 해고를 넘어선 주거 침해 행위에 대해서는 강력한 법적 대응이 필요하며, 특히 허위 실거주 손해배상 청구는 세입자가 입은 손해를 실질적으로 회복할 수 있는 핵심적인 구제 수단입니다.

지금부터 임대인의 허위 실거주 통보에 대한 법적 근거와 함께, 세입자가 퇴거 후 취해야 할 대응 절차, 그리고 허위 실거주 손해배상 청구의 구체적인 전략을 상세히 안내해 드립니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 세입자에게 1회에 한하여 2년의 범위에서 계약 갱신을 청구할 권리를 부여합니다.

다만, 이 권리는 임대인(직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(주임법 제6조의3 제1항 제8호)에는 거절될 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 '실제 거주'의 진정성입니다.

법은 임대인이 갱신 거절 이후 정당한 사유 없이 새로운 세입자에게 임대하거나 주택을 매도하여 타인이 점유하도록 한 경우를 허위 실거주로 간주합니다.

이 경우 임대인은 갱신 거절 당시의 진정한 목적과 달리 세입자의 주거 안정을 침해한 책임을 지게 되며, 이는 허위 실거주 손해배상 청구의 직접적인 원인이 됩니다.

임대인의 허위 실거주 여부를 입증하는 것은 세입자에게 가장 어려운 과제입니다.

따라서 퇴거 즉시 체계적인 증거 확보가 중요합니다.

세입자는 퇴거 후 임대인의 전입 여부를 확인하기 위해 관할 주민센터에 방문하여 전입세대 열람을 신청할 수 있습니다.

이는 임대인이 실제로 해당 주택에 전입했는지, 혹은 임대인이 아닌 제3자가 전입했는지를 파악하는 결정적인 증거가 됩니다.

또한, 임대인이 해당 주택을 새로운 세입자에게 임대하기 위해 부동산 중개 플랫폼에 올린 광고 게시물, 주변 이웃의 증언, 임대인과의 통화 녹취 등 모든 간접 증거를 확보해야 합니다.

허위 실거주 손해배상 소송에서는 이러한 간접 증거들이 임대인의 '정당한 사유 없음'을 입증하는 데 핵심적인 역할을 수행합니다.

임대인의 허위 실거주가 입증되면, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인은 세입자에게 손해를 배상해야 합니다.

법은 세입자의 권리 구제를 위해 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 허위 실거주 손해배상액으로 정하도록 명확히 규정하고 있습니다.

먼저, 갱신 거절 당시의 환산 월차임(월세) 3개월분입니다.

다음은, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 기존 세입자의 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액입니다.

마지막으로, 실제 세입자가 입은 손해액입니다.

세입자는 이 중 가장 유리한 금액을 산정하여 청구해야 하며, 손해배상액 산정을 위해서는 임대인이 제3자와 체결한 새로운 임대차 계약서 정보가 필요하므로 법원에 문서제출명령을 신청하는 것이 필수적입니다.

집주인의 허위 실거주 통보에 대한 대응은 임대차 계약의 법리, 부동산 관련 증거 확보 절차, 그리고 손해배상액 산정의 복잡한 수학적 계산까지 모두 포함하는 전문 영역입니다.

일반 세입자가 퇴거 후 임대인의 전입 여부를 지속적으로 확인하고, 법원에 정확한 문서제출명령을 신청하며, 세 가지 기준 중 가장 높은 금액을 산출하여 허위 실거주 손해배상을 청구하는 것은 현실적으로 어렵습니다.

변호사는 초기 내용증명 발송을 통해 임대인에게 법적 경고를 하고, 명확한 증거를 수집하며, 최종적으로 허위 실거주 손해배상 소송을 대리하여 세입자가 입은 손해를 법정 최고액으로 회복할 수 있도록 모든 절차를 통합적으로 진행합니다.

이렇듯, 전문가의 조력을 받으면 세입자의 정당한 권리를 완벽하게 구제할 수 있을 것입니다.

지금까지 살펴본 것과 같이, 집주인의 '허위 실거주'는 세입자의 주거권을 침해하는 명백한 위법행위입니다.

주택임대차보호법은 이러한 부당한 행위에 대해 강력한 허위 실거주 손해배상 책임을 부과하고 있습니다.

갱신 거절 통보를 받은 세입자라면 퇴거 후에도 긴장의 끈을 놓지 말고, 즉시 전문가와 상담하여 임대인의 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.

임대인의 허위가 명백히 밝혀진다면, 포기하지 마시고 법률 전문가의 도움을 받아 법정 최고액의 손해배상을 청구함으로써 여러분의 훼손된 주거 안정을 되찾기를 바랍니다.

법률사무소 상산

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