오피스텔명도소송, 가장 많이 하는 실수 3가지

김형민 변호사

안녕하세요.

23년 차 부동산전문변호사 법무법인 한서 대표 김형민 변호사입니다.

“부탁도 해보고, 독촉도 해봤지만 전혀 나갈 생각이 없습니다. 이제 오피스텔명도소송을 해야 할까요?”

임대차 분쟁 상담을 하다 보면 이런 문의를 자주 받습니다.

특히 오피스텔은 주거용·업무용이 혼재되어 있어 법 적용이 달라질 수 있기 때문에, 초기 대응을 잘못하면 소송이 길어지거나 판결을 받아도 집행이 어려워지는 경우가 적지 않습니다.

명도소송은 요건만 충족하면 승소 자체는 비교적 어렵지 않은 소송입니다.

그러나 사전 절차를 제대로 밟지 않으면 소송이 무의미해지거나, 예상치 못한 법적 리스크가 발생할 수 있습니다.

오늘은 오피스텔명도소송에서 임대인이 가장 많이 하는 실수 3가지를 정리해 드리겠습니다.

주거용으로 사용되는 오피스텔의 경우, 실질적으로 주택임대차에 해당하면 2기 이상의 차임 연체가 있어야 계약 해지가 가능합니다.

예를 들어 월세가 60만 원이라면, 총 120만 원 이상 연체되어야 해지 사유가 성립합니다.

중요한 점은 단순히 “두 달이 지났다”가 아니라, 연체액이 2기 차임 상당액에 이르렀는지가 판단 기준이라는 점입니다.

또한 일부 변제 사례도 주의해야 합니다.

이처럼 일부씩 지급하여 총 연체액이 2기분에 미달한다면 해지 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.

요건이 갖추어지지 않은 상태에서 소송을 제기하면 청구가 기각되거나 소송이 지연될 수 있습니다.

임대차계약은 자동으로 해지되지 않습니다.

차임이 연체되었다고 하더라도 임대인이 명확하게 해지 의사를 표시해야 계약이 종료됩니다.

따라서 반드시 내용증명 우편, 문자, 카카오톡 등 증거가 남는 방식 으로 계약해지 의사표시를 해야 합니다.

이 절차를 거치지 않으면, 임차인이 소송 도중 연체차임을 전액 지급하면서 “계약은 유지된다”고 주장할 수 있고, 소송이 복잡해질 가능성이 있습니다.

실무에서는

이 순서를 명확히 밟는 것이 안전합니다.

명도소송의 판결 효력은 판결 당시의 점유자에게만 미칩니다.

소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하면, 임대인은 승소 판결을 받고도 새 점유자에게 다시 소송을 제기해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 소송과 동시에 점유이전금지가처분을 신청하는 것이 일반적입니다.

가처분 결정이 내려지면 점유자가 변경되더라도 판결 효력이 유지됩니다.

이 절차를 생략하는 것은 명도소송에서 가장 치명적인 실수 중 하나입니다.

명도소송은 단순히 “판결을 받는 것”이 아니라 실제 퇴거까지 완료되는 것이 목표입니다.

오피스텔명도소송은 요건을 갖추지 못한 채 서둘러 진행하면 오히려 시간이 더 지연될 수 있습니다.

이 세 가지는 반드시 점검하셔야 합니다.

명도는 감정의 문제가 아니라, 법적 절차와 전략의 문제입니다.

하루라도 빨리 정확한 절차로 접근하는 것이 결국 시간과 비용을 절약하는 길입니다.

현재 상황이 소송 단계에 해당하는지, 혹은 협의 가능성이 남아 있는지 객관적인 검토를 받아보시길 권합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

법무법인 한서

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