[민사ㆍ부당이득] 토지거래허가구역에서 올려친 가격? 

안녕하세요. 클리어 법률사무소입니다.

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부동산 거래에서는 매도인과 중개인의 말만 믿고 서둘러 계약을 체결한 뒤,

나중에 허위 매물이나 토지거래허가 문제까지 드러나는 사례가 계속 발생하고 있습니다.

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특히 토지거래허가구역 내의 거래는 허가 전까지 법적 효력이 발생하지 않기 때문에,

이를 모른 채 계약금을 송금하면 큰 금전 피해로 이어질 수 있습니다.

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오늘은 실제 상담 사례를 바탕으로,

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토지거래허가구역 내 아파트 매매 중 허위 매물과 계약금 분쟁이 발생한 경우

계약의 효력과 금전 반환 방법을 중심으로 살펴보겠습니다.

🧩 실제 사례로 보는 상황 정리

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B씨는 2024년 토지거래허가구역 내 아파트 매입을 추진했습니다.

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네이버 부동산에 N억 원에 올라온 매물이라는 설명을 듣고 중개인과 협의를 진행했지만,

매도인과의 통화 후 중개인은 “주인이 생각해본다고 한다”며 시간을 끌었습니다.

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다음날 중개인은 갑자기 “매도인이 N억으로 올렸다”고 통보했고,

급하게 계약을 이어가기 위해 계약금 중 일부인 5천만 원을 약정금으로 송금하게 되었습니다.

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며칠 뒤 중개인은 “다른층은 N금액에 나와 있으니 지금이 기회다”라며 본계약을 서둘렀지만, B씨가 직접 확인해본 결과 해당 매물은 실제 시세보다 현저히 높게 부풀려진 허위 매물이라는 사실을 확인했습니다.

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이 허위 매물에 관한 증거도 확보한 상태였습니다.

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✅이 게시물의 모든 사실관계는 특정, 식별이 불가하도록 각색, 변경되었습니다.

Q1. 토지거래허가구역 내의 계약은 유효한가요?

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✔️ 허가 전까지는 법적 효력이 없습니다.

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토지거래허가구역 내 매매계약은 관할 관청의 허가를 받기 전까지 유동적 무효 상태입니다.

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즉, 허가를 받기 전에는 계약이 확정적으로 유효하지 않습니다.

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따라서 B씨가 송금한 5천만 원은 계약금으로서의 효력이 없고,

계약이 무산될 경우 매도인은 이를 부당이득으로 반환해야 합니다.

Q2. 중개인이 허위 매물을 이용해 계약을 유도했다면 법적으로 문제인가요?

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✔️기망행위 또는 착오 유발로 계약 무효나 취소 사유가 됩니다.

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중개인이 실제 존재하지 않는 허위 매물을 근거로 시세를 부풀려 설명했다면,

이는 민법상 기망행위(사기) 또는 중대한 착오를 유발한 행위로 평가될 수 있습니다.

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이러한 허위 정보는 계약 체결에 중요한 영향을 미치는 사항이므로,

계약 자체를 무효나 취소로 주장하면서 약정금 반환을 요구할 수 있습니다.

Q3. 이미 송금한 5천만 원을 돌려받을 수 있나요?

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✔️부당이득반환청구로 회수가 가능합니다.

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토지거래허가구역 내 거래는 허가 전에는 확정적 효력이 없으므로,

매도인이 받은 금액은 법적 원인 없는 이익에 해당합니다.

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따라서 부당이득반환청구를 통해 전액 반환을 요구할 수 있습니다.

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상대방이 반환을 거부한다면 내용증명 발송 후 부당이득반환청구 소송을 진행하는 것이 일반적입니다.

Q4. 소송을 진행할 때 무엇을 준비해야 하나요?

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✔️증거 확보와 전문가 조력이 중요합니다.

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• 허위 매물임을 입증할 수 있는 캡처 자료

• 중개인의 문자, 통화내역, 녹취

• 약정금 송금 영수증

• 토지거래허가구역 확인 자료

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이와 같은 증거를 바탕으로 매도인뿐 아니라 중개인도 책임을 물을 수 있고, 필요 시 양측을 모두 상대로

청구를 진행할 수 있습니다.

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민사소송은 승소 시 소송비용 일부를 상대방에게 청구할 수 있지만, 패소 시에는 오히려 상대방 비용을 부담해야 하므로 초기 단계부터 전문가와 함께 방향을 설정하는 것이 중요합니다.

💼 전문가와 함께 확실한 반환 전략을 세우세요

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토지거래허가구역 거래나 허위 매물 관련 분쟁은 민사, 형사, 중개사 책임 문제 등 여러 요소가 얽혀 있어

혼자 대응하기에는 부담이 매우 큰 사건입니다.

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클리어 법률사무소는

✔️ 부당이득반환청구 근거 확보 및 내용증명 작성

✔️ 중개사 허위매물 기망행위 검토 및 손해배상 전략 제시

✔️ 토지거래허가구역 관련 법률 쟁점 분석

✔️ 사건의 증거와 정황에 기반한 현실적 회수 전략 제안

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