임차인이 안 나갈 때

점유이전금지가처분 집행까지 완료한 사례

① 사건 개요

임차인이 퇴거하지 않는 상황에서
명도소송만으로 해결될 것이라 생각하는 경우가 많습니다.

그러나 실무에서는 소송 진행 중

• 가족에게 점유를 넘기거나

• 제3자에게 점유를 이전하거나

• 점유 명의를 변경하는 경우

판결을 받아도 집행이 불가능해지는 문제가 발생할 수 있습니다.

이번 사건은 이러한 리스크를 사전에 차단하기 위해
점유이전금지가처분을 선제적으로 진행하고, 실제 집행까지 완료한 사례입니다.

② 사건 경위

이 사건은 단순 명도 문제가 아닌

• 근저당권 설정

• 부동산 경매

• 소유권 이전

• 임대차 계약

• 차임 연체

가 모두 얽힌 복합 민사 사건이었습니다.

의뢰인은 근저당권자로서 경매 절차를 거쳐
부동산 소유권을 이전받았고, 이후 기존 점유자의 요청에 따라 임대차 계약을 체결했습니다.

그러나

• 보증금 미지급

• 월세 전혀 미납

• 계속 점유 유지

상태가 지속되면서 사실상 무단점유에 가까운 상황이 되었습니다.

③ 변호인의 조력

이 사건에서는 감정적 대응이 아니라
집행 가능성을 확보하는 구조 설계가 핵심이었습니다.

먼저

• 계약 해지 통보

• 추가 해지 통보

• 내용증명 발송 및 송달 확인

을 통해 임대차 계약을 적법하게 종료했습니다.

그 다음 단계에서
바로 명도소송을 진행하는 대신,

👉 점유이전금지가처분을 선행하는 전략을 선택했습니다.

법원은 가처분을 인용했고,
보증보험 방식으로 담보를 제공한 후

• 집행관 현장 출동

• 개문 집행

• 집행문 부착

까지 진행하여 실제 점유 이전이 불가능한 상태를 완성했습니다.

④ 결과

• 점유이전금지가처분 : 인용

• 현장 집행 : 완료

• 점유 이전 : 차단 성공

즉, 단순한 “결정”이 아니라
👉 실제 집행까지 완료된 상태로 사건이 진행되었습니다.

현재는

• 명도소송 진행

• 상대방의 소유권 관련 소송 병행

등 복합 분쟁 구조로 이어지고 있으나,
핵심인 집행 가능성은 이미 확보된 상태입니다.

⑤ 사건의 의미

이 사건은 다음과 같은 점에서 의미가 있습니다.

✔ 명도소송 이전 단계에서 집행 리스크를 차단
✔ 점유이전금지가처분의 실무적 필요성 확인
✔ “결정”이 아닌 “집행”까지 완료해야 실효성 확보

부동산 분쟁에서는
“소송을 하느냐”보다

👉 어떤 순서로 대응하느냐가 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.

⑥ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 명도소송만 하면 해결되지 않나요?
점유 이전이 이루어지면 판결이 있어도 집행이 어려울 수 있습니다.

Q2. 점유이전금지가처분은 필수인가요?
점유 이전 가능성이 있다면 사실상 필수적인 조치로 검토됩니다.

Q3. 가처분만으로 퇴거가 가능한가요?
아닙니다. 가처분은 점유 이전을 막는 절차이며, 퇴거는 명도소송을 통해 진행됩니다.

Q4. 왜 집행까지 해야 하나요?
결정만 받고 집행하지 않으면 현장에서 효력이 없는 경우가 많습니다.

⑦ 마무리

임차인이 퇴거하지 않는 상황에서는
단순히 명도소송을 진행하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.

특히

• 월세 미납

• 장기 점유

• 점유 이전 가능성 존재

와 같은 상황이라면
점유이전금지가처분을 포함한 단계별 대응 전략이 중요할 수 있습니다.

부동산 분쟁은 절차와 순서에 따라 결과가 크게 달라질 수 있는 영역입니다.