생숙, 위탁운영사 마음대로? 주인은 구분소유자 여러분입니다! 

안녕하세요, 법무법인 랜드로의 신지수 변호사입니다.

멋진 전망과 편리한 시설을 갖춘 생활형숙박시설(생숙), 편안한 휴식처나 안정적인 투자처로 생각하고 분양받으신 분들 많으시죠? 그런데 막상 입주하고 보니, 혹은 운영이 시작되고 보니, "내가 주인이 맞나?" 싶을 정도로 위탁운영사가 모든 것을 좌지우지해서 속상하고 답답한 마음이 드실 때가 있다는 이야기를 종종 듣습니다.

특히 분양받을 때 시행사가 지정한 위탁운영사와 "모든 관리 권한을 맡긴다"는 내용의 계약을 맺었는데, 이 조항 때문에 우리 구분소유자들은 아무런 목소리도 낼 수 없는 걸까요? 최근 속초의 한 생활형숙박시설에서 바로 이 문제로 법적 다툼이 있었는데요. 그 이야기를 통해 우리 구분소유자님들의 소중한 권리에 대해 함께 알아보려고 해요.

"계약서에 다 맡긴다고 도장 찍었잖아요?"

이 호텔의 경우, 수분양자님들이 분양받을 때 맺었던 임대관리 위탁계약서 제6조에는 "관리단 구성, 관리규약 제정 및 변경 등 모든 사항을 위탁운영사에게 맡긴다"는 내용이 있었어요. 그래서 기존 위탁운영사는 "관리인을 뽑고 호텔 규칙(관리규약)을 만드는 건 우리 회사 권한이니, 구분소유자님들은 의견을 낼 수 없어요!"라고 주장했죠. 구분소유자님들이 직접 관리단을 만들고 새로운 관리인을 뽑으려고 하자, "그 결정은 무효예요!"라며 법원에 소송까지 냈답니다.

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얼마나 황당하셨을까요? 내 돈 주고 산 내 건물인데, 주인으로서 당연히 해야 할 일들을 못하게 막아서니 말이에요.

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법원의 따뜻한 격려: "건물의 주인은 구분소유자 여러분입니다!"

다행히 법원은 우리 구분소유자님들의 편이었습니다. 법원은 위탁운영사의 주장을 받아들이지 않고, 다음과 같은 중요한 점들을 짚어주었어요.

1.'관리단'은 주인님들이 모이면 저절로 생기는 거예요!

• '집합건물법'이라는 법이 있는데요, 이 법에 따르면 건물을 여러 사람이 나누어 소유하게 되면(구분소유), 그 구분소유자님들 모두를 구성원으로 하는 '관리단'이라는 모임이 자동으로 만들어진다고 해요. 이 관리단에서 우리 건물을 어떻게 관리할지, 대표(관리인)는 누구로 할지, 규칙(관리규약)은 어떻게 정할지를 결정하는 것은 구분소유자님들의 아주 기본적이고 중요한 권리랍니다.

• 위탁운영사는 주인님들의 일을 대신 도와주는 사람일 뿐, 이런 중요한 권리 행사를 "계약서에 도장 찍었으니 안 돼요!" 하고 막을 수는 없다는 거예요.

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2. 위탁운영사가 대신 의견을 낼 수는 있지만, 주인님의 직접 참여를 막을 순 없어요!

• 물론 법에서는 구분소유자님의 허락을 받으면 위탁운영사 같은 점유자도 관리단 회의에 참석해서 의견을 내거나 투표를 할 수 있도록 하고 있어요.

• 하지만 이건 어디까지나 주인님의 권리를 '대신' 행사하는 것이지, 주인님이 "제가 직접 제 의견을 말할래요!"라고 하시는 걸 막을 수는 없다는 거죠. 구분소유자님들이 직접 모여서 결정을 내렸다면, 그 결정이 존중되어야 한다는 뜻이랍니다.

결국, 구분소유자님들의 뜻대로!

이 사건에서 구분소유자님들은 힘을 모아 새로운 관리인을 뽑고, 기존 위탁운영사와는 이제 그만 함께하고 새로운 업체와 일하기로 결정했어요. 그리고 법원은 이러한 구분소유자님들의 결정을 존중해주었답니다. (항소심에서 관리규약을 새로 만드는 결정은 참여 인원이 조금 부족해서 무효가 되었지만, 관리인을 새로 뽑고 기존 위탁운영사를 바꾸는 중요한 결정들은 효력을 인정받았어요!)

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특히, 많은 구분소유자님들이 "기존 위탁계약은 이제 그만하고 싶어요. 새로운 업체와 계약해주세요!"라고 새로 뽑힌 관리단에 힘을 실어주셨고, 관리단이 실제로 기존 업체에 "우리 이제 계약 끝냅니다!"라고 통지한 것을 보면서, 법원도 구분소유자님들의 분명한 의지를 확인할 수 있었죠.

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소중한 내 건물, 슬기롭게 관리하려면?

전국적으로 생활형숙박시설에서는 시행사가 정해준 위탁운영사와 구분소유자님들 사이에 갈등이 생기는 경우가 정말 많다고 해요. 아마 비슷한 고민을 하고 계신 분들도 적지 않으실 텐데요.

이런 문제에 잘 대처하려면 단순히 "계약서가 잘못됐다"고 싸우기보다는, 우리 집합건물법이 보장하는 구분소유자로서의 권리가 무엇인지 정확히 알고, 그 권리를 지키기 위한 방법을 찾는 것이 중요해요. 때로는 법률 전문가의 도움이 필요할 수도 있고요.

혹시 비슷한 문제로 어려움을 겪고 계시거나 궁금한 점이 있으시다면, 언제든 저희 법무법인 랜드로의 문을 두드려 주세요. 여러분의 이야기에 귀 기울이고, 따뜻한 마음으로 함께 해결책을 고민해 드리겠습니다. 건물 주인으로서 당당하게 목소리를 내실 수 있도록 저희가 힘이 되어 드릴게요!