차임지급의무 면제, 어떻게 대응해야 할까요? 

안녕하세요. 법무법인 어진 부동산전문변호사 하동권입니다.

차임지급의무 면제와 보증금과 월세 상당액 돌려 받은 사례

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 미리 알려드립니다.

A(임대인)는 B(건축주)와 분양계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 지급하였습니다.

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C(임차인)는 B와 사이에 임대차계약을 체결하고 보증금 중 일부를 지급한 상태입니다.

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이후 C는 위와 같이 A가 B로부터 건물에 대한 분양계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 지급한 사실을 분양계약서, 중도금 지급내역 등의 자료 제시를 통해 확인한 후 A가 곧 소유권을 이전받겠다고 신뢰하여 A와 사이에 다시 임대차계약을 체결하였습니다.

그러나 A로부터 계약금과 중도금까지 받은 B는 A에게 소유권이전을 시켜주지 않고 제3자인 D에게 소유권을 이전해주었으며, 이로써 A는 위 건물의 소유자가 될 수 없게 되었습니다.

A는 C에게 소유자가 되지는 못하였지만 어쨌든 임대차계약이 체결되었고, C가 임차목적물에서 영업행위를 하고 있으니 약정한 차임을 지급하라는 소송을 제기하였고, 이에 C는 A가 소유자가 될 것으로 믿고 임대차계약을 체결하였으나 소유자가 되지 못하였으니 착오를 이유로 임대차계약을 취소하겠다고 하였습니다.

제1심은 C는 위 임대차계약을 착오로 취소할 수 없다고 보았으나 항소심 법원의 판단은 달랐습니다.

C가 A와의 임대차계약 당시 분양계약서, 계약금과 중도금의 입금내역까지 확인받은 후 A와 임대차계약을 체결한 것이어서 C로서는 A가 소유자라고 믿고 임대차계약을 체결한 것인데 결국 A가 소유권을 취득하지 못하게 되었으니 임대차계약 자체를 착오를 원인으로 취소할 수 있다고 본 것입니다.

결국, C는 A에 대한 차임지급의무를 면하게 되었고, 오히려 지급한 보증금과 월세 상당액을 돌려받을 수 있게 되었습니다.

보증금을 못 받았는데 월세를 계속 내야 하나요?

주택임대차보호법에 따르면 임대차 기간이 종료되었더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다.

이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 법정 임대차 관계를 의미합니다.

하지만 실무적으로 주의해야 할 점은, 보증금을 받지 못했다는 이유만으로 해당 주택에 계속 거주하며 시설을 이용하고 있다면 그 기간에 대한 차임(월세)이나 관리비는 원칙적으로 지급해야 한다는 점입니다.

차임지급의무가 면제되는 법적 판단 기준은 무엇인가요?

임차인이 차임 지급 의무를 면제받기 위해서는 단순히 보증금을 못 받은 상태를 넘어, 해당 목적물을 실질적으로 사용·수익하지 않았다는 점이 입증되어야 합니다.

즉, 짐을 모두 빼고 열쇠를 반납하거나 비밀번호를 알려주는 등 '점유를 완전히 해제'했음에도 불구하고 임대인이 보증금을 주지 않아 등기상으로만 관계가 유지되는 상황이어야 합니다.

실질적인 사용 이득이 없다면 법원은 임차인의 손을 들어 차임 지급 의무가 없다고 판단할 가능성이 높습니다.

실제 분쟁 해결 과정에서 유의해야 할 포인트는 무엇인가요?

실무에서 가장 의미 있는 포인트는 '실질적 사용 여부'를 증명하는 증거 확보입니다.

보증금 미반환 상태에서 이사를 가야 한다면 반드시 '임차권등기명령'을 신청하여 대항력을 유지해야 합니다.

이후 짐을 비운 상태의 사진, 이사 업체 계약서, 수도 및 전기 사용량 급감 내역 등을 준비하여 더 이상 해당 주택을 사용하지 않고 있음을 명확히 해야 합니다.

이러한 준비 없이 거주를 지속한다면 보증금 반환 전까지의 월세는 보증금에서 공제될 수 있음을 유의해야 합니다.

차임지급의무 및 보증금 반환 관련 Q&A

Q. 보증금을 줄 때까지 문을 잠그고 짐을 놔두면 월세를 내야 합니까?

A. 네, 그렇습니다. 대법원 판례에 따르면 임차인이 보증금 반환을 받지 못해 목적물을 계속 점유하고 있다면, 그 점유가 적법하더라도 실질적으로 사용하고 있는 것으로 보아 차임 상당의 부당이득금을 임대인에게 지급해야 합니다.

Q. 짐은 다 뺐는데 임대인이 보증금을 안 줘서 도어락 비밀번호를 안 알려줬습니다. 이 경우에도 월세를 냅니까?

A. 임차인이 짐을 모두 빼서 실질적인 사용·수익을 하지 않고 있다면, 단순히 보증금 반환을 담보하기 위해 점유(비밀번호 미공유 등)만 유지하는 상태에서는 차임지급의무가 발생하지 않는다는 것이 법원의 일반적인 판단입니다.

Q. 임대인이 돈이 없다며 다음 세입자가 들어와야 보증금을 주겠다고 합니다. 어떻게 대응합니까?

A. 임대인의 경제적 사정은 보증금 반환 지연의 정당한 사유가 되지 않습니다.

지연 이자에 대한 청구가 가능하며, 필요한 경우 보증금 반환 청구 소송과 함께 해당 주택에 대한 경매 절차를 검토해야 합니다.

보증금 미반환 시 차임 분쟁 핵심 정리

임차인이 보증금을 돌려받기 위해 주택을 점유하는 것은 정당한 권리이지만, 실질적인 거주 여부에 따라 월세 지급 의무가 달라집니다.

보증금 반환 지연으로 인한 손해를 최소화하려면 임차권등기명령을 통해 법적 권리를 확보한 뒤 실질적인 점유 해제 사실을 객관적으로 남겨두어야 합니다.

사안별로 점유의 형태나 사용 이득의 범위가 다르게 해석될 수 있으므로, 현재 거주 상황에 맞는 법리적 대응 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.