임대인의 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절, 임차인의 대응은? 

임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절의 법적 구조

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 임대차기간 만료 전 일정 기간 내에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

다만 예외적으로 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주할 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

문제는 실거주 의사가 내심의 의사이자 장래의 계획이라는 점입니다. 즉, 임대인이 실거주 의사를 밝히면 일단 계약갱신이 거절되고 계약은 종료되지만, 이후 실제 거주가 이루어지지 않으면 법적 책임이 문제됩니다.

허위 실거주가 의심되는 경우 초기 대응

임차인이 가장 먼저 고려해야 할 대응은 내용증명을 통한 의사 표시입니다.

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 경우, 임차인은 다음과 같은 취지의 내용증명을 보내는 것이 실무적으로 매우 중요합니다.

임대인이 실제 거주할 것이라는 점을 전제로 계약갱신을 포기하거나 퇴거한다는 점, 향후 해당 주택이 제3자에게 임대되거나 매매되는 등 실거주가 이루어지지 않을 경우 손해배상을 청구하겠다는 점, 이사비용, 중개수수료, 임대료 상승분 등 손해는 물론 특별손해까지 청구할 수 있다는 점 이러한 내용증명은 향후 분쟁에서 임대인의 고의 및 손해범위 예측 가능성을 입증하는 중요한 자료가 됩니다.

실거주 여부 확인 방법

임차인이 퇴거한 이후에는 실제 거주 여부를 확인해야 합니다. 실무에서는 다음과 같은 방법이 주로 활용됩니다.

① 전입세대 열람을 통한 해당 주택에 새로운 세대가 전입했는지 확인

② 부동산 등기부 확인을 통한 주택이 매매되었는지 여부 확인

③ 부동산 중개사이트 확인을 통한 해당 주택이 임매나 매매 매물 확인

이러한 자료를 통해 임대인이 실제 거주하지 않았다는 사실이 확인되면 손해배상 청구가 가능합니다.

임대인의 허위 실거주와 손해배상 청구

주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따르면, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임이 발생합니다.

법에서 정한 손해배상액은 다음 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.

환산월차임 3개월분, 기존 임대료와 신규 임대료 차액의 2년분, 임차인이 입은 실제 손해액

실제 손해에는 다음과 같은 비용이 포함될 수 있습니다.

이사비, 중개수수료, 새로운 주택의 임대료 상승분, 기타 계약갱신 거절로 인해 발생한 손해

여기서 가장 중요한 점은 위 금액의 합계가 아닌 가장 큰 금액으로 정해진다는 점입니다.

특별손해 청구와 내용증명의 중요성

손해배상에서 특히 중요한 쟁점이 특별손해입니다. 특별손해란 통상적으로 예상되는 손해가 아니라 특정 사정 때문에 발생한 추가 손해를 의미합니다.

예를 들어 다음과 같은 손해가 해당될 수 있습니다. 새 집 임대료 상승으로 인한 장기 비용 증가, 급하게 이사하면서 발생한 추가 비용 등으로 민법상 특별손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상 책임이 인정됩니다.

따라서 임차인이 미리 내용증명을 통해 실거주 거절로 인해 특정 손해가 발생할 수 있다는 점, 허위로 밝혀질 경우 해당 손해까지 청구하겠다는 점

이러한 고지가 있었다면 특별손해까지 배상범위에 포함될 가능성이 높아집니다. 하지만 반대로 반대로 이러한 고지가 없다면 특별손해 인정이 어려워질 수 있습니다.

법적 조치 방법

임대인이 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대하거나 매매한 사실이 확인되면 전 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다. 특히 임대인이 처음부터 실거주 의사가 없었다는 사정이 명확한 경우라면 불법행위 책임까지 함께 주장하는 것이 일반적인 소송 전략입니다.

실무상으론 내용증명을 통해 우선 소송 전 합의를 진행해보고, 전 임대인이 이를 거부하거나 대응하지 않느 경우라면 손해배상 청구를 제기를 검토해야만 합니다.

임대인의 허위 실거주로 고민중잇디라면,

임대인의 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절은 법적으로 허용되지만, 실제 거주하지 않을 경우 손해배상 책임이 발생합니다. 특히 실거주 의심 시 내용증명 발송, 퇴거 이후 전입세대 및 등기부 확인, 제3자 임대 사실 확인 시 손해배상 청구, 특별손해 발생 가능성 사전 통지

최근 실거주 거절을 악용한 사례도 적지 않기 때문에 초기 대응 전략이 매우 중요합니다.

계약갱신 거절이나 허위 실거주로 인한 피해가 발생했다면, 혼자 고민하지 마시고 상담을 통해 대응 방향을 먼저 확인하시기 바랍니다.