부동산계약 후 불법건축물임을 알게되어 소송을 통해 구제받은 사례 

부동산 매매계약에서 목적물의 '적법성'은 계약의 기초가 되는 매우 중요한 요소입니다.

특히 매수인이 거주나 영업을 목적으로 건물을 매수했는데, 사후에 해당 건물이 불법 증축되거나 용도 변경된 '위반건축물(불법건축물)'임을 알게 되었다면 이는 중대한 계약 해제 사유가 됩니다.

매수인이 불법건축물임을 이유로 계약을 파기하고, 계약금 반환은 물론 약정 위약금까지 받아낸 승소 사례를 바탕으로 법적 쟁점을 정리해 드립니다.

1. 사건의 개요: "준공 후 몰래 증축된 다세대 주택"

매수인 A씨는 실거주를 위해 B씨 소유의 빌라(다세대주택)를 5억 원에 매수하기로 하고, 계약금 5,000만 원을 지급했습니다. 계약 당시 매도인 B씨와 중개사는 "깨끗하고 문제없는 집"이라고 강조했으며, 건축물대장상으로도 특이사항은 없었습니다.

그러나 잔금 지급 전, A씨는 해당 건물의 테라스 부분이 무단으로 증축되어 주거 공간으로 사용되고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 외관상으로는 번듯한 방이었지만, 실제로는 허가받지 않은 불법 구조물이었던 것입니다. A씨는 즉시 계약 해제를 통보하고 기지급한 계약금 5,000만 원과 위약금(계약금 상당액) 5,000만 원을 합친 1억 원의 반환 소송을 제기했습니다.

2. 주요 법적 쟁점

① 고지의무 위반 및 기망 행위 (민법 제110조)

부동산 거래에서 매도인은 목적물의 하자에 대해 매수인에게 알릴 신의칙상 고지의무가 있습니다. 특히 불법건축물 여부는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 영업 허가 제한 등 매수인의 재산권 행사에 막대한 지장을 초래하므로 반드시 고지해야 할 '중요 사항'에 해당합니다. 이를 숨긴 것은 기망(속임수)에 의한 계약 체결로 볼 수 있습니다.

② 착오에 의한 계약 취소 (민법 제109조)

매수인이 해당 건물이 적법한 건물이라고 믿고 계약을 체결한 것은 법률행위 내용의 '중요 부분에 대한 착오'에 해당합니다. 만약 불법건축물임을 알았더라면 그 가격에, 혹은 그 조건으로 계약하지 않았을 것이 명백하기 때문입니다.

③ 매도인의 담보책임 (민법 제580조)

매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 불법건축물은 목적물이 갖추어야 할 통상적인 성질이나 상태가 결여된 '물건의 하자'로 간주됩니다.

④ 위약금 청구의 정당성

단순히 계약금만 돌려받는 것이 아니라 위약금(배액 배상)까지 받으려면, 매도인에게 계약 파기의 '귀책 사유'가 있어야 합니다. 고지의무를 위반하여 계약의 목적을 달성할 수 없게 만든 것은 매도인의 과실이므로 위약금 청구의 근거가 됩니다.

3. 법원의 판단: "매수인의 계약 해제는 정당"

법원은 매수인 A씨의 주장을 받아들여 매도인 B씨의 유책 사유에 따른 계약 해제를 인정했습니다.

[판결 핵심 논리]

1. 중요 사항의 묵비: 매도인은 해당 부분이 불법 증축되어 향후 행정 제재를 받을 가능성이 있다는 점을 알고 있었음에도 고지하지 않았다. 이는 매수인의 결정권을 침해한 기망 행위다.

2. 계약 목적 달성 불가능: 매수인은 적법한 주거 시설을 매수하고자 했으나, 불법 부분의 원상복구 시 주거 면적이 현저히 줄어들거나 이행강제금을 부담해야 하므로 계약의 목적을 달성할 수 없다.

3. 손해배상 책임: 따라서 계약은 적법하게 해제되었으며, 매도인은 계약금 반환은 물론 특약사항에 기재된 '계약 불이행 시 위약금' 조항에 따라 계약금 상당액의 손해를 배상할 의무가 있다.

4. 승소를 위한 실무적 포인트

이러한 소송에서 매수인이 승소하기 위해 갖춰야 할 요건들입니다.

• 건축물대장과 현황 비교: 공부상 면적과 실제 사용 면적이 눈에 띄게 차이 난다면 반드시 확인해야 합니다.

• 증거 기록: 계약 당시 "불법 사항이 전혀 없다"고 확답받은 대화 녹취나 문자 메시지는 매도인의 고지의무 위반을 입증하는 강력한 도구가 됩니다.

• 중개대상물 확인·설명서: 공인중개사가 위반건축물 여부를 '적법'으로 체크했다면 중개사에게도 공동 책임을 물을 수 있습니다.

5. 요약 및 결론

불법건축물 매매 분쟁에서 법원은 "매수인의 알 권리와 재산권"을 보호하는 추세입니다.

매도인이 단순히 "나도 몰랐다"거나 "관례적인 증축이다"라고 주장하더라도, 법적인 고지의무를 다하지 않은 책임에서 자유롭기 어렵습니다.

특히 위 사례처럼 위약금까지 인정받으려면 매도인의 고의적인 은폐나 중대한 과실을 입증하는 것이 핵심입니다.

현재 매수한 부동산이 뒤늦게 불법건축물임을 알게 되셨나요? 혹시 계약서상에 '현 시설 상태 그대로의 계약'이라는 특약이 있더라도, 불법 사항까지 용인한다는 뜻은 아닙니다. 당시 중개대상물 설명서 내용이나 매도인과 나눈 대화가 있다면 알려주세요. 위약금까지 받아낼 수 있는 상황인지 더 면밀히 분석해 드리겠습니다.